徐明霞
[摘要]房屋是一種不同于其他商品的消費(fèi)品,其耐用性更高,并且有著固定資產(chǎn)的性質(zhì),這就注定房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。文章積極對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷與熱進(jìn)行研究,在此概念解釋的基礎(chǔ)上,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀得以清晰展現(xiàn),并提出了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)措施。
[關(guān)鍵詞]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng);市場(chǎng)需求;市場(chǎng)供應(yīng)
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同區(qū)域的人口,環(huán)境,文化,教育和經(jīng)濟(jì)因素的不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域的需求情況也是不一樣的。一般情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出以下的基本特點(diǎn):多樣性,也就是說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的不僅僅是建筑物,更是權(quán)利和義務(wù)的交易,囊括更多的交易方式;雙重性,房地產(chǎn)有著增值保值的特點(diǎn),是吸納通貨膨脹比較理想的方式,扮演著消費(fèi)品的同時(shí)也是投資品;供需的不平衡性,也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性長(zhǎng)期存在,兩者的相對(duì)均衡也是客觀存在的?;谶@樣的特點(diǎn),我們更有必要對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的冷和熱進(jìn)行全面的思考。
1房地產(chǎn)冷與熱的含義
1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)冷的含義
所謂房地產(chǎn)冷是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售的淡季,銷(xiāo)售陷入冷清的狀態(tài)。在這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下,房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌,投資收縮,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也不斷降低。一般情況下此時(shí)都會(huì)采取積極的反周期措施去實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售量的提升。具體來(lái)講,需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個(gè)方面入手。前者是指商品的總供給價(jià)格和總需求價(jià)格處于均衡狀態(tài)下的社會(huì)總需求。簡(jiǎn)單來(lái)講,這其中的均衡價(jià)格就是消費(fèi)者愿意支付的需求價(jià)格和生產(chǎn)者能夠供給的價(jià)格是一致的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講,就是需求居民收入和商品價(jià)格直降達(dá)到最佳的臨界點(diǎn),在對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析之后得出各種均衡點(diǎn),在此基礎(chǔ)上提升有效供給,保證房地產(chǎn)商品是符合消費(fèi)者需求,并且達(dá)到消費(fèi)者物美價(jià)廉的需求心理的狀態(tài)。
1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)熱的含義
相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷來(lái)講,房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺盛時(shí)期,此時(shí)是房地產(chǎn)產(chǎn)品大賣(mài)的時(shí)候。從表面來(lái)看,這是市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好的具體體現(xiàn)。但是這樣的市場(chǎng)背景下,物價(jià)會(huì)不斷上漲,使得投資不斷擴(kuò)張,開(kāi)發(fā)量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴(kuò)張一直持續(xù)下去,會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入過(guò)熱的狀態(tài),很容易造成供大于求,商品大量積壓的情況,由此造成極大的社會(huì)資源浪費(fèi)。一般情況下應(yīng)該積極采取抑制油脂的行為發(fā)生,采取反周期的措施去進(jìn)行處理。
2對(duì)于房地產(chǎn)冷與熱的思考
從上述對(duì)于房地產(chǎn)冷和熱的含義詮釋?zhuān)覀兛吹綗o(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱還是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷,都是不理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。如何將房地產(chǎn)的供求關(guān)系處理在均衡的狀態(tài),是我們應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注的問(wèn)題。在明確這一點(diǎn)之后,從而去采取對(duì)應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整,使得房地產(chǎn)的宏觀政策是與市場(chǎng)需求均衡的目標(biāo)是吻合的,這對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是至關(guān)重要的。
既然房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或者過(guò)冷都不利于其健康發(fā)展,就需要去思考究竟在什么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)是最為健康的。一般情況下,如果商品房的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)率,空房率比較低,這說(shuō)明所建設(shè)出來(lái)的房屋是適銷(xiāo)對(duì)路的,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求之間是相互吻合的;或者從銷(xiāo)售面積和竣工面積的角度來(lái)看,當(dāng)銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大于竣工面積的時(shí)候,這也證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)的,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是比較健康和穩(wěn)定的。
房屋是不同于其他消費(fèi)品,其耐用率比較高,在房屋存量達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候,就會(huì)出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。簡(jiǎn)單來(lái)講,假如房屋居住面積寬裕,房屋質(zhì)量比較高,長(zhǎng)時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)損壞,人口也得以控制甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的話(huà),房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必會(huì)陷入到萎縮的狀態(tài)。當(dāng)然對(duì)于我國(guó)來(lái)講,國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和進(jìn)步,城市化進(jìn)程極速前進(jìn),對(duì)于住房的需求量還在不斷增長(zhǎng),這是客觀存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景。
3現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)也慢慢進(jìn)入到緩和的發(fā)展?fàn)顟B(tài)??v觀國(guó)際上其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展初期的歷程,也是經(jīng)歷了從迅速發(fā)展到趨穩(wěn)的階段,這是客觀存在的事實(shí)。我們應(yīng)該正視當(dāng)前房地產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài),迎接房地產(chǎn)供需均衡,平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)代。2013年12月到2014年10月,無(wú)論是我國(guó)商品房銷(xiāo)售額,還是我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額都在急速下降,兩者的增長(zhǎng)率也急速下滑。具體來(lái)講,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)為:其一,房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定,并且存在上下波動(dòng)的情況。從本質(zhì)上來(lái)講,經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)是推動(dòng)地價(jià)朝著更高方向發(fā)展的不竭動(dòng)力,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨于穩(wěn)定的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始朝著常態(tài)化的方向發(fā)展和進(jìn)步;其二,房地產(chǎn)的增長(zhǎng)動(dòng)力和結(jié)構(gòu)會(huì)在這樣的常態(tài)化背景下發(fā)生變化,慢慢開(kāi)始重視房屋經(jīng)營(yíng),居住服務(wù),中介服務(wù)的長(zhǎng)期效益的方向發(fā)展和進(jìn)步,也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況;其三,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)也慢慢出現(xiàn)變化,兼?zhèn)浯笠?guī)模開(kāi)發(fā)和城市功能提升的特點(diǎn),是我國(guó)城市化質(zhì)量不斷提升的具體體現(xiàn)。
對(duì)于這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)講,政府部門(mén)應(yīng)該冷靜面對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀,關(guān)注與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的控制,房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)過(guò)于嚴(yán)重的偏向,在此基礎(chǔ)上積極關(guān)注房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì),營(yíng)造健康公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效能,使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著可持續(xù)的方向發(fā)展;另外,應(yīng)該積極建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái),使得企業(yè)和個(gè)人能夠更加輕易地獲取到關(guān)于房地產(chǎn)的信息資源,以正確地引導(dǎo)企業(yè)和個(gè)人去進(jìn)行投資或者購(gòu)房,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目性導(dǎo)致出現(xiàn)過(guò)熱或者過(guò)冷的情況。
對(duì)于企業(yè)來(lái)講,應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)質(zhì)量和效益的提升,轉(zhuǎn)變以往的依靠大規(guī)模擴(kuò)張去實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益提升的方式,以提高質(zhì)量和增強(qiáng)效益為核心,注重新材料的使用,使得房地產(chǎn)的質(zhì)量得以不斷提升,并且關(guān)注于住宅休閑旅游,養(yǎng)老和科技園的開(kāi)發(fā)建設(shè),從而改變單調(diào)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)格局。
對(duì)于個(gè)人來(lái)講,應(yīng)該理性地看待當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì),正確審視房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的常態(tài)化發(fā)展,積極學(xué)習(xí)房地產(chǎn)和理財(cái)方面的知識(shí),合理地執(zhí)行投資和消費(fèi)方案,依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對(duì)于家庭需求進(jìn)行分析,以保證購(gòu)房和投資行為的合理性。
4結(jié)論
綜上所述,積極對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷與熱進(jìn)行理論分析,了解其形成原因,明曉房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或者過(guò)冷都是不利于市場(chǎng)健康發(fā)展的。在此基礎(chǔ)上正確審視當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,以理性的態(tài)度去面對(duì),從而根據(jù)不同行為主體的特點(diǎn)和需求,采取對(duì)應(yīng)的措施去處理和面對(duì),才是我們應(yīng)該積極做好的工作。
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