張宇青　周應(yīng)恒

摘要：本文從有效土地供給角度驗(yàn)證了中國(guó)“土地限供”政策的正確性和有效性，并表達(dá)了對(duì)“擴(kuò)供抑價(jià)論”的否定。省際面板數(shù)據(jù)的門檻模型估計(jì)結(jié)果表明：中國(guó)城市的土地有效供給所產(chǎn)生的商品房?jī)r(jià)格效應(yīng)具有顯著的“三門檻”效應(yīng)，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格小于394511元/平方米時(shí)，有效土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格不存在顯著影響，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格跨越該門檻時(shí)，有效土地供給的價(jià)格效應(yīng)變的顯著為正，并且當(dāng)商品房?jī)r(jià)格超過(guò)8230元/平方米時(shí)，價(jià)格效應(yīng)會(huì)變的更大。2010年之前，有效土地供給價(jià)格效應(yīng)不顯著的省份個(gè)數(shù)多于顯著省份個(gè)數(shù)，而2010年后大多數(shù)省份的有效土地供給價(jià)格效應(yīng)變的顯著，并且有5個(gè)省份已經(jīng)跨越了第三個(gè)門檻值，土地供給的價(jià)格效應(yīng)在這些地區(qū)表現(xiàn)的更加強(qiáng)烈。

關(guān)鍵詞：有效土地供給；商品房?jī)r(jià)格；門檻效應(yīng)；“擴(kuò)供抑價(jià)”論

文章編號(hào)：2095-5960（2015）04-0001-08；中圖分類號(hào)：F293；文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

中國(guó)自20世紀(jì)90年代中期至21世紀(jì)初的住房制度改革實(shí)施與深化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃的發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。但當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題是高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超越了城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買能力，并且地產(chǎn)泡沫通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”使得社會(huì)貧富差距進(jìn)一步拉大，使原本儲(chǔ)蓄率過(guò)高的中國(guó)居民預(yù)防性動(dòng)機(jī)更加強(qiáng)烈，直接導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)政與貨幣政策執(zhí)行效果的低下。在2008年全球金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期依賴的投資和對(duì)外出口貿(mào)易受到了強(qiáng)烈的抑制，擴(kuò)大內(nèi)需成為“保增長(zhǎng)，穩(wěn)民生”的重要舉措，但高房?jī)r(jià)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”已經(jīng)變的愈發(fā)嚴(yán)重。多年來(lái)國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策意圖穩(wěn)定和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但房?jī)r(jià)“越控越高”已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)“悖論”，學(xué)術(shù)界人士也力圖從房?jī)r(jià)形成的內(nèi)在機(jī)理出發(fā)，對(duì)控制不合理房?jī)r(jià)的路徑機(jī)制進(jìn)行探尋。

誠(chéng)然，土地是房地產(chǎn)業(yè)生存發(fā)展之根本，解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵在于完善城市土地利用制度，從土地供給的源頭上控制房?jī)r(jià)是必需的。目前政界和學(xué)術(shù)界存在一種論調(diào)，認(rèn)為“當(dāng)前國(guó)家實(shí)施土地限供造成了漲價(jià)預(yù)期和市場(chǎng)供需不平衡加劇，從而助推了房?jī)r(jià)，所以加大土地供應(yīng)才是抑制房?jī)r(jià)的根本措施”（以下簡(jiǎn)稱“擴(kuò)供抑價(jià)論”），這個(gè)觀點(diǎn)引發(fā)了各界人士的廣泛爭(zhēng)論，至今仍然沒有一個(gè)明確的結(jié)論。筆者認(rèn)為以下幾個(gè)問(wèn)題對(duì)探討土地供給帶來(lái)的住房?jī)r(jià)格影響至關(guān)重要：（1）有效調(diào)控房?jī)r(jià)絕不是簡(jiǎn)單地通過(guò)增加或減少土地供給就能得以實(shí)現(xiàn)，地方政府賣地面積（名義土地供應(yīng)）與房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積（有效土地供應(yīng)）并不相等，可以認(rèn)為在一級(jí)土地市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)購(gòu)地成交量決定于企業(yè)決策，企業(yè)購(gòu)地面積小于既定的政府供地面積（短期供給剛性），而房企的購(gòu)地決策直接取決于所購(gòu)買土地價(jià)值和預(yù)期帶來(lái)的潛在收益，在當(dāng)前地方政府依靠賣地獲取財(cái)政來(lái)源的現(xiàn)實(shí)背景下，購(gòu)房者預(yù)期更多地受到房企實(shí)際購(gòu)地面積（有效土地供應(yīng)）的影響。（2）中國(guó)地域廣闊，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)水平存在很大的差異，一般而言，較低房?jī)r(jià)地區(qū)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與潛力、居民收入和土地內(nèi)涵價(jià)值相比于高房?jī)r(jià)地區(qū)要遜色的多，加之不同地區(qū)居民間消費(fèi)習(xí)慣和儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)的差異，有理由認(rèn)為不同房?jī)r(jià)水平地區(qū)居民在土地供給帶來(lái)的價(jià)格預(yù)期上也存在著顯著不同。（3）因?yàn)槌鞘幸?guī)模限制，土地供應(yīng)面積的絕對(duì)總量是不能無(wú)限增長(zhǎng)的，所以一段時(shí)間內(nèi)土地有效供應(yīng)越多，未來(lái)可供面積的總量就會(huì)減少，會(huì)造成居民的住房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期。這個(gè)解釋與“擴(kuò)供抑價(jià)論”截然相反。那么，上述兩個(gè)解釋到底哪一種更適合中國(guó)房?jī)r(jià)形成機(jī)制的實(shí)際情況，有賴于計(jì)量工具的實(shí)證檢驗(yàn)。

基于以上考慮，本文采用2002—2011年中國(guó)31個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）的省際面板數(shù)據(jù)，利用門檻估計(jì)方法對(duì)不同商品房?jī)r(jià)格水平上的城市土地有效供給產(chǎn)生的價(jià)格效應(yīng)進(jìn)行分析，不僅對(duì)中國(guó)政府執(zhí)行的“土地限供”政策的正確性進(jìn)行了證明和對(duì)“擴(kuò)供抑價(jià)論”的否定，更為處于不同房?jī)r(jià)水平的地區(qū)房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策的制定和房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展提供較強(qiáng)的理論依據(jù)。

二、文獻(xiàn)述評(píng)

對(duì)于住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)，眾多學(xué)者試圖通過(guò)構(gòu)建理論和計(jì)量模型，將微觀、宏觀的因素納入分析范疇，以探討影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的顯著因素是哪些？影響方向與程度如何？Kathrin & Andreas（2009）使用瑞士85個(gè)行政區(qū)2001—2006年的面板數(shù)據(jù)，分析了人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)間的關(guān)系，認(rèn)為大約2/3的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)可以被人口流動(dòng)解釋。[1]Andrews（2010）使用 OECD成員國(guó)1980—2005年間的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)與家庭收入間為正向關(guān)系，但與結(jié)構(gòu)性失業(yè)和實(shí)際利率水平負(fù)相關(guān)，解除抵押貸款市場(chǎng)的管制有助于降低交易成本和房?jī)r(jià)波動(dòng)。[2] Takats （2012）認(rèn)為人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)有顯著影響，過(guò)去幾十年里前者對(duì)后者存在正向作用，但在未來(lái)這種關(guān)系會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)向。[3]陳燕（2011）使用卡爾曼濾波法對(duì)南京住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行了探討，認(rèn)為供給因素是地區(qū)生產(chǎn)總值、信貸政策、房地產(chǎn)投資額等，需求因素是消費(fèi)者的收入水平和儲(chǔ)蓄狀況等。[4]賀晨（2009）使用協(xié)整和非線性Granger因果檢驗(yàn)法驗(yàn)證了貨幣供應(yīng)量與商品房?jī)r(jià)格間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的變化很好解釋了住房?jī)r(jià)格變動(dòng)。[5]

誠(chéng)然，影響一個(gè)地區(qū)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的因素是紛繁復(fù)雜的，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者預(yù)期、文化氛圍和國(guó)家財(cái)政貨幣政策等，這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界已經(jīng)形成了共識(shí)。但具體到中國(guó)房?jī)r(jià)，卻有著有別于其他國(guó)家特殊的一面，長(zhǎng)期的“土地財(cái)政模式”扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前中國(guó)“北上廣”等發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)和發(fā)達(dá)國(guó)家持平，但“住房?jī)r(jià)格/家庭收入”高達(dá)17，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上3—6的平均水平，所以中國(guó)土地利用與房地產(chǎn)開發(fā)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)被越來(lái)越多的學(xué)者所關(guān)注。Du et al.（2011）回顧了中國(guó)過(guò)去20多年的土地政策，使用北京、上海、天津、重慶等地的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，城市住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格間存在協(xié)整和單向格蘭杰因果關(guān)系。[6]黃忠華等 （2009）對(duì)上海1996—2007年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證后認(rèn)為，土地供應(yīng)量先是影響了市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而又影響了住房?jī)r(jià)格，通過(guò)穩(wěn)定土地供應(yīng)能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)進(jìn)行控制。[7]Zhang et al.（2013）認(rèn)為中國(guó)高房?jī)r(jià)主要是由土地約束引起的，特別是農(nóng)業(yè)用地面積最低限制制度，因?yàn)榉寝r(nóng)部門回報(bào)率較高，惡化了土地限制制度帶來(lái)的缺陷。[8]這些學(xué)者認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)行的土地限供政策已經(jīng)不可能有效抑制房?jī)r(jià)，甚至還會(huì)出現(xiàn)反彈效應(yīng)。

另外，房?jī)r(jià)變動(dòng)的非線性“門檻效應(yīng)”近年來(lái)也得到了關(guān)注，Petra & Maruska（2011）使用美國(guó)、英國(guó)、西班牙、愛爾蘭四個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和保加利亞、克羅地亞、捷克、愛沙尼亞等四個(gè)轉(zhuǎn)型國(guó)家的數(shù)據(jù)，就住房?jī)r(jià)格的非線性調(diào)整關(guān)系進(jìn)行了探討，發(fā)現(xiàn)在美國(guó)及四個(gè)轉(zhuǎn)型國(guó)家，非對(duì)稱的房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有“閾值”效應(yīng)。[9]Chen et al. （2012）通過(guò)門檻計(jì)量估計(jì)后認(rèn)為，在貨幣供應(yīng)量處于不同階段時(shí)，影響房?jī)r(jià)的顯著因素是不同的，即當(dāng)貨幣供應(yīng)量低于一個(gè)既定水平時(shí)，家庭收入、社會(huì)資本是房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素，但高于既定水平時(shí)，股價(jià)和通脹率對(duì)房?jī)r(jià)影響變的顯著。[10]國(guó)內(nèi)對(duì)于房?jī)r(jià)有關(guān)的“門檻效應(yīng)”研究成果非常少，相關(guān)的只有陳健和高波（2010）利用中國(guó)1996—2008年間30個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行了房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的非線性檢驗(yàn)，指出房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的抑制效應(yīng)在不同房?jī)r(jià)區(qū)間存在很大差異。[11]Ma et al. （2006）采用非均衡理論和非線性蛛網(wǎng)模型描述了土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)間的非線性路徑關(guān)系。[12]遺憾的是，目前學(xué)術(shù)界沒有對(duì)影響中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要因素——“土地供給”與住房?jī)r(jià)格間的“門檻效應(yīng)”進(jìn)行研究，在體現(xiàn)不同房?jī)r(jià)水平上土地供給對(duì)住房?jī)r(jià)格的作用差異研究上存在缺失?；谏鲜鲈?，下文將采用Hansen（1999）[13]提出的“門檻模型”，使用2006—2011年中國(guó)31個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的面板數(shù)據(jù)，就土地供給對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的價(jià)格“門檻效應(yīng)”進(jìn)行分析。文章具體的結(jié)構(gòu)安排是：第三部分為模型構(gòu)建、估計(jì)方法與數(shù)據(jù)來(lái)源；第四部分為門檻狀態(tài)的判定與估計(jì)結(jié)果；第五部分為結(jié)論與政策建議。

三、模型設(shè)定、估計(jì)方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）模型設(shè)定

在土地一級(jí)市場(chǎng)上，土地交易成交量和價(jià)格由政府（供給方）與房地產(chǎn)企業(yè)（需求方）的市場(chǎng)力量決定，但本期的有效土地供給（房企實(shí)際購(gòu)地面積）并不能在當(dāng)期就能轉(zhuǎn)化為住房，只能通過(guò)影響購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生影響。而在住房交易市場(chǎng)上，房屋作為一項(xiàng)可供交易的商品，當(dāng)期價(jià)格直接取決于供給（房地產(chǎn)企業(yè)）和與需求（消費(fèi)者）兩方的市場(chǎng)力量，所以竣工面積是通過(guò)影響住房市場(chǎng)供需狀況來(lái)影響房?jī)r(jià)的。房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的角色完全不同，并且當(dāng)年竣工面積與有效土地供應(yīng)面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在顯著差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)行為與盈利能力受到其造價(jià)成本的影響，造價(jià)越高會(huì)造成房?jī)r(jià)的“成本推動(dòng)型”上漲。人民生活水平越高表示居民財(cái)富水平和購(gòu)買力的增加，會(huì)使得需求曲線發(fā)生變動(dòng)，從而影響房屋價(jià)格。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境。因?yàn)橹袊?guó)地方政府賣地價(jià)格通常由政府決定，屬于典型的剛性變量，故不考慮房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地價(jià)格對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。

根據(jù)以上理論價(jià)格，構(gòu)建以下計(jì)量模型①①為了避免估計(jì)過(guò)程中的量綱帶來(lái)的影響和異方差，模型中所有指標(biāo)經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)處理。：

lnpit=αilnlandit+β1ilncostit+β2ilnareait+β3ilnsaveit+β4ilngdpit+vi+εit（1）

式（1）中下標(biāo)it表示第i個(gè)地區(qū)第t年對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值；pit表示商品房銷售價(jià)格；landit為有效土地供應(yīng)量，以當(dāng)年開發(fā)商土地購(gòu)置面積表示；costit為造價(jià)成本；areait為當(dāng)年實(shí)際竣工面積（可供出售量）；saveit是城鄉(xiāng)居民家庭儲(chǔ)蓄余額，體現(xiàn)了人民財(cái)富水平；gdpit為地區(qū)生產(chǎn)總值；vi是面板數(shù)據(jù)中不可觀測(cè)的個(gè)體效應(yīng)；εit是服從均值為零、方差為既定分布的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)；α，β1，β2，β3，β4為待估計(jì)參數(shù)。式（1）表達(dá)的是住房?jī)r(jià)格與影響因素間的線性回歸式，為了考察變量間的非線性門檻效應(yīng)，將商品房?jī)r(jià)格pit作為門檻變量、土地供應(yīng)landit作為核心變量、其他作為控制變量，形成單門檻效應(yīng)估計(jì)方程：

lnpit=α1lnlandit（p<π）+α2lnlandit（p≥π）+β1lncostit+β2lnareait+β3lnsaveit+β4lngdpit+vi+εit（2）

式（2）中π是門檻變量p的門檻值，當(dāng)p<π和p≥π時(shí)，土地供應(yīng)對(duì)價(jià)格影響的系數(shù)分別為α1，α2。

（二）估計(jì)方法

Hansen（1999）提出面板門檻估計(jì)方法的估計(jì)思想是：首先在門檻變量（p）區(qū)間中任意選取選取一個(gè)門檻值π1，進(jìn)行最小二乘估計(jì)（OLS），記錄殘差平方和（SSE1），再選取另外一個(gè)門檻值π2，估計(jì)后得到（SSE2）。根據(jù)殘差平方和最小化原則確定較優(yōu)門檻值，再選取其他門檻值進(jìn)行估計(jì)后得到殘差平方和與前者進(jìn)行比較，在多次迭代計(jì)算后確定最優(yōu)門檻值π=argminsi（p）。實(shí)際計(jì)算過(guò)程中采取逐步探索法實(shí)現(xiàn)的計(jì)算量過(guò)大，一般采用格柵法（Grid Search）結(jié)合matlab軟件實(shí)現(xiàn)，能夠達(dá)到計(jì)算結(jié)果的快速收斂。

Hansen（1999）最大的貢獻(xiàn)是提出了對(duì)門檻效應(yīng)個(gè)數(shù)和門檻值顯著性的自舉抽樣（bootstrap）過(guò)程，這克服了以往門檻判定過(guò)程中使用分組檢驗(yàn)法和交叉模型法不能對(duì)門檻顯著性判定的缺陷，他提出了一個(gè)F統(tǒng)計(jì)量：

F=[s0-s（π）]/σ2（π）（3）

s0表示不存在門檻效應(yīng)原假設(shè)（α1=α2）下的殘差平方和，s（π）和σ2（π）為α1≠α2下的殘差平方和與殘差方差。因?yàn)殚T檻值事先未確定，所以可以使用自舉抽樣（bootstrap）模擬F值的漸進(jìn)分布，從而得到檢驗(yàn)值和相伴概率。對(duì)于估計(jì)出的門檻值π*，需要檢驗(yàn)其真實(shí)性，具體如下：

LR（π*）=[s（π*）-s（π）]/σ2（π）（4）

Hansen（1999）認(rèn)為當(dāng)LR（π*）>-2ln[1-（1-α）0.5]時(shí)可以拒絕門檻值不真實(shí)的原假設(shè)，α為一定概率水平。在確定了第一個(gè)門檻值后，可以再在門檻變量區(qū)間中任意選取一個(gè)值作為第二個(gè)門檻值的初始值，同樣利用殘差平方和最小準(zhǔn)則確定門檻值，并用式（3）、（4）對(duì)第二個(gè)門檻值的顯著性與真實(shí)性進(jìn)行檢驗(yàn)，如果通過(guò)檢驗(yàn)，可以再用上述過(guò)程判定是否還存在其他的門檻值，過(guò)程如上所述，在此不再贅述。

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源與描述性統(tǒng)計(jì)

本文以2002—2011年中國(guó)31個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）為研究范圍，商品房銷售價(jià)格、土地供應(yīng)量、造價(jià)成本、竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源于各年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，居民家庭儲(chǔ)蓄余額和地區(qū)生產(chǎn)總值來(lái)源于各年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，基本的描述性統(tǒng)計(jì)量為表1所示。

四、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）實(shí)證結(jié)果

根據(jù)本文模型設(shè)定形式，使用stata12.0軟件進(jìn)行估計(jì)。首先需要對(duì)門檻區(qū)間的個(gè)數(shù)和門檻值進(jìn)行確定，設(shè)定格柵區(qū)間為100，自舉抽樣（bootstrap）1000次后，門檻檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

如表2所示，有效土地供應(yīng)與商品房?jī)r(jià)格間的關(guān)系在“單門檻”、“雙門檻”、“三門檻”效應(yīng)上均很顯著，以“三門檻”檢驗(yàn)結(jié)果為例，自舉抽樣的模擬漸進(jìn)分布F統(tǒng)計(jì)量和概率P值分別為271812和00000，表示在1%概率水平上存在門檻效應(yīng)。估計(jì)出的三個(gè)門檻值分別為 180267元/平方米、394511元/平方米、823000元/平方米，從而將模型劃分為四個(gè)分析區(qū)間，分別定義為I：p≤180267，II：180267823000。圖1為門檻參數(shù)p與極大似然比之間的關(guān)系圖形，當(dāng)住房?jī)r(jià)格門檻處于2271191時(shí)，極大似然比為0，當(dāng)住房?jī)r(jià)格處于第一個(gè)門檻95%的置信區(qū)間[788444 ，823000]之間時(shí)，似然比小于5%顯著性水平下的臨界值，接受估計(jì)門檻值與實(shí)際門檻值相等的原假設(shè)，其他兩個(gè)門檻值解釋與上面類似。下文將利用估計(jì)出的3個(gè)門檻值對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表3所示。

（二）結(jié)果分析

1控制變量。門檻模型估計(jì)顯示四個(gè)控制變量中三個(gè)表現(xiàn)顯著，房屋造價(jià)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的彈性系數(shù)在1%顯著性水平下為01368，即房屋造價(jià)每上漲1%則商品房?jī)r(jià)格上漲01368%。該結(jié)論符合市場(chǎng)規(guī)律，房屋面積越大、配套設(shè)施越完善、上繳的各項(xiàng)稅費(fèi)越多，房屋造價(jià)也就越高，在商品房市場(chǎng)上會(huì)通過(guò)價(jià)格機(jī)制轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。居民儲(chǔ)蓄余額對(duì)房?jī)r(jià)彈性系數(shù)為04165，且在1%概率水平上顯著，說(shuō)明中國(guó)居民高儲(chǔ)蓄率是支撐房?jī)r(jià)上漲的主要因素。2011年中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行的2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示：83%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄通過(guò)銀行系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換后，資金大量流入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房市高漲和房?jī)r(jià)上升。地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的彈性系數(shù)為01353，且在10%概率水平下顯著。本文認(rèn)為：地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平越高則產(chǎn)生的“集聚效應(yīng)”越強(qiáng)，對(duì)于“北上廣”等東部發(fā)達(dá)地區(qū)而言，優(yōu)越的地理區(qū)位、良好的醫(yī)療保障、廣闊的就業(yè)空間吸引了大量外來(lái)人口，在住房有限供給條件下的商品房供需狀況決定了房?jī)r(jià)攀高?？⒐っ娣e對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，一般而言，竣工面積大于銷售面積時(shí)，說(shuō)明商品房的有效供給大于有效需求，表明房市存在泡沫，房?jī)r(jià)有下行空間。但中國(guó)地方政府的“土地財(cái)政”模式、房企炒賣樓花和形成“拒絕降價(jià)聯(lián)盟”等行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)已經(jīng)不受“竣工面積—銷售面積”關(guān)系的影響，所以竣工面積已經(jīng)不能成為房?jī)r(jià)的“指示器”，換言之，中國(guó)商品房交易市場(chǎng)中供給力量的價(jià)格機(jī)制已經(jīng)失靈。

2土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格的門檻效應(yīng)分析。中國(guó)土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格存在著顯著的“三門檻”效應(yīng)。在住房?jī)r(jià)格小于180267元/平方米時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積對(duì)商品房?jī)r(jià)格的彈性系數(shù)為負(fù)（-00121）但不顯著；在180267元/平方米—394511元/平方米時(shí)，土地供給的價(jià)格效應(yīng)轉(zhuǎn)為正（00034）但仍不顯著；當(dāng)價(jià)格處于394511元/平方米—8230元/平方米時(shí)，土地供給每上漲1%會(huì)帶來(lái)商品房?jī)r(jià)格增加00269%；當(dāng)價(jià)格跨過(guò)第三個(gè)門檻值（8230元/平方米）時(shí)，土地供應(yīng)帶來(lái)的商品房?jī)r(jià)格彈性系數(shù)變?yōu)?0752。這與黃忠華等（2009）的結(jié)論存在很大差異，他們認(rèn)為土地供應(yīng)量的減少會(huì)使消費(fèi)者形成住房供給將減少的預(yù)期，從而引發(fā)價(jià)格上漲。筆者認(rèn)為，他們的結(jié)論沒有考慮到“有效商品房購(gòu)買需求”的重要性。一方面在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，在居民收入條件限制下有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者比例會(huì)隨著社會(huì)居民購(gòu)房進(jìn)程的持續(xù)進(jìn)行變的越來(lái)越少，所以即使控制了土地供給，使得市場(chǎng)形成了漲價(jià)預(yù)期的信號(hào)，但這種信號(hào)并不會(huì)使“無(wú)購(gòu)買能力但有購(gòu)買意愿的人”產(chǎn)生實(shí)際購(gòu)房行為，所以在房?jī)r(jià)較低的區(qū)域（p≤394511元/平方米），土地供給因居民有效購(gòu)買力不足產(chǎn)生的價(jià)格影響效應(yīng)不顯著。另一方面，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)較高的城市，因?yàn)槠浯嬖诘膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿^大，新增土地供給帶來(lái)的邊際收益預(yù)期要高于邊際成本預(yù)期，有購(gòu)買能力的購(gòu)房者出于投資、資產(chǎn)保值的目的，在“土地?cái)U(kuò)供”時(shí)會(huì)形成新一輪城市土地、住房的“哄搶”，并且因?yàn)槌鞘幸?guī)模限制，土地供應(yīng)面積的絕對(duì)總量是不能無(wú)限增長(zhǎng)的，所以一段時(shí)間內(nèi)土地有效供應(yīng)越多，未來(lái)可供面積的總量就會(huì)減少，會(huì)造成居民的住房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期。上述結(jié)論證明了國(guó)家出臺(tái)的“雙競(jìng)雙限”等土地限供政策能夠很好地抑制高房?jī)r(jià)地區(qū)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也表達(dá)了對(duì)“擴(kuò)供抑價(jià)論”的否定。

（三）擴(kuò)展分析

為了分析2002—2011年中國(guó)各地區(qū)土地供應(yīng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響的動(dòng)態(tài)門檻效應(yīng)，表4報(bào)告了各年處于4個(gè)門檻區(qū)間的省份個(gè)數(shù)。

通過(guò)以上分析可得出一個(gè)重要結(jié)論：2007年是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過(guò)程中的重要年份，因?yàn)樵谶@一年中國(guó)所有地區(qū)的平均商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破了低房?jī)r(jià)門檻，雖然在翻越該門檻值后大多數(shù)中西部省份的土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響效應(yīng)不顯著的現(xiàn)狀沒有得到改變，但這為房?jī)r(jià)翻越第二個(gè)門檻值進(jìn)入較高區(qū)間奠定了基礎(chǔ)。圖2給出了2002—2011年土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響的動(dòng)態(tài)效應(yīng)結(jié)果，2010—2011年有效土地供給帶來(lái)商品房?jī)r(jià)格效應(yīng)顯著的省份個(gè)數(shù)與不顯著的省份個(gè)數(shù)持平，隨著時(shí)間的推移和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步邁進(jìn)，土地供給帶來(lái)的正向價(jià)格效應(yīng)將會(huì)在越來(lái)越多的省份得到體現(xiàn)，一些中東部省份的商品房?jī)r(jià)格在跨越第三個(gè)門檻值（P>8230元/平方米）后，有效土地供給帶來(lái)的商品房?jī)r(jià)格助效應(yīng)推將會(huì)更加強(qiáng)烈。

五、總結(jié)與建議

本文利用省際面板數(shù)據(jù)的門檻效應(yīng)模型對(duì)中國(guó)城市土地有效供給與商品房?jī)r(jià)格關(guān)系進(jìn)行了探討，結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積（有效土地供給）對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響存在顯著的“三門檻”效應(yīng)。對(duì)于價(jià)格平均水平較低的地區(qū)（p≤394511元/平方米），土地供給對(duì)商品房?jī)r(jià)格不存在顯著的影響，因?yàn)檫@些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后，商品房各項(xiàng)配套設(shè)施不完善，在教育、醫(yī)療上的水平也相對(duì)低下，商品房功能性吸引力不足，所以居民在有限收入水平下對(duì)土地供給帶來(lái)的價(jià)格預(yù)期不敏感。

（2）截止2011年中國(guó)大部分省份的商品房銷售價(jià)格已經(jīng)突破第2個(gè)門檻值（394511元/平方米），有效土地供給帶來(lái)的價(jià)格效應(yīng)顯著為正，客觀上房?jī)r(jià)較高的地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及就業(yè)、醫(yī)療、教育的保障水平上也較高，便利的交通和良好的投資環(huán)境注定了發(fā)達(dá)地區(qū)的土地價(jià)值高于不發(fā)達(dá)地區(qū)。城市土地資源是“稀缺”的，增加土地供給只是一個(gè)相對(duì)的概念，不可能無(wú)限供應(yīng)，當(dāng)期供給越多意味著未來(lái)可供地面積的減少，會(huì)造成商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期。另外，城市商品房配套供給常常存在瓶頸，住房并非單一產(chǎn)品，它需要水、電、交通、能源、食品、物資、醫(yī)療、教育、服務(wù)、治安、廢物處理、潔凈空氣等其他配套供給，“北上廣”等房?jī)r(jià)最高的一線大城市，配套供給已經(jīng)出現(xiàn)瓶頸，提高供給的空間不大。

總而言之，本文從有效土地供給角度驗(yàn)證了中國(guó)“土地限供”政策的正確性和有效性，更是從實(shí)證角度對(duì)“擴(kuò)供抑價(jià)論”進(jìn)行了否定。對(duì)于商品房?jī)r(jià)格較高的地區(qū)，地方政府應(yīng)該積極推進(jìn)保障性住房和廉住房建設(shè)，通過(guò)減少商品房需求的形式影響市場(chǎng)供給與價(jià)格水平。但在這過(guò)程中，王先柱和趙奉軍（2009）認(rèn)為保障性住房建設(shè)導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少，使得地方政府缺乏熱情。[14]同時(shí)，在勞動(dòng)力流動(dòng)背景下，若保障性住房措施很好地執(zhí)行，會(huì)吸引更多的勞動(dòng)力流入，加大城市住房壓力。所以中央應(yīng)加大對(duì)地方財(cái)政的補(bǔ)貼與構(gòu)建“利益兼容模式”，讓地方政府感覺到建設(shè)保障房并不是“虧本做法”。從另一個(gè)方面看，房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，它們實(shí)質(zhì)上建造的是屬于“富人” 而非“窮人”的住房，所以政府只要能夠讓所有“無(wú)能力且不愿意”購(gòu)買商品房的人住得起房子，那么無(wú)論土地供給價(jià)格預(yù)期造成怎樣的影響，商品房?jī)r(jià)格的漲跌就只能是“富人”之間的游戲，盈虧現(xiàn)象也只是在富人交易間發(fā)生，對(duì)居民貧富差距和社會(huì)穩(wěn)定不會(huì)造成嚴(yán)重影響。

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