宋怡欣

摘 要：當代按揭貸款法律制度或可稱為一個發(fā)展的體系。按揭貸款制度作為商業(yè)銀行一項基礎法律制度，對房地產市場、金融市場具有舉足輕重的作用，而目前決定按揭貸款市場基本游戲規(guī)則的便是按揭貸款的基礎法律制度及監(jiān)管法律制度。

關鍵詞：按揭貸款；基礎監(jiān)管法律制度；監(jiān)管法律制度

中圖分類號：D922.29 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）01-0153-02

任何制度都有其立法目的，按揭貸款基礎法律制度的目的在于解決借貸雙方的信息不對稱問題。如上文所述，我國的按揭貸款制度由香港傳入，20世紀80年代中期開始逐步在廣東省推廣，1985年，建設銀行深圳分行開始了第一筆按揭貸款業(yè)務邁出了我國銀行按揭貸款業(yè)務的步伐[1]，1988年國務院頒開始逐步推動按揭貸款的試驗性立法，首先，制定了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，作為住房商品化的一項配套措施，明確提出了要開始發(fā)展以銀行為中心的按揭貸款市場，之后在1991年6月國務院又發(fā)布了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，第一次將抵押貸款信貸制度作為我國住房金融市場的發(fā)展中心。眾所周知，我國目前的抵押貸款皆以房屋抵押登記為主要方式，但在當時，《物權法》、《擔保法》等規(guī)則尚未出臺，因此很難形成比較完善的擔保制度。第三，引入了貸款首付比例制度。對于首付比例的要求是世界各國調整按揭貸款市場、控制貸款信用風險的一種普遍做法，這一比例在國外被稱作貸款房價比（loantovalue，LTV），“穆迪公司曾對20世紀70年代美國700萬筆住房抵押貸款中的違約原因進行研究發(fā)現貸款房價比與違約具有高度的相關性，其中貸款房價比越高最終的違約可能性越大：貸款房價比為70%時違約的可能性最小，客戶違約率不到1%，貸款房價比超過85%，累計違約率上升至2%，貸款房價比90%違約概率上升速度更快達到5%左右，貸款房價比95%時違約概率已經達到10%[2]。在1993年9月28日，建設銀行上海分行在上海首次進行了第一筆貸款業(yè)務，貸款額11萬元、分5年還貸，由此正式拉開了按揭貸款的序幕。在此之后我國出臺了一大批與按揭貸款相關的法律法規(guī)，構成了相對完整的按揭貸款體系。

一、基本法律體系的構建

（一）商業(yè)銀行法律制度

1995年出臺的《商業(yè)銀行法》是我國商業(yè)銀行業(yè)務的基本法規(guī)，包括按揭貸款在內的一切商業(yè)銀行業(yè)務都應該遵循此法。在此，值得關注的是該法第11條禁止民間集資之規(guī)定，縱觀全文可以發(fā)現此為銀行經營金融業(yè)務唯一的特權，則從另一方面講即可認為如果非銀行金融機構不進行集資，是否也可以從事“按揭”貸款業(yè)務，特別是近年來，民間資本通過小額貸款的方式大量進入金融領域，而更突出的問題是該部分資金最終流入了房地產市場，可以說，民間資本對房地產金融市場的影響已經成為一股不可忽視的力量，美國2008年金融危機之后，這種機構被稱作影子銀行，無疑是不容忽視的。

另一個值得注意的地方是該法的第四章具體規(guī)定了貸款業(yè)務的基本規(guī)則，根據該法第36條規(guī)定房產抵押無疑是按揭貸款的主要擔保形式，但是質押、保證亦被納入了可擔保的范圍，但在日常的實踐操作中卻鮮見，而更多的是以保險方式所替代，那么以上擔保方式是否亦可應用于按揭貸款業(yè)務中呢，十分值得研究[3]。

（二）銀行業(yè)監(jiān)督管理法律制度

2003年出臺的《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》伴隨著銀監(jiān)會的誕生而出臺，該法標志著我國銀行業(yè)監(jiān)督管理體制的進一步完善。根據該法第2條之規(guī)定，按揭貸款作為一項銀行業(yè)務主要的監(jiān)管部門應該是銀監(jiān)會，在該法出臺之后，銀監(jiān)會以此法為依據，出臺了一大批與按揭貸款相關聯的法律規(guī)范，特別是近年來，政府為調控房價通過銀監(jiān)會不斷出臺各種新的政策調整按揭貸款標準，都體現了銀監(jiān)會對按揭貸款的監(jiān)管職能。

（三）合同法律制度

銀行作為盈利性金融機構，屬于商事主體，而按揭貸款具有經常性的特征，因此，按揭貸款應該屬于一種商事行為。一方面，在我國很多法規(guī)采取民商合一的立法形式，《合同法》即體現了這一特征，該法第十二章將借款合同作為一種有名合同來處理，可見立法者對此的重視；但另一方面，該章又將貸款合同明確區(qū)分為自然人借款合同與金融機構貸款合同（譬如對于其中利息之規(guī)定），因此，從制度設計的角度講，區(qū)分按揭貸款合同與普通貸款合同仍有其特殊意義。

（四）物權與擔保法律制度

《物權法》與《擔保法》的頒布對按揭貸款的規(guī)范化有著十分重要的意義。首先，《擔保法》對房產抵押的具體形式作了明確的規(guī)定，將登記作為抵押合同與抵押權的生效形式，使按揭貸款的抵押能夠體現出公示作用，保護了銀行的利益；其次，《物權法》根據德國法之規(guī)定進一步將抵押合同與抵押權的生效作了明確的區(qū)分，從法理上明確了銀行所享有的抵押權利的基本條件；第三，擴大了按揭貸款的擔保范圍。房產抵押無疑是按揭貸款的主要形式，但不應是唯一的形式，事實上在美國等發(fā)達金融市場，權利質押、擔保公司保證經常作為按揭貸款補充擔保的重要手段，而《擔保法》則從法理上明確規(guī)定了質押、保證可以作為擔保的形式，為按揭貸款在我國的發(fā)展提供了更加廣闊的空間；最后，明確了期房擔保的合法性?！稉７ā访鞔_了不可以擔保的財產范圍，其中并未包含預售房，而最高院于2000年頒布的《關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》則明確將其納入了可進行擔保的范圍。

（五）城市房地產管理法律制度

1995年出臺的《城市房地產管理法》對我國房地產按揭貸款的制度化規(guī)范化有十分重要的意義。其最大的貢獻是在其第五章中明確了我國房產的登記制度，其中亦包括對于房產的抵押登記問題，這對于規(guī)范整個按揭貸款市場應該說具有革命性的意義，同時也使我國的按揭貸款市場與歐美按揭貸款市場相接軌。該法的另一重大貢獻是對期房預售的具體程序及標準進行了規(guī)定，實際上是為期房的按揭貸款提供了操作上的可能性。該規(guī)定不僅避免了抵押品價值的不確定性，而且明確了期房的預售活動開發(fā)商履行相應的登記活動的責任，為未來的期房抵押登記提供了可能性[4]。

二、相關監(jiān)管法律規(guī)則的配套

（一）基本貸款規(guī)則

1996年人民銀行制定的《貸款通則》具有兩大鮮明的時代背景，一是日本九十年代初期房地產泡沫的破滅，直接的結果是日本經濟衰退至今，二是海南房地產泡沫的破滅，形成在當時近300億的銀行壞賬。前一案例發(fā)生在國外，在當時的背景下很難被中國人所理解，后一案例發(fā)生在一個地區(qū)，雖然后果十分嚴重，但對于大多數急需改善住房條件的國人而言，似乎也沒有擔心的必要。海南房地產泡沫的破滅源于中央對其的整頓，此后按揭貸款作為商業(yè)銀行表內貸款業(yè)務的一個分支，《貸款通則》特別規(guī)定禁止借款人貸款進行房地產投機，從現在的角度看，當時該規(guī)定是極具有眼光的，但是十分遺憾的是在之后的十五年時間里，該規(guī)定一直沒有被很好地執(zhí)行，隨著房地產價格的上漲，市場投機資本不斷進入，最終導致了房價難以收拾。而通過對貸款通則全文研究就可以發(fā)現，最有效的控制措施就是在貸款環(huán)節(jié)對貸款人持房狀況的審核，而其卻缺乏對此限制的規(guī)定，近期社會上出現了大量的“房姐”、“房媳”、“房哥”，這一方面反映出了我國產權登記信息上的弊端，但也同樣反映出我國按揭貸款市場審核程序上的缺陷[5]。

（二）房地產抵押規(guī)則

1997年出臺的《城市房地產抵押管理辦法》凸顯了房地產抵押行為在整個房地產活動中的重要性，進一步即按揭貸款活動在整個房地產市場活動中的重要性。該辦法的出臺對按揭貸款的操作具有很強的實踐指導意義，其分別規(guī)定了抵押合同的訂立、抵押權的設立、抵押登記的具體程序、房產的占用與管理、抵押權的實現等等諸多問題，雖然該辦法與之前出臺的《擔保法》多有重復之處，與之后出臺的《物權法》也有相左之處，但卻細化了其相關的規(guī)定，明確了銀行、貸款人、房地產商各方的權利義務關系與操作程序，更為重要的是該規(guī)定還明確了期房的抵押擔保問題，譬如該規(guī)定第27條對預售抵押合同的規(guī)定、第34條第二款對抵押登記的規(guī)定等等?？梢哉f該辦法為之后出臺的《個人住房貸款管理辦法》做了大量制度上的準備。

（三）個人住房貸款管理規(guī)則

1998年出臺的《個人住房貸款管理辦法》可以說是一部具有“經濟法”色彩的住房貸款管理法規(guī)。一方面，該法規(guī)吸收了之前已經實施的諸規(guī)范對按揭貸款的規(guī)定，對按揭貸款的借款主體資格、貸款所需文件、借款合同的訂立、貸款程序、貸款期限與利率、擔保方式與擔保權的實現、住房保險等問題做出了系統(tǒng)性的規(guī)范，是我國按揭貸款領域統(tǒng)一適用之規(guī)則，只有個別條款主要采取的是自由主義的立法模式；另一方面，該規(guī)范首次引入了住房公積金貸款制度，其實就是將我國的住房貸款體系分成了普通商業(yè)性貸款與低息公積金優(yōu)惠貸款兩類，由于公積金的繳存本身屬于一種社會保障制度，因此次規(guī)范亦可被視為國家對住房貸款領域的一種主動管理，事實上，隨著我國市場經濟體制的完善與發(fā)展，社會貧富差距的擴大，住房矛盾的加劇，這種干預在之后的歲月中變得越來越鮮明。

該法值得關注且存在一定爭議的問題是正式確立了抵押房屋的強制保險制度。而之前出臺的《中國人民建設銀行房地產信貸部職工住房抵押貸款暫行辦法》（1992）之中亦有所涉及，因此可以說該規(guī)則在我國已經有了一定的基礎。該規(guī)則的目的在于保護貸款人的利益，防止抵押物的以外減損，但長期以來該問題都飽受爭議，即借款人的保險義務是否是強制性的。對于此問題，本文將在之后的理論分析中以經濟法的視角進行分析[6]。

綜上所述，我國的按揭貸款法律制度在整個按揭貸款制度體系中具有極其重要的作用。事實上，按揭貸款基礎法律制度決定著整個按揭貸款制度體系的穩(wěn)定性、安全性，只有市場具有完善的按揭貸款制度才有可能促進按揭貸款制度的進一步發(fā)展。

參考文獻：

[1]周建平.住房按揭在深圳[N].深圳商報，1998-11-09.

[2]張紅，殷紅.房地產金融學[M].北京：清華大學出版社，2007：407.

[3]柯孔林.銀行資本監(jiān)管與風險承擔行為研究[M].北京：經濟科學出版社，2010：28.

[4]克雷蘇斯.銀行每天都在偷你的錢[M].南京：鳳凰出版社，2011：51.

[5]高祥陽.購房置業(yè)·住房按揭·業(yè)主維權完全手冊[M].北京：中國城市出版社，2003：78.

[6]孫清平.天賜房緣：購房按揭的成功法則[M].成都：西南財經大學出版社，1998.