柯碧青

摘要：隨著我市城市的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，小汽車已經(jīng)成為許多家庭不可或缺的生活必需品，汽車行業(yè)的發(fā)展不僅對(duì)城市道路提出需求，而且對(duì)住宅小區(qū)停車設(shè)施也提出了更高的要求。本文結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)我市住宅小區(qū)停車難問題進(jìn)行了闡述，并提出了一些有效的應(yīng)對(duì)措施。供同行參考。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；停車難問題；解決措施

引言

“上班單位車難停，下班回家停車難，出門到處難停車”。這是所有擁有私家車家庭的共疾，從這一現(xiàn)象可以看出，城市停車泊位供需矛盾突出，給城市管理和居民生活出行帶來(lái)諸多困擾。我市許多住宅小區(qū)受規(guī)劃設(shè)計(jì)影響小區(qū)停車一位難求，車輛充斥小區(qū)路面，處于擁擠不堪、混亂狀態(tài)，有的發(fā)展到占用消防通道，小區(qū)安全隱患嚴(yán)重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，260個(gè)小區(qū)入住總戶數(shù)約10萬(wàn)戶，汽車擁有量為3.07萬(wàn)輛，而已開發(fā)完成的泊位只有1.7萬(wàn)個(gè)，短缺1.37萬(wàn)個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)缺口率達(dá)42%；扣除市政道路規(guī)范劃線停車，未來(lái)汽車增幅按40%預(yù)估增量車輛，缺口總量達(dá)2-3萬(wàn)個(gè)。

1.造成我市住宅小區(qū)停車難、停車亂的根源

1.1車位規(guī)劃指標(biāo)低。2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)停車位幾乎沒有納入規(guī)劃，車輛充斥路面雙向；2000-2005年的住宅小區(qū)車位規(guī)劃系數(shù)為1：0.4；2006-2010年的次新小區(qū)車位規(guī)劃系數(shù)為1：0.8；2011年以后新建小區(qū)車位規(guī)劃系數(shù)才達(dá)到為1：1?？傊?，我市260個(gè)住宅小區(qū)車位平均規(guī)劃系數(shù)僅為0.17。

1.2已建成的車位未能完全投入使用。受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響和汽車行業(yè)的飛速發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，對(duì)已交付使用小區(qū)的地下停車位捂盤惜售或采取了一次性租斷的變相出售方式只售不租，致使小區(qū)車位長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)，如陶?qǐng)@、祥榮荔枝灣等；部分小區(qū)地下車位被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變用途挪作他用，如大唐廣場(chǎng)、華東城市廣場(chǎng)部分地下空間被改變規(guī)劃用途作為商場(chǎng)；還有部分次新小區(qū)已建成的地下空間，因人防工程權(quán)屬問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未交付給業(yè)主使用，如涵江錦溢家園、黃石申嘉花園和文化街等小區(qū)均存在類似的問題。

1.3車位購(gòu)置價(jià)高。目前我市城區(qū)小區(qū)地下車位價(jià)格均在15萬(wàn)元以上，部分有產(chǎn)權(quán)的地下車位價(jià)格竟高達(dá)25萬(wàn)元，小區(qū)業(yè)主難以承擔(dān)。

1.4政策制度缺失。一是小區(qū)內(nèi)交通管理未納入我國(guó)道路交通安全相關(guān)法律法規(guī)范疇，導(dǎo)致交警部門“無(wú)權(quán)”將管理的觸角伸進(jìn)小區(qū)；二是物業(yè)管理的相關(guān)政策法規(guī)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的違規(guī)停車行為缺乏細(xì)則性的規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的停車服務(wù)沒有規(guī)范性的管理標(biāo)準(zhǔn)；三是政府對(duì)地下人防空間的權(quán)屬問題未作明確規(guī)定，地下人防停車位的收益一直爭(zhēng)執(zhí)不息。

2.解決住宅小區(qū)停車難的原則

2.1以人為本，兼顧各方利益，妥善化解小區(qū)停車難中的矛盾。已入住的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在滿足停放、規(guī)范停放的總原則下，會(huì)同小區(qū)業(yè)主拓展停車資源，規(guī)范停車秩序，對(duì)公共停車位適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所得收益用于小區(qū)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和修繕建設(shè)，兼顧無(wú)車人群現(xiàn)實(shí)利益和經(jīng)濟(jì)利益。

2.2建管并舉，齊抓共管，解決小區(qū)難停車和亂停車問題。政府各相關(guān)職能部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中“重建設(shè)，輕管理”是當(dāng)前我市老舊小區(qū)和次新住宅小區(qū)停車難和停車亂頑癥的根源所在。尤其是地下人防工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)投資掌控著地下人防工程的使用權(quán)，一直閑置不用。因此，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)、使用嚴(yán)格管理，建管并舉，以管促建，才能制止停車亂，才能避免資源浪費(fèi)。

2.3建立部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主會(huì)四級(jí)聯(lián)合的工作機(jī)制。先由各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)計(jì)本小區(qū)停車位短缺數(shù)量、解決方案及資金籌措方式，社區(qū)負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)本轄區(qū)路面和公共場(chǎng)合停車資源，再由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)公示并上報(bào)社區(qū)及小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，然后由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后，按照利民便民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出路面道板劃定停車位的方案，最后會(huì)同城管和街道社區(qū)實(shí)施。

2.4整合資源、增建補(bǔ)建，逐步治理小區(qū)停車難問題。目前，我市許多老舊小區(qū)和次新住宅小區(qū)即使用足小區(qū)外路面和小區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的“擠出效應(yīng)”。整合現(xiàn)有的停車資源，運(yùn)用現(xiàn)代科技，引進(jìn)新的停車?yán)砟睿鼋ㄑa(bǔ)建立體停車位。

3.解決住宅小區(qū)停車難的思路

思路決定出路，操作決定成敗。針對(duì)我市住宅小區(qū)停車難的特征，統(tǒng)籌兼顧，整合優(yōu)勢(shì)，將老舊小區(qū)、次新小區(qū)、新建住宅小區(qū)、路面停車和公共停車有機(jī)結(jié)合，按照“五位一體”的模式，統(tǒng)籌規(guī)劃、配套建設(shè)，整體推進(jìn)，合理配建部分保障性住房和進(jìn)行上述項(xiàng)目拆遷安置。

3.1扶持停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城市停車走向產(chǎn)業(yè)化，這是城市發(fā)展和汽車行業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是政府解決停車問題的必要措施，作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，停車產(chǎn)業(yè)投入大、回收慢是影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題，政府應(yīng)該制定相關(guān)的扶持政策，促進(jìn)各方參與停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)。針對(duì)破舊小區(qū)、嚴(yán)重缺乏、公共設(shè)施的情況，政府應(yīng)將停車設(shè)施與社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)居民社區(qū)、物業(yè)辦公所用房等商業(yè)和公共設(shè)施等三者齊頭并進(jìn)，一塊投資建設(shè)，并給予優(yōu)惠政策，此舉能帶來(lái)好的效益。一方面解決解決廣大居民停車難的問題，另一方面也為業(yè)主提供了和諧方便的人居環(huán)境。另外，小區(qū)外面的零星空地，可單獨(dú)建成公用停車場(chǎng)，將其作為市政配套設(shè)施，政府可以提出，土地劃撥的方案號(hào)召吸引民間資金投資，通過(guò)各種合作方式；也可以采用PPP的融資模式運(yùn)行?？傊?，為了培養(yǎng)、推動(dòng)新興停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以以小區(qū)為單位，整合現(xiàn)有土地資源及停車資源，加入專業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，依靠現(xiàn)代化信息管理技術(shù)和經(jīng)營(yíng)模式，來(lái)降低其成本，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而吸引社會(huì)各界來(lái)投資。與此同時(shí)，在貨款貼息、稅費(fèi)減免以及關(guān)鍵的審批等方面給予適當(dāng)?shù)恼叻龀种贫取?/p>

3.2規(guī)范車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格行政主管部門要針對(duì)不同區(qū)域不同安全等級(jí)制定不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)停車安全性和方便程度，區(qū)分對(duì)待小區(qū)內(nèi)外（小區(qū)內(nèi)場(chǎng)庫(kù)、小區(qū)內(nèi)道路停放、小區(qū)外封閉空間包月停放、道路路面道板和公共空地等）不同場(chǎng)所的停車環(huán)境。充分發(fā)揮價(jià)格這一經(jīng)濟(jì)杠桿作用，充分考慮車主的承受能力，建立大多數(shù)業(yè)主能夠接受的車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和公共場(chǎng)地租用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.2.1要多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)內(nèi)地下停車位的統(tǒng)一車輛停放服務(wù)收費(fèi)價(jià)格。一類對(duì)地下人防工程，要充分發(fā)揮人防車庫(kù)兩用這一作用，充分利用國(guó)有資產(chǎn)為民服務(wù)，對(duì)其場(chǎng)地租用收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，降低人防車庫(kù)現(xiàn)實(shí)租用價(jià)格，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)漫天要價(jià)，也切實(shí)改變?nèi)朔拦こ瘫环康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)資源的做法或空置造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。另一類對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)的車位（庫(kù)），基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)車位（庫(kù)）占用業(yè)主的公共資源，不能簡(jiǎn)單地實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調(diào)控。要對(duì)占用業(yè)主公共空間的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)的車位（庫(kù)），強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢(shì)頭，并發(fā)揮政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“窗口指導(dǎo)作用”，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)的車位（庫(kù)）2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛停放進(jìn)場(chǎng)庫(kù)。

3.2.2穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)外路面車輛停放收費(fèi)價(jià)格水平；

3.2.3對(duì)于城市道路路面道板和公共空地停車，以社區(qū)為收費(fèi)主體，實(shí)行包月制；

3.2.4對(duì)生活時(shí)段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營(yíng)性車位（庫(kù)）停車的，也要實(shí)行包月制。

對(duì)于后兩者停放方式，經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。

3.3更新停車?yán)砟睢鹘y(tǒng)的車輛停放都依托在我們非常有限的土地資源上，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，往空間無(wú)限拓展，向國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市學(xué)習(xí)借鑒，運(yùn)用現(xiàn)代高科技和信息技術(shù)，建立多功能、全方位的立體停車位。

3.4完善相關(guān)政策。解決住宅小區(qū)停車難與物業(yè)管理矛盾的根本措施在于建立健全相關(guān)制度。一是推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信體系的建立，將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主的信用行為納入其中考核，特別是要充分發(fā)揮消費(fèi)者維權(quán)機(jī)構(gòu)與輿論監(jiān)督機(jī)制的作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商違規(guī)違章行為、“霸王物業(yè)”、惡意亂停車業(yè)主的行為的曝光強(qiáng)度。二要推動(dòng)車位規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，制定出相適宜的車位分配指標(biāo)，且要加大對(duì)執(zhí)行力的管理及落實(shí)，確保新的車位能數(shù)量到位、設(shè)計(jì)到位、功能到位。三是在新修建城市道路時(shí)，要利用好邊角地段處，可增設(shè)車位數(shù)量，應(yīng)建立城市道路、綠化與公共停車設(shè)施三同步制度，即同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，將綠化建設(shè)與地下空間開發(fā)統(tǒng)籌規(guī)劃，調(diào)整綠化形態(tài)，實(shí)施立體開發(fā)建設(shè)，增建停車設(shè)施。（作者單位：莆田市房地產(chǎn)管理中心）