燕楠

摘 要： 目前中國(guó)的樓市面臨著巨大的挑戰(zhàn)，面對(duì)日益飽和的樓市市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為全社會(huì)需要關(guān)注的問(wèn)題。如何在現(xiàn)有政策下最優(yōu)的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，如何進(jìn)一步刺激需求市場(chǎng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的問(wèn)題。如何更有效的利用公積金，如何規(guī)定首付款的比例以及營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題都是需要亟待解決的重要問(wèn)題。2015年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于二套房貸款調(diào)整的通知，二套房貸款最低首付比例降至四成，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。這種方法能否救市受到了廣大公民的關(guān)注。筆者結(jié)合具體的市場(chǎng)情況以及目前國(guó)家推出的各項(xiàng)政策闡述了金融政策對(duì)于樓市的影響。

關(guān)鍵詞： 金融；樓市；手段；效果

針對(duì)國(guó)家出臺(tái)的各類(lèi)金融政策很多網(wǎng)友認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)無(wú)論怎樣不可能上漲了，即使上漲，也決不可能高過(guò)銀行的一年期的利息，即每年有3%的漲幅，所以現(xiàn)在 投資房地產(chǎn)的消費(fèi)者數(shù)量是有限的。一些有限的剛性需求者又承擔(dān)不起因?yàn)橘?gòu)房支出的費(fèi)用，因此部分網(wǎng)友認(rèn)為政府的一些金融舉措是無(wú)法從根本上解決房地產(chǎn)存在的諸多問(wèn)題的。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是片面的。雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，但是這并不代表著房地產(chǎn)企業(yè)擁有的巨大前景市場(chǎng)是不存在的。筆者認(rèn)為隨著中國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，只有這樣才能更好地面對(duì)今天的房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。筆者認(rèn)為以下幾種金融政策在一定程度上影響著中國(guó)的樓市發(fā)展前景。

第一，公積金的管理與使用。 筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)公積金管理、提高資金使用效率，同時(shí)將適時(shí)推進(jìn)政策落地。筆者認(rèn)為各地采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)。公積金一直以來(lái)都是與房地產(chǎn)息息相關(guān)的，如何高效的使用公積金是很多消費(fèi)者較為關(guān)注的問(wèn)題。目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了很多有利于高效使用公積金的措施，例如可以使用公積金進(jìn)行租房，可以使用公積金進(jìn)行貸款，國(guó)家最近又出臺(tái)了擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。這在一定程度上提高了公積金的利用率。

第二，首付比例的確定。 首付款比例直接關(guān)系到購(gòu)房者能否有能力購(gòu)買(mǎi)房屋。2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多部委聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；由此可以看出，與之前的首付比例而相比下降了很多。對(duì)于很多有意向購(gòu)買(mǎi)第二套住房的消費(fèi)者無(wú)疑是一件好事。調(diào)整后，對(duì)于擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，當(dāng)然具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。

第三，營(yíng)業(yè)稅收取比例。 2015年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于二套房貸款調(diào)整的通知，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。由此可以看出國(guó)家縮短了收取營(yíng)業(yè)稅的房屋的年限。

筆者認(rèn)為公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)。建議讓地方政府可以動(dòng)用稅收減免，普通房制定標(biāo)準(zhǔn)等措施來(lái)進(jìn)行樓市調(diào)控?！惫P者認(rèn)為面對(duì)日益飽和的中國(guó)樓市，無(wú)論是政府還是企業(yè)都應(yīng)當(dāng)采取積極的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。高效的金融政策會(huì)使得例如樓市等涉及到國(guó)計(jì)民生等重大問(wèn)題得到有效的解決。筆者認(rèn)為金融政策會(huì)越來(lái)越高效的實(shí)現(xiàn)，會(huì)有更多的有效的金融政策帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （作者單位：沈陽(yáng)師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院金融2班）

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