蔡沛豐

摘要：自從我國實行住房制度改革以來，房價就成為社會各界人士關注的熱點，有關房價以及房地產業(yè)的爭議也日益激烈。2002年以來，盡管中國政府連續(xù)數(shù)年實行嚴厲的房地產宏觀調控，但是房價依然保持了持續(xù)的增漲的勢頭，2008年的美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機導致了國內外經(jīng)濟形勢的巨變，中國房地產市場也出現(xiàn)了普遍性的價跌量減的現(xiàn)象。目前我國商品房出現(xiàn)以下問題，1.我國商品房的空置率相對是比較高；2.金融信貸方面風險逐步加大；3.開發(fā)商在獲得土地開發(fā)中存在的問題；4.我國中低端普通商品房開發(fā)欠缺；5.市場的調節(jié)機制的缺陷。房價的高低涉及社會各個方面的利益，房價之爭在一定程度上就是不同群體的話語權之爭，下面就我國目前的房地產市場的核心問題房價進行實證研究。

關鍵詞：房價；實證分析

一、影響我國房價波動的因素的理論分析

1.利率對我國房價的影響

在購房者收入水平不變的情況下，預期承受的最高房價是一定的，貸款利率調整以后，利息支付就會增加，這是因為要多付另外的利息。購房者心里能承擔的房價就會逐步上漲，那些原本在徘徊買不買房的人中就會有一部分人推遲買房的想法或者開始租房的計劃，這就減少了有效需求，導致房價下降。

2.貨幣供應量、人均國內生產總值、房地產開發(fā)商竣工房屋面積、學校的所數(shù)對我國房價的綜合影響

從市場的方面上來看，作為消費品，影響房價就是需求和供給有關，理論上，需求增加，供給減少商品價格是必然上升的；需求如果較少了，而供給相應的增加，消費品價格下降直到達到均衡。但我國的商品房不再是作為簡單的消費品，更多的是作為金融投資品來被投資。我國一直存在剛性需求，再加上投資、投機，我國對商品房的需求一直是比較強烈的。我國房價一直高漲，商品房竣工面積逐年越大，從理論上說，應該是供給比較充足，房價依然走高，主要是需求也在改變。商品房主要是由于經(jīng)濟的發(fā)展帶動的，在經(jīng)濟高速發(fā)展，人均GDP逐年增加，人們消費金額也比較充裕，人們在投資渠道里，一般大多數(shù)會選擇商品房作為其資產增值的手段。與此同時，貨幣供應量M2、利率的變化是影響市場中的流通性，從而影響到房價的波動。此外，把教育作為一個影響房價波動的因素主要是因為很多開發(fā)商開發(fā)學區(qū)房，為的是吸引那些為了孩子的教育來考慮而購買住宅的。故此，將我國的學前教育，初高等教育的學校所數(shù)納入影響房價的因素之中。

二、影響我國房價的實證分析

從上面分析可知影響我國房價波動的主要是這幾個因素，下面定量的分析我國房價波動的影響因素。我選擇多元回歸模型，運用參數(shù)的最小二乘法進行模型的建立，通過估計、檢驗、調整，建立房價與其影響房價因素的模型。模型主要涉及的是一個被解釋變量和5個解釋變量之間的關系。

我所建立的模型是不夠完善的，因為影響我國房價的因素有很多，比如政策的偏性，城鎮(zhèn)化的進程，人口的密集程度等等其他隱性的因素。從這些上面看，我們很難得到一個完整、完全正確的影響房價的模型。本章就影響我國房價波動因素進行初步的分析。這里我們應用多元回歸模型對影響我國房價波動因素進行分析。

模型的假設方程：Y=c0+c1*X1+c2*X2+c3*X3+c4*X4+c5*X5+εi

變量定義：Y：全國商品房平均房價（元/每平方米）；X1：平均利率；X2：貨幣供應量（元）；X3：人均GDP（元）；X4：全國商品房竣工面積（萬平方米）；X5：全國學前教育、初、高中學校（所）。

數(shù)據(jù)來源及處理方式說明

數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒，選取的數(shù)據(jù)是從2000年到2012年。平均利率的處理方式是選取一年內利率變化的平均值做為一年的利率。學校所數(shù)主要是學前班和初高中學校數(shù)量的和。居民購房中，有很大一部分家長是將孩子上學的地方距離家庭的遠近納入購房考慮因素之中。

變量差異比較大，為了統(tǒng)一標準，采取數(shù)據(jù)標準化處理即；

xi-σ

Y=-0.000564-0.034222*X1+0.263091*X2+0.50759*X3+0.112850*X4-0.094022*X5常數(shù)項非常小，可以省略。變量之間的相關系數(shù)比較大，因此變量之間存在多重共線性的情況，通過增加變量來選取更好的模型。我們先選定第一個變量。

方程式系數(shù)R2的值

y=a1*x1-0.8810.773

y=a2*x20.9850.970

y=a3*x30.9890.977

y=a4*x40.9860.972

y=a5*x5-0.8610.742

結論：影響房價的主要因素為X3人均GDP，房價的上漲也從側面說明我國人均GDP上漲，經(jīng)濟條件變好。貨幣供應量和商品房竣工面積是從供給和需求的角度來影響房價的。因為貨幣供應量和人們的收入是正相關的，人均收入增加房價自然會增加，說明貨幣供應量的增加是有助于房價上漲的。商品房的供給增加是小于需求的增加的，或者說是因為二者的彈性不一樣，最終的結果還是會使房價上漲。利率是影響多方面的，利率增加時，人們會將增加儲蓄，對房子的有效需求變小。至于學區(qū)房的討論，這里選取的全國中小學的數(shù)量作為因素是不完善的，學區(qū)房對房價的上漲影響很局部。綜上所述，影響房價的重要因素排行為1.人均GDP；2.貨幣供應量；3.全國商品房竣工面積4.平均利率。（作者單位：華北理工大學理學院）