宋博通 仵世友

【摘要】當(dāng)前，我國(guó)公租房供需矛盾凸顯，建設(shè)耗資巨大，以政府主導(dǎo)的低效建設(shè)模式難以持久。美國(guó)實(shí)施的LIHTC計(jì)劃吸引了開(kāi)發(fā)商積極建設(shè)低收入家庭住房。通過(guò)分析LIHTC建設(shè)模式，總結(jié)其優(yōu)勢(shì)，從理論框架、資金支持及運(yùn)營(yíng)模式等方面探索一條符合我國(guó)國(guó)情的公租房建設(shè)模式。

【關(guān)鍵詞】公租房；建設(shè)模式；LIHTC

前言

低收入家庭的住房是大多數(shù)國(guó)家在城市化中都經(jīng)歷過(guò)的住房問(wèn)題。美國(guó)LIHTC（Low Income Housing Tax Credits，簡(jiǎn)稱LIHTC計(jì)劃）在解決可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)、管理等方面取得良好效果。Eriksen指出，LIHTC住房可為中低收入群體提供良好的住房選擇機(jī)會(huì)，有效地解決了住房供求矛盾。[1]荊寶潔簡(jiǎn)要介紹了美國(guó)LIHTC的政策，指出該計(jì)劃使美國(guó)出現(xiàn)了投資廉租房REITs 的高潮。[2]

當(dāng)前，我國(guó)公租房發(fā)展時(shí)間短，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)短缺。通過(guò)對(duì)LIHTC計(jì)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行分析，剖析以LIHTC為基本構(gòu)型的保障模式適用條件，為建立和完善我國(guó)保障住房政策提供建議。

1 LIHTC建設(shè)模式分析

1.1 美國(guó)LIHTC計(jì)劃

LIHTC計(jì)劃在1986年作為《稅制改革法》的一部分被正式推出。政府運(yùn)用稅收作為該計(jì)劃的調(diào)節(jié)工具，激勵(lì)參建商參與可負(fù)擔(dān)住房的投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

1.2 參建商參與LIHTC計(jì)劃的申請(qǐng)條件

該計(jì)劃要求持續(xù)期限至少30年，且其提供的可負(fù)擔(dān)住房占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量的比例也應(yīng)滿足以下條件之一：

（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有至少20%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當(dāng)?shù)乜偸杖胫兄档?0%；

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有至少40%的住房單元必須出租，且租戶收入低于當(dāng)?shù)乜偸杖胫兄档?0%。

1.3 LIHTC計(jì)劃返稅額度的方法計(jì)算

根據(jù)返稅額度的不同，可將其分為兩種：

（1）9%稅收返還計(jì)劃

該計(jì)劃是指美國(guó)政府每年支付的返稅額度為對(duì)應(yīng)抵免成本金額的9%，持續(xù)期限為10年。9%的稅收返額度意味著政府相當(dāng)于在10年內(nèi)返還給參建商建造成本90%的資金。

（2）4%稅收返還計(jì)劃

該計(jì)劃規(guī)定，若參建項(xiàng)目的單套開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低于3000美元或同時(shí)享受了其他資助，該項(xiàng)目只能享受返稅額占低收入住房建造成本30%的補(bǔ)貼。

1.4 LIHTC計(jì)劃的主要保障群體

美國(guó)家庭收入水平層次的劃分以當(dāng)?shù)丶彝サ哪晔杖胫形粩?shù)為基礎(chǔ)。根據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)和劃分方法，可將中低收入家庭劃分為赤貧家庭、極貧困家庭、低收入家庭及中等收入家庭。

1.5 LIHTC計(jì)劃的操作流程

美國(guó)國(guó)稅局以人口為基礎(chǔ)向分配各州的返稅額度，有意參與該計(jì)劃的可以向住房金融局提出申請(qǐng)，然后由州住房信貸機(jī)構(gòu)對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行打分排名，根據(jù)排名確定。參建商可以用分配下來(lái)的返稅額度抵免自己應(yīng)納稅額或?qū)⑵涑鍪劢o其他擔(dān)有納稅義務(wù)的機(jī)構(gòu)。

1.6 LIHTC計(jì)劃的優(yōu)越性

（1）緩解政府資金及管理壓力

由于LIHTC項(xiàng)目的收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小，從而吸引了大量私人資金參與該計(jì)劃，在一定程度上緩解了政府資金壓力。項(xiàng)目所有者負(fù)責(zé)LIHTC住房的日常管理和修繕，大大減少了政府的管理工作量。

（2）增加低收入住房供應(yīng)

該計(jì)劃吸引了大量的社會(huì)資金用于建設(shè)可負(fù)擔(dān)住房，為增加住房的供應(yīng)起了顯著作用。截止2015年4月，該計(jì)劃提供的住房累計(jì)達(dá)270萬(wàn)套，有效增加了住房。

（3）推動(dòng)舊城改造和城市更新

位于合格人口普查及困難開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目可以額外獲得30%的稅收返還，這提高了開(kāi)發(fā)商在兩地區(qū)建設(shè)LIHTC項(xiàng)目的熱情，對(duì)加快舊城改造和城市更新起到了促進(jìn)作用。

2 LIHTC計(jì)劃的啟示和借鑒

我國(guó)住房保障市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，可以通過(guò)金融、稅收等手段引導(dǎo)企業(yè)參與公租房建設(shè)，為增加保障房房源提供一定的支持。

2.1明確保障范圍，確定合理的保障比例

住房保障人群的確定，關(guān)系到公租房的供應(yīng)規(guī)模。因此，政府在提供公租房時(shí)應(yīng)首先對(duì)住房保障群體的覆蓋邊界進(jìn)行合理界定，真正滿足亟需住房保障的困難群體。

2.2建立并完善公租房供應(yīng)的金融系統(tǒng)

美國(guó)依靠市場(chǎng)的力量通過(guò)引導(dǎo)社會(huì)資本參與住房的建設(shè)，緩解了政府的資金壓力。[4]我國(guó)可借鑒該模式，激勵(lì)開(kāi)發(fā)商等社會(huì)機(jī)構(gòu)參與，引導(dǎo)社會(huì)資本注入，構(gòu)建一個(gè)高效、可持續(xù)融資建設(shè)模式，打破建設(shè)資金不足的瓶頸。

2.3建立和健全公租房政策法規(guī)

美國(guó)政府通過(guò)立法、稅收政策等方面給予了極大支持。在住房等方面建立了一系列完整的法律，如《稅收改革法案》等。這為L(zhǎng)IHTC項(xiàng)目的開(kāi)展，都以法律的形式規(guī)范化，有效地避免了LIHTC計(jì)劃推行中出現(xiàn)紕漏。

我國(guó)應(yīng)出臺(tái)有關(guān)保障房建設(shè)、分配及投資等配套法律，地方政府根據(jù)實(shí)際情況制定該模式實(shí)施細(xì)則，以法律形式保障開(kāi)發(fā)商、投資者、住戶的權(quán)益及明確各所需承擔(dān)的責(zé)任。

2.4建立公租房運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)

美國(guó)政府、住房和城市發(fā)展部負(fù)責(zé)制定LIHTC的總體規(guī)劃，州住房金融管理部門(mén)制定細(xì)則。這既體現(xiàn)出聯(lián)邦政府的控制權(quán)，又賦予地方更大施政空間，利于該計(jì)劃的有效實(shí)施。

建議政府在住房保障機(jī)構(gòu)中分設(shè)職能明確的下屬部門(mén)，專門(mén)負(fù)責(zé)管理政府與投資者的合作，制定實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督管理投資者參與LIHTC項(xiàng)目建設(shè)管理的全過(guò)程。

3 總結(jié)

回顧歷史，不能完全照搬LIHTC模式的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從實(shí)際國(guó)情出發(fā)，總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)，明確公租房制度的基本框架，盡可能地降低公租房的試錯(cuò)及校正成本，建立起符合國(guó)情的公租房運(yùn)營(yíng)管理模式。

參考文獻(xiàn)

[1]Eriksen M D， Rosenthal S S. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing： New evidence from the LIHTC program[J].Journal of Public Economics，2010，（94）：953-966.

[2]荊寶潔，楊銘，張媛媛.廉租房信托：疾呼聲中轉(zhuǎn)機(jī)微現(xiàn)[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào).

[3]韋顏秋，游錫火，馬明.封閉性金融體系與租賃型保障房融資—來(lái)自美國(guó)LIHTC的經(jīng)驗(yàn)[J].城市發(fā)展研究， 2013，（06）：135-140.