孟德陽

把錢從股市里拿出來在通州買房的人這兩天可能挺高興。

伴隨著北京市把部分行政功能搬遷至通州的消息正式落地，通州的房價應(yīng)聲連連上漲，在售房源也基本在2.5萬-3萬元/每平方米的價格上企穩(wěn)，不乏有在運(yùn)河核心區(qū)樓盤“摸高”至4萬元/平米。毗鄰?fù)ㄖ輩^(qū)的河北燕郊房價也緊跟通州的腳步，每平米漲幅從1000元至3000元不等。

在成交量方面，自6月以來，通州房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)的人數(shù)明顯增多。鏈家地產(chǎn)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月前兩周，純商品住宅成交中，通州成交占比29.5%，明顯高于5、6月的13.3%、25.7%。

長遠(yuǎn)來看，京津冀一體化的戰(zhàn)略構(gòu)想使連接三省市的通州區(qū)成為了“香餑餑”。隨著軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的落地，通州的功能性已經(jīng)不僅僅被局限在“睡城”，其功能性將進(jìn)一步多元化。

但值得注意的是，目前通州提供本地就業(yè)的機(jī)會仍遠(yuǎn)落后于主城區(qū)。無論從收入水平還是就業(yè)崗位數(shù)目來看，傳統(tǒng)的CBD如東三環(huán)國貿(mào)、中關(guān)村、金融街仍是對大型企業(yè)最具吸引力的商務(wù)中心，而東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)仍有巨大的人才向心力。

況且，北京市相關(guān)管理部門已經(jīng)明確表示，通州將“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格劃定城市增長邊界，嚴(yán)格生態(tài)保護(hù)紅線”，不搞大規(guī)模的“造城運(yùn)動”。以通州為代表的北京市城市發(fā)展新區(qū)，真的有足夠的力度來支撐其房價長期上漲么？隨著城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整，誰將成為“下一個”通州？

通州 更具投資潛力

在《英才》記者采訪的專家當(dāng)中，除了政策因素外，人口流入、交通基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)是決定一個城市新區(qū)能否崛起最重要的三個因素。

實際上，早在2009—2010年，通州就經(jīng)歷過一輪房價的暴漲到腰斬的行情。當(dāng)時上漲的是市場考慮到CBD東擴(kuò)等一系列政策利好因素，房價一度上漲至3萬元/平米，而轉(zhuǎn)眼隨著限購政策的到來，在1年內(nèi)房價跌到1.5萬元/平米左右。

如果再往前推算，2006年通州商品房平均成交價僅為4645元/平米，歷經(jīng)十年，漲幅近7倍。號稱“小CBD”的望京在2006年的新入樓盤約在8000元/平米上下，而如今約在5萬-6萬元/平米之間。如此看來，通州房價的漲幅速度在今天甚至更具有投資價值。

土地供應(yīng)量的上漲可能會放緩眼下通州快速上漲的房價。與此同時，目前通州區(qū)的城市功能仍無法擺脫“睡城”的標(biāo)簽，就業(yè)及人均收入水平與主城區(qū)不可同日而語。

在未來的土地規(guī)劃上，根據(jù)北京市國土資源局于今年3月31日印發(fā)的《北京市2015年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》（簡稱供應(yīng)計劃）中明確提出：加快推進(jìn)通州等城市副中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地供應(yīng)，支持重點(diǎn)新城教育、醫(yī)療等公共服務(wù)用地需求，促進(jìn)新城承接中心城人口、功能疏解轉(zhuǎn)移。

過去兩年，商品房施工、竣工面積朝陽區(qū)仍冠絕北京各行政區(qū)，但通州區(qū)的商品房建設(shè)速度也不算慢。該區(qū)商品房的施工面積分別為1510萬平方米和1367.5萬平方米，除2013年略低于昌平區(qū)外，為城市發(fā)展新區(qū)施工面積最大的行政區(qū)。2014年商品房竣工面積317.9萬平米，在發(fā)展新區(qū)中僅低于大興區(qū)。

《英才》記者查閱北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2014及2013年，通州區(qū)在崗職工年末人數(shù)分別為22.32萬人和21.75萬人，遠(yuǎn)低于朝陽區(qū)的131.66萬人和132.85萬人，甚至低于同為城市發(fā)展新區(qū)的順義、大興兩區(qū)。

而在工資收入方面， 通州區(qū)2014及2013年在崗職位平均工資分別為66194元和60068元，與毗鄰朝陽區(qū)的111988元和102100元差距較大，且低于順義、大興、昌平三個發(fā)展新區(qū)。

由此可以判斷，目前通州區(qū)無論是在職業(yè)就業(yè)人數(shù)還是高端就業(yè)崗位上，均無法起到“分擔(dān)”城市核心功能的作用。甚至有業(yè)內(nèi)人士笑言，通州上述工資標(biāo)準(zhǔn)與如今的房價形成了“倒掛”，在通州的購房者基本上不可能在這里工作。

DTZ戴德梁行也指出，由于通州區(qū)位置較偏遠(yuǎn)，發(fā)展仍相對緩慢。

發(fā)展瓶頸

根據(jù)“供應(yīng)計劃”來看，今年全年商品住宅用地（含自住型商品房用地）計劃供應(yīng)最多的是朝陽區(qū)（119公頃），2-3位分別是大興區(qū)（93公頃）和昌平區(qū)（88公頃），通州區(qū)僅在第四位；而在商服用地方面，朝陽區(qū)以86公頃計劃供應(yīng)位列第一位，通州區(qū)以72公頃的面積緊隨其后，其次為順義區(qū)（68公頃）。

在商用地塊的出讓方面，通州的確走在了前面。隨著北京市寫字樓租金價格的緩慢上漲以及持續(xù)幾年來的供應(yīng)量不足，部分企業(yè)已經(jīng)選擇新城作為自己的辦公地點(diǎn)。近幾年，望京的發(fā)展就是最好的例子，目前已經(jīng)成為從國貿(mào)CBD遷出的最優(yōu)選擇之一。

地理位置和交通設(shè)施的稀缺性成為北京發(fā)展新區(qū)最難以逾越的難題，但在新區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)十分有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的核心商務(wù)屬性。

從通州區(qū)、順義、大興三個在2015年商服用地計劃供應(yīng)面積最大的新區(qū)來看，平均距離東部CBD的直線距離約為15公里左右。而軌道交通線路不超過2條，同比與西南部的麗澤金融商務(wù)區(qū)和望京都差距較大。

教育、醫(yī)療等公共資源配套成為了發(fā)展新區(qū)面臨的另一瓶頸。2013年通州、房山、順義、昌平、大興五區(qū)共有醫(yī)院161所（不含駐京部隊醫(yī)院），而只朝陽一區(qū)就有醫(yī)院146所；在教育（中、小學(xué)）數(shù)量方面，新區(qū)和城市功能擴(kuò)展區(qū)也存在一定差距。

業(yè)內(nèi)人士指出，京津冀一體化和北京副中心建設(shè)將使得周邊的價格新區(qū)迎來加速發(fā)展的時期。除通州區(qū)外，大興區(qū)隨著北京第二機(jī)場的興建將迎來一次新的發(fā)展機(jī)遇。

按照計劃，機(jī)場將于2019年投入使用，預(yù)計整體工程投資規(guī)模在800億元左右。除一條與北京市區(qū)連通的機(jī)場地鐵線將投入建設(shè)外，連接河北、天津等地的城際列車線也將在新機(jī)場設(shè)立站點(diǎn)。

包括萬科、首開等大型開發(fā)商已經(jīng)在圍繞著新機(jī)場布局，開發(fā)綜合商用寫字樓。如果按照以往的經(jīng)驗，機(jī)場線周邊的商業(yè)價值已經(jīng)得到充分釋放，去年北京首都機(jī)場的旅客吞吐量為8612.8萬人次；而位于大興的新機(jī)場客流量預(yù)計將于2025年達(dá)到7200萬人次。

然而，部分學(xué)者認(rèn)為，北京城市新區(qū)的發(fā)展有很強(qiáng)的政策驅(qū)動性，而在近一段時間隨著房地產(chǎn)在一線城市出現(xiàn)回暖跡象，新區(qū)規(guī)劃利好政策往往在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)投資釋放出來。