張玉榮

鄭州是河南省會(huì)，也是中國(guó)地理中心，屬于二線中等城市。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)其中心區(qū)樓房均價(jià)約為9500元/m2。解限以來(lái)，鄭州樓市出現(xiàn) “量?jī)r(jià)齊增”的局面，總體以穩(wěn)為主，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。

2014年8月9日，鄭州市房管局發(fā)布消息稱，在該市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。鄭州庫(kù)存量加大，取消限購(gòu)后，鄭州樓市主要在于去化跑量。市區(qū)投資類小戶型、市區(qū)改善性需求產(chǎn)品、學(xué)區(qū)房及小套婚房受益明顯。

據(jù)2015年河南省及鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，鄭州戶籍人口為600多萬(wàn)，常住人口901萬(wàn)。2014年，鄭州市全市生產(chǎn)總值完成6800億元，增長(zhǎng)9.3%，這是自2000年以來(lái)，首次回落到兩位數(shù)以內(nèi)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國(guó)35個(gè)大中城市中位次持續(xù)前移。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的鄭州，解限近一年，如今是什么行情？《小康》記者從多方渠道獲得信息， 2015年上半年，鄭州樓市出現(xiàn) “量?jī)r(jià)齊增”的局面，總體以穩(wěn)為主，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。

“反應(yīng)平平”到“優(yōu)惠走量”

解限初期，鄭州當(dāng)?shù)孛襟w記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家售樓部?jī)?nèi)并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的購(gòu)房者火爆置業(yè)的熱鬧場(chǎng)面，只有為數(shù)不多的購(gòu)房者前去看房。解限前后，僅少數(shù)樓盤到訪量、來(lái)電量及成交量上漲，大多與解限前后情況差別不大。價(jià)格方面多數(shù)樓盤維持原定價(jià)格，少數(shù)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲。

2014下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)齊跌。在全國(guó)樓市一片低潮之際，鄭州樓市也受波及。鄭州庫(kù)存量加大，取消限購(gòu)后，鄭州樓市主要在于去化跑量。

2015年上半年，鄭州樓市出現(xiàn) “量?jī)r(jià)齊增”的局面。據(jù)鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)8031元/平方米，比去年同期漲7.84%；累計(jì)銷售商品住宅203.43萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.39%。

“投資性買房是必然上漲的，但對(duì)于剛需房以及小戶型來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的變化。”中原樓市網(wǎng)房產(chǎn)編輯王森談到，“2015年鄭州的房產(chǎn)行業(yè)比較艱難，基本上都是維穩(wěn)，一些小的開發(fā)商會(huì)漲價(jià)，大的開發(fā)商還是優(yōu)惠走量。”不過(guò)，他認(rèn)為“優(yōu)惠不會(huì)直接刺激成交，但是帶來(lái)更多的潛在購(gòu)房者?！?/p>

取消限購(gòu)以來(lái)，鄭州樓市總體沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。河南省房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京對(duì)此分析，從2004年、2008年和2010年三次全國(guó)性的房地產(chǎn)波動(dòng)來(lái)看，全國(guó)都在大起大落，但鄭州都沒(méi)有出現(xiàn)較大波動(dòng)。原因在于河南人尤其是鄭州人購(gòu)房很理性，不會(huì)過(guò)冷過(guò)熱。無(wú)論是否取消限購(gòu)，人們?cè)撡I房還是會(huì)買的。

也有專家指出，新政的實(shí)施讓更多自住型需求得以釋放，從而帶動(dòng)樓市出現(xiàn)回暖。但也要看到，樓市整體供大于求的基本面仍未改變，去庫(kù)存和走勢(shì)分化仍將是未來(lái)一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。這導(dǎo)致年內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。

買賣雙方思維都在變

政策變動(dòng)之下，鄭州樓市項(xiàng)目也在不停地調(diào)整銷售策略及推售節(jié)點(diǎn)，搶占時(shí)機(jī)。行業(yè)專家也表示，市區(qū)或者近郊一些改善性住宅產(chǎn)品受益明顯。尤其是那些注重樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)服務(wù)的小區(qū)將會(huì)吸引一些剛改型客戶，這些剛改型客戶追求房屋的實(shí)用性和舒適性，因此一些在售的期房或品質(zhì)較高的次新房會(huì)成為這些客戶的購(gòu)房目標(biāo)。

“相對(duì)一手房，二手房的區(qū)位更加靠近市區(qū)一些，更符合改善型需求的釋放?！蓖跎f(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代開發(fā)商思維在轉(zhuǎn)變，“他們維持或者推出更多的優(yōu)惠來(lái)吸引消費(fèi)者。畢竟解除限購(gòu)之后，購(gòu)房者的購(gòu)買欲望會(huì)被激發(fā)出來(lái)。“

與此同時(shí)，消費(fèi)者思維也在變?！八麄儸F(xiàn)在也變得更加理性了，更看重開發(fā)商的品質(zhì)和項(xiàng)目的整體情況?！蓖跎f(shuō)。

學(xué)生家長(zhǎng)們所青睞的學(xué)區(qū)房，加上房產(chǎn)商的優(yōu)惠促銷，解限之后熱度不減，有的房?jī)r(jià)甚至一路高漲。“祝福紅城，有河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和鄭州八中兩大省廳直屬雙公立名校學(xué)區(qū)房，首付7萬(wàn)7，現(xiàn)在買房9月就能上學(xué)，名額簽進(jìn)合同還能免借讀費(fèi)。”鄭州祝福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問(wèn)陳晨談到，買學(xué)區(qū)房上名校一直是祝福紅城最大賣點(diǎn)。

不少品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤則以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與環(huán)境優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)。位于鄭州市西四環(huán)洞林湖景區(qū)內(nèi)，鄭上新區(qū)核心位置，臨近1600畝天然生態(tài)濕地，1000余畝天然湖泊環(huán)繞的恒大山水城，就極力宣傳這些區(qū)位特點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，也因此備受關(guān)注。

政策“組合拳”強(qiáng)力救市

2015年堪稱史上房地產(chǎn)救市政策力度最大的一年，從1月份，住建部放寬公積金提取條件開始，2月份降準(zhǔn)、降息，3月份“330”新政出臺(tái)，再到近期的降準(zhǔn)降息，5月21日，《鄭州市保增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)強(qiáng)投資促轉(zhuǎn)型實(shí)施意見》出臺(tái)等等，救市政策滾滾而來(lái)。

5月27日下午，鄭州市政府網(wǎng)站掛出了《全市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見》，《意見》內(nèi)容共分四個(gè)部分、15條。

《意見》涉及統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、完善土地和住房供應(yīng)機(jī)制、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)、優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境等四大內(nèi)容。其中的“鄭15條”也被稱為鄭州史上“最強(qiáng)刺激”的房地產(chǎn)新政。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，這次新政符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一般規(guī)律，也符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般規(guī)律，其主要訴求點(diǎn)就是把政府伸向房地產(chǎn)行業(yè)的手收縮一下，而讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中主導(dǎo)性、主動(dòng)性體現(xiàn)得更加充分一些。

對(duì)于《意見》中所規(guī)定的：對(duì)于購(gòu)買自住房的，可憑5年內(nèi)的購(gòu)房合同 （房屋所有權(quán)證）申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，并可同時(shí)提取配偶、父母、子女的住房公積金，提取總額不超過(guò)房?jī)r(jià)總額。

宋向清認(rèn)為這一條非常人性，其意義在于解決了剛需一族和改善性購(gòu)房者購(gòu)房資金不足和購(gòu)房成本長(zhǎng)期偏高的問(wèn)題，政策制定真正做到了人性化?！傲吭鰞r(jià)穩(wěn)是本次政策的最佳期望值?！痹押禺a(chǎn)主管張俊對(duì)《小康》記者說(shuō)，“鄭州整體市場(chǎng)跟沒(méi)解限之前有一定區(qū)別，整體購(gòu)買量都已經(jīng)上去。鄭州公積金新政之后，公積金放款數(shù)量有增長(zhǎng)。在系列強(qiáng)刺激的政策下，鄭州樓市還是給大家一定的信心?！?/p>

編輯/韓 靜