買了有消防隱患的房子怎么辦？

新房交付對(duì)于業(yè)主來說是件高興的事，可陜西省西安市的張先生卻怎么也高興不起來。張先生發(fā)現(xiàn)，新房存在嚴(yán)重消防隱患，甚是煩惱。

案件回顧

2011年，張先生在陜西省西安市新城區(qū)購置了一套房子，可當(dāng)張先生準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)登記時(shí)卻被告知開發(fā)商尚未取得大產(chǎn)權(quán)證。張先生向物業(yè)了解情況后得知，開發(fā)商交房時(shí)，由于消防設(shè)施設(shè)備不全，沒有通過消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，因此不能申辦大產(chǎn)權(quán)證。

物業(yè)告知張先生，具體什么時(shí)候可以辦理產(chǎn)權(quán)證尚不能得之，只能等待?？墒沁@一等就等了幾年，產(chǎn)權(quán)證的事情依然沒有進(jìn)展。

2013年6月13日小區(qū)業(yè)委會(huì)備案成立。經(jīng)過業(yè)委會(huì)多方了解，小區(qū)消防未通過驗(yàn)收有幾點(diǎn)原因：開發(fā)商違規(guī)在小區(qū)建了兩層小樓，致使消防通道規(guī)劃不達(dá)標(biāo)；小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備缺失不符合要求；小區(qū)外圍變壓器不能滿足安全標(biāo)準(zhǔn)。

此后，業(yè)委會(huì)無數(shù)次向各級(jí)部門投訴，但依然沒有任何進(jìn)展。2014年3月16日，消防部門下發(fā)責(zé)令限期改正通知書，可一年多過去了，小區(qū)依然沒有通過消防驗(yàn)收。張先生憂心忡忡，小區(qū)地下車庫沒法使用，車輛只能停放在地面，嚴(yán)重堵塞消防通道，自己和數(shù)千名業(yè)主每天都生活在安全隱患中，大家的生命得不到保障，一旦發(fā)生火災(zāi)，小區(qū)無任何自救能力且連消防營救的一線生機(jī)也變得渺茫！數(shù)千名業(yè)主的生命安全該由誰來負(fù)責(zé)，張先生們又該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

法律解答

解答人：韓承鵬（上海融孚律師事務(wù)所律師）

本案中存在的主要問題是小區(qū)居民的安全問題。肇始原因是消防通道不達(dá)標(biāo)、小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備缺失、小區(qū)外圍變壓器存在安全隱患等。業(yè)主們投訴多次，有關(guān)政府部門推諉扯皮，導(dǎo)致問題長期得不到解決。

張先生作為小區(qū)業(yè)主，可以向政府部門申請(qǐng)行政信息公開，了解規(guī)劃和消防整改情況，對(duì)政府處理情況進(jìn)行監(jiān)督。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，商品房銷售必須通過竣工驗(yàn)收方可銷售。而根據(jù)建設(shè)部《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收管理規(guī)定》：由公安消防部門出具認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件后方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收。同時(shí)我國《消防法》也明確規(guī)定：按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。

本案中，開發(fā)商在未經(jīng)消防驗(yàn)收通過的情況下，銷售房屋屬于違規(guī)行為。根據(jù)法律規(guī)定，張先生等業(yè)主可以拒絕接受存在重大安全隱患的住房，如導(dǎo)致延期交房，業(yè)主可以向開發(fā)商主張賠償。開發(fā)商違建小樓導(dǎo)致消防通道不達(dá)標(biāo)，無法取得俗稱的大產(chǎn)證，小業(yè)主自然無法獲得小產(chǎn)證，按照《商品房買賣合同》規(guī)定，開發(fā)商存在明顯的違約情況。商品房買賣合同中都有開發(fā)商延期辦出小產(chǎn)證的違約責(zé)任約定。業(yè)主可以根據(jù)此約定來和開發(fā)商交涉并要求賠償。如果產(chǎn)權(quán)證一直無法辦理，業(yè)主還可以要求退房，解除合同。

從本案中可以看出，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主維權(quán)十分困難，如果開發(fā)商拒不賠償，又不愿解除合同，業(yè)主可以通過訴訟解決。

相關(guān)法律依據(jù)

《中華人民共和國消防法》第十三條 依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收管理規(guī)定》第五條 工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

《商品房銷售管理辦法》第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

（欄目編輯：鐘韻瑤）

律師簡介：

韓承鵬，上海融孚律師事務(wù)所律師，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)博士、教授、碩士研究生導(dǎo)師。