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【摘要】當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)渡過(guò)了高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，成本費(fèi)用的管理問(wèn)題必須引起企業(yè)管理者的注意，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用管理方面還存在各種各樣的問(wèn)題，能否有效地解決這些問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展影響重大。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本費(fèi)用 對(duì)策建議

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也開(kāi)始減緩，房地產(chǎn)行業(yè)也不能再像以前一樣通過(guò)粗放式的圈地?cái)U(kuò)張來(lái)提升業(yè)績(jī)了，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，自身的經(jīng)營(yíng)策略也要隨時(shí)而變。在當(dāng)前房地產(chǎn)周期下行的趨勢(shì)下，注意成本費(fèi)用的控制，幾乎成了房地產(chǎn)企業(yè)提高自身經(jīng)濟(jì)效益以及提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的手段。由于在之前的飛速發(fā)展中，對(duì)于成本控制工作的重視程度不夠，我國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本高企的問(wèn)題，積極開(kāi)展成本控制工作，找出企業(yè)自身在成本控制方面存在的問(wèn)題并加以解決，對(duì)于促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。而房地產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)特點(diǎn)，成本費(fèi)用的種類(lèi)繁多，要在短時(shí)間內(nèi)梳理清楚并提出具體的成本管理方案并非易事，同時(shí)也要看到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本方面的改進(jìn)還存在巨大空間，所以各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極重視成本問(wèn)題，找出企業(yè)在成本費(fèi)用管理上的不足之處，從而保證企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效率低下

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本費(fèi)用控制的問(wèn)題上，往往不能做到與質(zhì)量控制有機(jī)地結(jié)合。而現(xiàn)實(shí)中，成本和質(zhì)量往往是相反相成的。高質(zhì)量的房產(chǎn)往往依賴(lài)高質(zhì)量的原材料投入成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管控的時(shí)候不能死板地為了控制成本而控制，而應(yīng)該綜合考慮各種因素。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種業(yè)主投訴質(zhì)量的問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)很大一部分原因就是很多地產(chǎn)企業(yè)為了控制成本而在建造房屋過(guò)程中偷工減料、以次充好。諷刺的是這樣的做法非但不能給企業(yè)降低成本費(fèi)用，反而會(huì)因?yàn)闃I(yè)主的舉報(bào)而使企業(yè)遭受巨大的損失，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展也會(huì)帶來(lái)極大的負(fù)面影響。

（二）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的有效規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本集中型的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金來(lái)維系。其中大部分資金都需要通過(guò)外部融資來(lái)取得，而如何控制這一部分?jǐn)?shù)目龐大的財(cái)務(wù)費(fèi)用就成為了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，但是我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于缺乏專(zhuān)業(yè)的財(cái)會(huì)人員，或者領(lǐng)導(dǎo)對(duì)成本規(guī)劃不夠重視等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)費(fèi)用規(guī)劃、籌資規(guī)劃上存在很多不足之處，同時(shí)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用過(guò)高成為了成本高企的重要原因之一。而且我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要從商業(yè)銀行獲得貸款，但是現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批嚴(yán)格也使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本居高不下。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)之間成本控制脫節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理涉及到很多環(huán)節(jié)，要同時(shí)實(shí)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本最小化經(jīng)濟(jì)效益最大化并不容易。作為企業(yè)管理者，從宏觀角度統(tǒng)籌房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)方面，通過(guò)各階段的配合工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體成本最小化才是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在。但是在我國(guó)當(dāng)下各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中普遍存在項(xiàng)目成本控制脫節(jié)的現(xiàn)象，企業(yè)在控制成本的時(shí)候只是單方面重視各部門(mén)的成本費(fèi)用情況，不重視房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏系統(tǒng)性和層次性。同時(shí)這樣的成本控制方法還使得各部門(mén)之間難以形成有效的溝通配合，嚴(yán)重的還有可能導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)部之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，耗費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力，非但不能有效達(dá)到成本控制的目的，還使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率低下，項(xiàng)目工期耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，最終仍然使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本居高不下。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期費(fèi)用控制不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期要有大量的投入，主要有獲得土地使用權(quán)的支出，如果涉及拆遷的，還要支付拆遷補(bǔ)償款，另外，向政府交納的各項(xiàng)稅收也是前期成本費(fèi)用的重要組成部分。如何有效地控制這一部分成本支出可以說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。然而我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地不惜出高價(jià)，也因此產(chǎn)生了很多“地王”，但拿到地后真正產(chǎn)生了多少經(jīng)濟(jì)效益卻仍有待時(shí)間的考驗(yàn)，尤其是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行的趨勢(shì)下，高成本不一定帶來(lái)高回報(bào)，反而會(huì)產(chǎn)生企業(yè)資金流問(wèn)題，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)危機(jī)。另外，由于負(fù)債可以稅前扣除，因此如何合理地安排企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，做出房地產(chǎn)企業(yè)的籌資決策，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)減少稅費(fèi)成本也有很重要的積極意義，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多在財(cái)務(wù)管理上的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)還不夠，尤其缺乏高端的專(zhuān)業(yè)人才，因此使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期成本費(fèi)用難以得到有效控制。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理的對(duì)策建議

（一）建立完善的成本費(fèi)用管理體系

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度放緩，很多房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視成本管理。尤其是從戰(zhàn)略角度來(lái)進(jìn)行成本管理，實(shí)現(xiàn)成本管理的重要性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更為重要。因此對(duì)于成本管理混亂，沒(méi)有有效的成本費(fèi)用管理體系的企業(yè)來(lái)說(shuō)，建立完善的成本費(fèi)用管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用高效管理的第一步。在成本管理過(guò)程中，通過(guò)成本體系的設(shè)置對(duì)企業(yè)成本實(shí)現(xiàn)有效控制，同時(shí)與房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量控制有效結(jié)合，做到質(zhì)量最優(yōu)條件下的成本最小化，避免出現(xiàn)為了降低成本而犧牲質(zhì)量的情況出現(xiàn)。同時(shí)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)要帶頭重視成本控制工作，帶動(dòng)企業(yè)全員來(lái)開(kāi)展成本控制工作，通過(guò)有效的激勵(lì)保證企業(yè)員工成本控制的積極性和熱情，從而使得企業(yè)的成本得到有效的控制。

（二）有效地控制財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)由于在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金，而很大一部分資金需要從外部獲得，因此獲得這些資金的成本便構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)成本的很重要的一部分。如何有效地控制這部分財(cái)務(wù)費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是商業(yè)銀行，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件也更加嚴(yán)格，資金成本也更高。應(yīng)對(duì)這一變化，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與商業(yè)銀行之間的戰(zhàn)略合作來(lái)保證持續(xù)獲得低成本的資金。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好相應(yīng)的資金計(jì)劃，結(jié)合自身資金需求來(lái)安排相應(yīng)的籌資計(jì)劃，避免資金過(guò)度閑置引發(fā)的資源浪費(fèi)問(wèn)題。加速企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，通過(guò)借短還長(zhǎng)等手段合理安排資金分配，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用最小化。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)各部門(mén)之間成本控制的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制由于涉及環(huán)節(jié)眾多，因此應(yīng)該作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作。企業(yè)管理層應(yīng)該從制度設(shè)計(jì)上加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)溝通，考核上不應(yīng)只重視各部門(mén)單獨(dú)的成本控制成果，還應(yīng)該從企業(yè)整體的角度來(lái)看企業(yè)成本是否最小化。通過(guò)績(jī)效指標(biāo)的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)各部門(mén)之間的有效溝通，對(duì)于通過(guò)各部門(mén)合作實(shí)現(xiàn)整體最小化的參與部門(mén)給予更多權(quán)重的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)通過(guò)規(guī)章制度的形式，向企業(yè)各員工傳達(dá)企業(yè)的戰(zhàn)略精神，保證企業(yè)的成本控制工作與戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，保證房地產(chǎn)企業(yè)在各部門(mén)之間的協(xié)作分工下的效益最大化。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本是所有成本中比例最大的一部分成本，可以說(shuō)做好土地成本的控制工作就保證了利潤(rùn)大部分的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的時(shí)候要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，做好成本效益分析，避免付出成本過(guò)高導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的虧損。另外，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而隨著居民法律意識(shí)的強(qiáng)烈，對(duì)于拆遷補(bǔ)貼的要求也越來(lái)越高，做好與原住地居民的溝通協(xié)調(diào)工作，同時(shí)協(xié)調(diào)好政府關(guān)系對(duì)于控制這一前期成本來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。同時(shí)在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到給房地產(chǎn)企業(yè)的很多稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)有效的稅務(wù)籌劃來(lái)降低這一費(fèi)用。通過(guò)以上各環(huán)節(jié)的相關(guān)工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期成本的最小化。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去十年經(jīng)歷了飛速成長(zhǎng)，但是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的理論創(chuàng)新還很少，尤其是針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的成本費(fèi)用控制理論，亟待豐富。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，做好企業(yè)項(xiàng)目的成本控制工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。只有有效地從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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