漆凝

【摘 要】房地產行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，具有融資壓力大且投資風險高的特點，所以投融資決策的成敗對房地產企業(yè)的具有重要意義，錯誤的投融資決策會響房地產企業(yè)的發(fā)展乃至生存。如2006年，曾經的房地產業(yè)“黑馬”天津順馳集團，由瘋狂擴張到最終被香港路勁基建收購，就是由于其不顧企業(yè)的實際情況，采用了錯誤的投融資決策，導致企業(yè)陷入了資金鏈斷裂危機，最終覆滅的命運。同時由于房地產行業(yè)投資巨大、項目周期長、成本核算復雜、收入確認的條件和時點在實際工作中標準不統(tǒng)一，并且由于其涉及的稅收種類繁多，相應導致稅收風險加大，故而會計核算相較其他行業(yè)更為困難，企業(yè)的決策層需要通過全面準確地會計核算來了解企業(yè)的財務狀況，并以此作為投融資決策的依據(jù)。這使得房地產企業(yè)的會計核算與其投融資決策有著密切的聯(lián)系，本文從建立健全的財務會計核算制度、加強成本會計核算、現(xiàn)金流量分析及管理三個方面入手，論述了會計核算工作對企業(yè)制定投融資決策的影響以及應注意的問題。

【關鍵詞】會計核算；房地產；融投資；決策

經過不斷的發(fā)展和積累，房地產業(yè)已成為我國國民經濟的重要支柱產業(yè)之一。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年GDP同比增長7.7%，房地產投資約占全國固定資產投資20%。由此可見，房地產在GDP增長中發(fā)揮著舉足輕重的作用。自20世紀90年代以來，房地產行業(yè)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，大量的資金紛紛涌向房地產行業(yè)，一些民營企業(yè)也順應潮流加入進來，并迅速發(fā)展壯大。根據(jù)《中國房地產發(fā)展報告》，我國民營房地產企業(yè)1998年為7464家，截止2003年已經達到26344家， 但從2009年開始，國有資本大舉進軍房地產市場，相對有著國有資金背景，實力雄厚的國有房地產企業(yè)，在激烈的市場競爭中，民營企業(yè)面臨著前所未有的生存壓力。如何保存并提高企業(yè)的競爭力，是每一個民營的房地產企業(yè)都應該思索的問題。由于房地產行業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，其經濟效益與企業(yè)資金運作的合理程度有著很大的關系。下面從財務實際工作的角度，以促進提高企業(yè)的資金運用效率為目的，論述會計核算和分析對企業(yè)融資投資決策的影響。

一、房地產企業(yè)的融、投資特點和問題及會計核算的作用

1.房地產行業(yè)融資、投資的特點

房地產業(yè)屬于資產密集行業(yè)，企業(yè)生存與發(fā)展與資金的運用成果息息相關。對外融資作為房地產企業(yè)獲取資金的一種方式，正逐漸成為資金來源的主要方式。雖然國際上房地產業(yè)的融資渠道多種多樣，但由于我國尚未完善的融資體系，使得當前房地產企業(yè)過于依賴銀行貸款，銀行資金不僅存在于開發(fā)前期而且流轉于整個房地產項目的運營過程，這對企業(yè)籌資造成很大的局限性。

對于房地產企業(yè)的投資，由于開發(fā)投資數(shù)額大，建設周期長，涉及面廣，在投資過程中具有較大的風險性。比如在開發(fā)前期可能面臨的政策風險、投資時機風險，以及開發(fā)中由于工期、工程質量、資金供應等等問題產生的風險。

所以總的來說，房地產行業(yè)是面臨嚴峻的融資的壓力與投資風險的行業(yè)。

2.錯誤的融資投資決策導致的后果

由于房地產投資的高風險性，錯誤的投資融資決策，無疑將導致極為嚴重的后果。比如：項目開發(fā)中企業(yè)的現(xiàn)金流極不平衡，前期基本為資金凈流出，如果在開發(fā)前對融資風險估計不足，很容易出現(xiàn)資金短缺，導致項目失敗。同時，由于企業(yè)融資成本很高，如果開發(fā)建設階段未合理安排資金支付，影響工期甚至造成停工，投資無法收回，無法支付高昂的融資成本，最終造成企業(yè)資金鏈條斷裂，將會帶來巨大損失。

3.財務核算在房地產企業(yè)融資、投資決策中所起的作用

房地產開發(fā)項目投資大、周期長、開發(fā)產品成本核算復雜、涉及的稅收種類繁多，稅收風險大，這使得會計核算在房地產開發(fā)過程中扮演了一個極其重要的角色。要求房地產企業(yè)的會計核算工作要有嚴謹?shù)呢攧蘸怂阒贫葹橐劳?，并在投資開發(fā)的一些重要環(huán)節(jié)充分發(fā)揮會計人員的職業(yè)判斷能力，根據(jù)企業(yè)的實際情況選擇最適合的核算方法，正確及時地進行現(xiàn)金流分析，為決策者進一步分析企業(yè)計劃和資金運用，制定正確的融資投資決策提供必要的信息和支持。

二、財務核算對房地產企業(yè)投資融資決策的影響

1.建立健全的財務會計核算制度對房地產企業(yè)投資融資決策的影響

首先，沒有健全的財務會計核算制度，會給房地產企業(yè)的資金管理帶來極大風險，甚至影響到企業(yè)的資金安全。是企業(yè)制定并有效實行投資融資決策的前提條件。

其次，建立健全企業(yè)財務核算制度，是向商業(yè)銀行等機構進行融資的必要條件。銀行貸款前一定會關注企業(yè)的財務狀況，包括財務結構是否合理，流動比率、年平均應收賬款周轉率、財務報表審計年限、資金回流穩(wěn)定性等。以及關注企業(yè)的資產負債率、存貸比率、資產流動性比率和最大一戶借款人貸款比率情況等等，而要獲得這些具體指標都需要企業(yè)建立健全的財務核算制度來保證。

2.成本會計核算對投資融資決策的影響

房地產開發(fā)成本是指企業(yè)為開發(fā)一定種類和數(shù)量的房地產產品所發(fā)生的各種生產費用的總和；房地產開發(fā)成本核算是指將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目成本和單位建筑面積成本的過程。

成本核算對房地產開發(fā)項目而言，無疑是十分重要的，面對日益精細化的經營管理，正確地進行成本、費用核算，全面系統(tǒng)地反映各核算對象在整個開發(fā)周期里開發(fā)成本的構成情況，實現(xiàn)成本核算和成本控制的目標，并為房地產企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、掌控投資進度等提供客觀依據(jù)。其中如開發(fā)前期占用資本較大的土地成本，開發(fā)中期的工程成本，預收階段開始逐漸增加的稅收成本，以及貫穿整個項目的融資成本，都會影響房地產企業(yè)融投資決策的制定及實施。

3.現(xiàn)金流量分析及管理對投資融資決策的影響

分析現(xiàn)金流量表信息能使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)經營現(xiàn)金流情況及風險，從而及時調整企業(yè)的投融資策略，資金不足時，企業(yè)需要盡量降低短缺成本，盡快做出籌資的決策；若資金持有量超過當前需用量，則企業(yè)應該降低持有過剩資金的機會成本，積極進行有效投資。所以，企業(yè)財務管理部門需要了解現(xiàn)金流量表信息，掌握企業(yè)現(xiàn)金流動規(guī)律，提高資金使用效率，為正確做出投資、籌資決策提供依據(jù)。目前我國的房地產企業(yè)普遍對現(xiàn)金管理缺乏足夠的重視，僅僅重視現(xiàn)金預算，而忽略了現(xiàn)金日常流量、流速的合計估計及全程控制。

三、加強會計核算對投融資決策的支持及其應注意的問題

1.建立全面系統(tǒng)的會計核算制度的應注意的問題

（1）建立健全企業(yè)的財務管理制度，嚴格執(zhí)行的企業(yè)內部財務管理制度并充分發(fā)揮會計監(jiān)督職能，確保資金安全。落實企業(yè)內部各層次、各部門的資金管理責任制，使資金的使用權基本集中在公司的決策高層；要加強資金審批制度的管理，企業(yè)應根據(jù)業(yè)務和資金大小，分程序和分批確定審批人員，如在付款安全性問題上，要明確支付款項的程序和審批權限，落實責任，以確保資金的安全與完整。

（2）注重加強財務人員的技能培訓，提高財務人員的職業(yè)素質。 財務制度的執(zhí)行程度不僅僅取決于制度本身，更重要的是執(zhí)行的水平高低。針對企業(yè)資金的籌集、投放、使用、收回及分配等一系列財務行為，都是由財務人員直接經手。所以必須要求財務人員有較高的道德素養(yǎng)及職業(yè)素養(yǎng)，確保能夠嚴格按照財務管理規(guī)則辦事。

（3）保證本單位的會計制度與最新的政策變化相適應。由于國家政策的變化會對房地產企業(yè)造成影響，比如房地產行業(yè)即將實行營改增的稅務改革，這就要求企業(yè)調整原來過時的會計制度，重新制定會計工作的流程及崗位設置。營改增后財務部門要加強與成本預算部門的聯(lián)系，從新考慮成本核算，及時調整企業(yè)的融投資決策。

2.加強成本會計核算及其應注意問題

（1）土地成本及施工成本的控制，建立和完善項目成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

（2）稅收成本的控制，加大企業(yè)內部會計、稅收的監(jiān)管力度。房地產企業(yè)應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，并對稅收成本進行審核及控制，最終目的是降低房地產開發(fā)成本，提高房地產開發(fā)企業(yè)經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

（3）融資成本的控制。目前我國房地產企業(yè)最主要的融資渠道就是銀行貸款，所以籌資成本主要為銀行貸款利息，如何償還使付出的利息最少，融資成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。

3.加強企業(yè)現(xiàn)金流量管理及其應注意問題

（1）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略決策保持一致。制定企業(yè)戰(zhàn)略要考慮現(xiàn)金流狀況，同時現(xiàn)金流管理也要適應企業(yè)的發(fā)展要求，不能僅僅從當前的資金需求出發(fā)，要從大局出發(fā)、未雨綢繆，制定有前瞻性的資金計劃。

（2）現(xiàn)金流分析管理要全程進行財務控制。企業(yè)的資金運行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運用和分配，綜合反映為現(xiàn)金流入及流出。為了有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運用，在項目進行的每一個階段都要時控制，并且在階段性工作完成后要做分析總結。全程控制中側重以下幾個具體的控制：

①項目開始前做好現(xiàn)金流預算?，F(xiàn)金流預測的難點在于經營性現(xiàn)金流的預測，關鍵在于對項目關鍵節(jié)點（拿地、開工、開盤和入伙）的預估和判斷。項目關鍵節(jié)點完成的時間本身就決定了企業(yè)現(xiàn)金進出的頻率與占用周期。在現(xiàn)金流預測時，首先需要特別關注土地的現(xiàn)金流情況，對歷史已付、本年已付、本年待付和明年待付進行準確把握，其次需要有效結合銷售計劃相對應的銷售回款以及其他費用、稅金等，最終相對準確地預測企業(yè)整體的現(xiàn)金流情況。

②項目建設期關注現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。支付管理的重點是盡量延長合理付款時間。

③預售開始后加強現(xiàn)金收入管理。房地產開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產品所產生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業(yè)具有較強的銷售變現(xiàn)能力和催收應收賬款兩個部分。

綜上所述，會計核算與企業(yè)的融資投資決策有著千絲萬縷的聯(lián)系，既需要會計人員關注企業(yè)所處的大環(huán)境所造成的影響，比如各種相關稅收政策、有關房地產行業(yè)會計核算的特殊規(guī)定等，也需要會計人員掌握企業(yè)內部各個環(huán)節(jié)核算的細節(jié)，比如建設期的成本核算和監(jiān)控以及開發(fā)各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃。在這項復雜而又艱巨的任務里，財務人員要時刻明白自己的工作所承擔的責任，要站在企業(yè)發(fā)展的高度，目的明確清晰的安排每一項工作，充分發(fā)揮會計核算的記錄分析職能，全程參與監(jiān)督控制企業(yè)的現(xiàn)金流動，在保障資金安全的前提下，制定合理的資金規(guī)劃建議，為順利實現(xiàn)企業(yè)的融投資目標提供保障。

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