汪東才

摘要：隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地收儲(chǔ)的工作也越來(lái)越被人們重視，土地收儲(chǔ)工作是管理土地資產(chǎn)的重要措施，是防止國(guó)有資產(chǎn)流失的有效手段，目前，我國(guó)土地資源非法占有的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，土地收儲(chǔ)制度還處于不成熟的階段，為了更好的開展土地收儲(chǔ)工作，應(yīng)該全面加強(qiáng)我國(guó)宏觀調(diào)控土地使用權(quán)利、做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作，以保證土地利用率最大化。本文就土地收儲(chǔ)工作的市場(chǎng)效應(yīng)與重要性探究其與宏觀調(diào)控的作用

關(guān)鍵詞：土地收儲(chǔ)工作；市場(chǎng)效應(yīng)；宏觀調(diào)控

近年來(lái)，土地收儲(chǔ)工作在我國(guó)城市建設(shè)中發(fā)揮了積極的作用。土地收儲(chǔ)工作主要由土地收購(gòu)與儲(chǔ)備制度兩方面組成。土地收儲(chǔ)工作對(duì)我國(guó)的發(fā)展有著非常重要的作用和意義。在2007年11月9日，國(guó)土資源部、財(cái)政部以及中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)土地調(diào)整、完善土地儲(chǔ)備制度、規(guī)范土地市場(chǎng)等方面內(nèi)容。通過(guò)實(shí)施土地收儲(chǔ)工作，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，但仍然需要政府根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新環(huán)境進(jìn)行有序管理和宏觀調(diào)控，要在不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的主體運(yùn)行趨勢(shì)下做好立足全局的宏觀調(diào)控工作，本著客觀公正的原則維護(hù)國(guó)家和公眾的權(quán)益。

一、全面進(jìn)行土地收儲(chǔ)的重要性

（一）關(guān)于土地收儲(chǔ)工作，相關(guān)部門早就有法令規(guī)定[1]，在土地收儲(chǔ)過(guò)程中，相關(guān)部門要根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定合理的土地收儲(chǔ)工作計(jì)劃，只有這樣才能提高土地的節(jié)約與集約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地的宏觀調(diào)控。

（二）隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，土地具有非常重要的價(jià)值。各級(jí)政府進(jìn)行土地收儲(chǔ)的主要職責(zé)是儲(chǔ)備城市國(guó)有存量和城郊結(jié)合的土地，這些土地的利用率相對(duì)其他的土地比較低。政府部門要對(duì)土地進(jìn)行重新整合，按照相關(guān)的法律法規(guī)，進(jìn)行儲(chǔ)備，這樣既保護(hù)了國(guó)有資產(chǎn)又實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地的直接調(diào)控。

（三）土地收儲(chǔ)是土地市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的重要組成部分，土地收儲(chǔ)工作能加強(qiáng)對(duì)閑置土地的利用，有利于防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，還應(yīng)避免開發(fā)商變相囤地的現(xiàn)象發(fā)生，最重要的是有利于加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，還可以體現(xiàn)土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)原則。

（四）隨著城市基礎(chǔ)道路設(shè)施的不斷完善，土地的價(jià)值也得到了很大的提高，政府部門為了進(jìn)行整合土地會(huì)依法實(shí)施收儲(chǔ)計(jì)劃，給予原用地者相應(yīng)的補(bǔ)償，并簽訂合理的收儲(chǔ)協(xié)議，收回屬于國(guó)家的土地，最后予以公告，按照有關(guān)制度進(jìn)行出讓。這樣，國(guó)家對(duì)土地實(shí)現(xiàn)了直接調(diào)控，避免了不法開發(fā)商的投機(jī)之舉，有效的保護(hù)了國(guó)有資產(chǎn)。

二、土地儲(chǔ)備運(yùn)行要彰顯市場(chǎng)效應(yīng)

政府的土地儲(chǔ)備部門在商定土地收購(gòu)價(jià)格時(shí)是按照收購(gòu)建設(shè)用地計(jì)劃和當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的客觀要求來(lái)進(jìn)行的[2]。經(jīng)過(guò)合理的手段使儲(chǔ)備部門取得建設(shè)用地，要確保在這一系列程序進(jìn)行時(shí)，儲(chǔ)備部門不得違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀運(yùn)行體制，以免損害老百姓的利益。

土地管理部門要按照建設(shè)用地的真實(shí)需要，通過(guò)招標(biāo)等方式對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，要求新的用地者以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的方式公開轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，使建設(shè)用地在一個(gè)整體、有序的環(huán)境下運(yùn)行，這樣就避免了投標(biāo)人在利益的驅(qū)使下進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的不良市場(chǎng)效應(yīng)。

三、土地收儲(chǔ)工作是對(duì)土地市場(chǎng)有效調(diào)控的客觀需要

政府主要是通過(guò)征用、收購(gòu)、置換等方式將分散的土地整合起來(lái)，使土地資源進(jìn)一步優(yōu)化，防止土地收益流失，從而達(dá)到規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的目的。在《土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理辦法》中明確指出：各地政府要根據(jù)我國(guó)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要來(lái)確定收儲(chǔ)土地的規(guī)模和范圍，進(jìn)行合理規(guī)劃。這充分的體現(xiàn)了土地收儲(chǔ)工作對(duì)土地市場(chǎng)的作用。

四、土地收儲(chǔ)工作現(xiàn)存的問(wèn)題

1.土地儲(chǔ)備工作相關(guān)的法律體系不完善。目前，我國(guó)所有與土地收儲(chǔ)相關(guān)的法律條令都存在著不完善之處，使土地收儲(chǔ)工作法律支撐不足，《土地儲(chǔ)備管理辦法》這一條令里面涉及的土地收儲(chǔ)工作問(wèn)題也過(guò)于宏觀，給土地收儲(chǔ)工作帶來(lái)了致命的打擊。

2.收購(gòu)資金匱乏。眾所周知，土地收儲(chǔ)工作需要大量的資金，不解決土地收儲(chǔ)資金問(wèn)題就沒(méi)有辦法進(jìn)行土地收購(gòu)的工作，如果收購(gòu)與賣出的價(jià)格存在較大的差距，會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。

3.各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)配合。土地收儲(chǔ)工作涉及的范圍比較廣泛，因此，在土地收儲(chǔ)工作中，是需要各個(gè)部門職員進(jìn)行協(xié)調(diào)配合的，如果各部門之間不能達(dá)到意見統(tǒng)一，就會(huì)造成土地收儲(chǔ)工作在時(shí)間上的浪費(fèi)，達(dá)不到土地收儲(chǔ)工作的預(yù)期效果。只有依法科學(xué)、穩(wěn)定的開展各項(xiàng)工作，才能做好城市的規(guī)劃，同時(shí)，要及時(shí)向社會(huì)公示土地利用情況，另外，國(guó)家要依法對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，要由土地管理部門嚴(yán)格審查，有效防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

4.土地收儲(chǔ)補(bǔ)償制度不健全。在土地收儲(chǔ)工作中，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)在購(gòu)買土地時(shí)會(huì)以新建商品房交換或現(xiàn)金等形式補(bǔ)償被收購(gòu)方，由于各地政府缺少自有資金，使得土地收儲(chǔ)基金的作用不能發(fā)揮出來(lái)，從而導(dǎo)致土地收益無(wú)法得到良好的分配。

五、有效進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作的策略

1.做好土地收儲(chǔ)的準(zhǔn)備工作。目前，我國(guó)很多企業(yè)都會(huì)牽扯到經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛的案例[3]，為了避免這一情況的發(fā)生，我們就應(yīng)該在土地收儲(chǔ)工作之前做好準(zhǔn)備，首先，要根據(jù)《城鎮(zhèn)土地調(diào)查規(guī)程》的要求調(diào)查好權(quán)屬關(guān)系，其次，要對(duì)企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)以及信用度等情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，最后，要將調(diào)查情況刊登在報(bào)紙上或者是公布到網(wǎng)絡(luò)上，避免出現(xiàn)不必要的損失。

2.建立完善的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。我隨著國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高效發(fā)展，土地收儲(chǔ)制度也在隨之變化，它的范圍在不斷的加大，從以往的資金籌備與住宅問(wèn)題到現(xiàn)在的森林用地、水用地等。土地收儲(chǔ)制度逐漸傾向于人類的生存環(huán)境，在土地收儲(chǔ)工作中，各級(jí)政府可以將其分為縱向潛力儲(chǔ)備與橫向潛力儲(chǔ)備兩大方面，并且通過(guò)轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)和調(diào)整土地結(jié)構(gòu)的方式挖掘土地利用的深層作用。還可以將部分用于商業(yè)性儲(chǔ)備的土地轉(zhuǎn)化到公益事業(yè)的儲(chǔ)備上，這樣更有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與平衡。

3.加強(qiáng)土地收儲(chǔ)制度的宣傳工作。政府應(yīng)該大力開展對(duì)土地相關(guān)制度的宣傳工作，還要通過(guò)文藝匯演、廣播電視、發(fā)放宣傳單等形式加強(qiáng)宣傳，提高土地收儲(chǔ)制度的影響力，使公眾參與到土地收儲(chǔ)制度的實(shí)施與執(zhí)行中，認(rèn)識(shí)到土地收儲(chǔ)工作的重要性。

六、強(qiáng)化國(guó)家對(duì)土地使用情況進(jìn)行宏觀調(diào)控的絕對(duì)權(quán)力

當(dāng)前我國(guó)屬于國(guó)家權(quán)力駕馭土地市場(chǎng)的范疇，對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地征用采取的是政府主導(dǎo)型的強(qiáng)制政策，也就是說(shuō)不管用地者同不同意土地的征用都會(huì)被政府土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)征用。雖然國(guó)家會(huì)給予用地者合理的補(bǔ)償，但這種行為具有強(qiáng)制性，必須要從源頭上徹底解決政府操控城市土地的行為。

土地收儲(chǔ)工作要依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行原則進(jìn)行，要把市場(chǎng)運(yùn)行觀念與政府宏觀調(diào)控意識(shí)相互融合，在土地收儲(chǔ)拍賣的過(guò)程中要貫徹落實(shí)國(guó)家收購(gòu)?fù)恋氐恼?。在交易中最重要的就是資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，因?yàn)樵谶\(yùn)行的過(guò)程中，必須要依靠大額度的資金流支撐，只有這樣才能順利的完成整體計(jì)劃。

結(jié)束語(yǔ)

土地收儲(chǔ)是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要方式和手段。在土地收儲(chǔ)工作中，一定要依照法律法規(guī)行事、搞好部門協(xié)調(diào)、提高土地收儲(chǔ)服務(wù)水平、增加土地收儲(chǔ)工作的宣傳力度，完善土地收儲(chǔ)的相關(guān)法律法規(guī)，維護(hù)人民的利益，保障土地收儲(chǔ)工作順利進(jìn)行、推動(dòng)土地收儲(chǔ)工作邁上新臺(tái)階。（作者單位：龍巖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)企業(yè)服務(wù)中心）

參考文獻(xiàn)：

[1]尚子恒.土地收儲(chǔ)工作的市場(chǎng)效應(yīng)與宏觀調(diào)控作用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（14）：86.

[2]馬林，王增彬.土地收儲(chǔ)工作的市場(chǎng)效應(yīng)與宏觀調(diào)控作用[J].城市建設(shè)理論研究，2015（16）：3954-3954.

[3]梁麗華，農(nóng)曉春.論土地收儲(chǔ)工作的必要性及策略[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（23）：181-181.