丁敏
摘 要:本文首先綜述了長三角區(qū)域房價差異的國內(nèi)相關(guān)研究成果;其次從縱向、橫向方面闡述了長三角各主要城市房價水平,通過數(shù)據(jù)分析確定出四個最重要的影響房價區(qū)域差異的因素,依次為經(jīng)濟發(fā)展水平、人均消費水平、土地價格、住房保障制度;再次分析了這些因素對于房價漲跌的作用機制;最后給出了因地制宜調(diào)控房價、完善住房保障制度、合理配置土地資源三方面的政策建議。
關(guān)鍵詞:長三角 房價 區(qū)域差異
一、引言
21世紀(jì),長三角城市房價持續(xù)高速上升,影響其經(jīng)濟發(fā)展,進而影響長三角城市的外商投資和人才引進,危及長三角經(jīng)濟社會的健康發(fā)展。我國長三角地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡和自然資源存量的不平衡性而產(chǎn)生了房價區(qū)域性。對于長三角房價區(qū)域差異的研究,國內(nèi)有學(xué)者進行過相關(guān)探討。位志宇,楊忠直運用協(xié)整檢驗得出了這三地可以依據(jù)其他地區(qū)房價的變動及對自己的貢獻度來預(yù)估本地的房價走勢[1]。這篇文章采用了一個新的視角:研究長三角地區(qū)不同行政區(qū)劃的房地產(chǎn)市場之間的相互影響。齊淑蘭主要采用2000~2004年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù),揭示了需求差異是決定長三角地區(qū)城市間房屋價格差異的主要因素,供給因素起到的作用較弱[2]。胡榮才,劉曉嵐通過實證分析分析了貨幣政策對區(qū)域房價差異的影響,結(jié)果顯示貨幣政策對房價具有一定宏觀調(diào)控作用。[3]李嵐進行定性和定量分析,闡明我國貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響并指明這種影響具有地區(qū)差異性。[4]
綜上所述,學(xué)術(shù)界對于長三角房價區(qū)域差異的研究主要集中在對宏觀層面上,而對于區(qū)域性分析較少。其次因素分析主要集中于貨幣政策和貨幣供應(yīng)量的分析上,而對于其他影響房價的重要因素并未過多的分析研究。針對國內(nèi)研究中出現(xiàn)的一些不足,在學(xué)習(xí)和借鑒不同學(xué)者有關(guān)觀點和理論的基礎(chǔ)上,從一個新的視角來分析長三角房價區(qū)域差異的影響因素。
二、房價區(qū)域差異因素分析
(一)人均消費水平。當(dāng)前房價呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀與長三角地區(qū)人均消費水平在全國居高有很大關(guān)系。2012年,上海市人均消費支出已達2.5萬元;浙江7市平均數(shù)接近1.8萬元,達到17484.56元;而江蘇8市居民人均消費水平為20238.88元,比長三角16城市平均水平少1356.43元,比浙江7市平均水平高出2754.32元,比上海市低了6015元。一個地區(qū)的人均居民消費水平越高,越會拉動內(nèi)需,促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,進而吸引外地人口大量流入,本地人口也因此增多,對住房的需求也加大,房地產(chǎn)商借此加大對于房地產(chǎn)的投資,從而帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,造成房地產(chǎn)市場的供需情況發(fā)生變化,當(dāng)供大于求時,房價趨于下跌趨勢;當(dāng)供不應(yīng)求時,房價區(qū)域上升趨勢。故不同區(qū)域人均消費水平不同,會導(dǎo)致區(qū)域間的房價產(chǎn)生差異。
(二)土地價格。土地價格是房價的最重要成本之一,土地價格和房價之間究竟有什么聯(lián)系呢?一方面土地價格的上漲會帶動房價上漲,地價上升會引起房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本增加,成本增加會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場的供給減少,最終影響房價。從另一方面來看,房價上漲也會帶動地價的上漲,當(dāng)房地產(chǎn)市場處于繁榮時,房價處于高價狀態(tài)下,房地產(chǎn)投資商預(yù)計未來地價還會繼續(xù)上漲,會積極報名參加當(dāng)?shù)卣M織的國有土地招拍掛活動,開發(fā)商參加越多競爭越激烈,政府出讓地價隨之升高,地價上漲本質(zhì)是開發(fā)商對未來房價上漲預(yù)計。可見在動態(tài)狀態(tài)下,同一區(qū)域的房價上漲會推動地價上漲。從這兩方面可以看出,房價與地價在一定范圍內(nèi)、一定條件下是相互作用,相互影響的。
(三)住房保障制度。保障房是市場經(jīng)濟條件下政府提供的一個“公共產(chǎn)品”。長三角各城市基本都有自己的一套保障房制度,但是具體實施的效果不盡相同。這也是導(dǎo)致各地房價差異性顯著的一個重要原因。住房保障對于房價影響要從兩個方面分析:首先是住房保障使中低收入人群的住房問題得到解決,從而穩(wěn)定市場預(yù)期,促使那些持有空置住房的人將住房投入流通領(lǐng)域,進一步增加供給,平抑房價。與此同時,根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求狀況,政府確定保障房的投放量,直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,從而調(diào)整房價的漲跌。另一方面,住房保障的進一步完善,會使低收入群體有更多的錢投向住房以外的其他消費,從而拉動內(nèi)需,帶動宏觀經(jīng)濟增長,間接影響房價的波動狀況。
三、政策建議
(一)因地制宜地調(diào)控房價。從以上的分析中可以看出,長三角房價區(qū)域差異存在多方面多層次的原因,所以在不同城市實施房價調(diào)控政策時要因地制宜,根據(jù)長三角三大城市群的不同經(jīng)濟發(fā)展水平、土地價格、居民收入和消費能力、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通狀況等,有的放矢,而不能采取“一刀切”的做法。
(二)合理配置土地資源。要注重發(fā)揮市場機制的作用,合理配置土地資源。首先根據(jù)經(jīng)驗,地方政府的主要財政來源是土地財產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅,因此必須著手房地產(chǎn)稅制改革,從制度上改變地方政府財政收入方式,才能從根本上平抑土地價格;其次是要明確土地產(chǎn)權(quán)制度,當(dāng)前中國地價不穩(wěn)定很大一部分原因是土地產(chǎn)權(quán)不明晰;最后是建立完善的土地資源管理體制,實現(xiàn)土地資源的垂直管理,及土地市場的管理由獨立機構(gòu)進行。
(三)完善住房保障制度。首先要明確幾個問題,一是住房保障對象問題,保障房除了保障城市中低收入群體外,也必須把城市外來務(wù)工人員納入保障房體系,這樣能夠確保社會的和諧與穩(wěn)定;二是資金籌集問題,按照多渠道籌措的原則,從地價招拍收入和住房公積金中適當(dāng)安排一部分用于保障房建設(shè),確保保障房建設(shè)落到實處;三是分配機制問題,要確保保障房公平公正地分配到住房困難群體手中,必須根據(jù)消費者的收入水平和當(dāng)前住房情況來判斷其是否具有享受保障房的資格。只有做好這三點,才能確保住房保障制度的有效運行。
參考文獻:
[1]位志宇,楊忠直.長三角房價走勢的趨同性研究[J].南京師大學(xué)報(社會科學(xué)版),2007,03:43-48.
[2]齊淑蘭.長三角16城市房地產(chǎn)價格波動差異研究[D].寧波大學(xué),2009.
[3]胡榮才,劉曉嵐.貨幣政策影響房價的區(qū)域差異性——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].南京財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2010,04:7-13.
[4]李嵐.我國貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異分析[D].天津財經(jīng)大學(xué),2012.
[5]各省市統(tǒng)計年鑒.
作者簡介:
丁 敏 (1993-)女,漢,安徽馬鞍山人,安徽大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,2012級本科生,經(jīng)濟學(xué)專業(yè)。
(作者單位:安徽大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 安徽合肥市 230601)