郝建勛

摘 要：“借名買房”指自限購(gòu)政策施行之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，即使能簽買賣合同，也無(wú)法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過(guò)戶。在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)由購(gòu)房者自己支付。隨著借名買房的出現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中，“借名買房”的事件中由借名登記引起的房產(chǎn)糾紛層出不窮。在不考慮委托合同無(wú)效的情況下，“借名買房”房屋歸屬權(quán)可根據(jù)是否涉及第三人利益有所不同。第三人善意取得抵押權(quán)的問(wèn)題，則可以類推適用合同上概括轉(zhuǎn)移的規(guī)定來(lái)解決。

關(guān)鍵詞：借名買房；法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)；所有權(quán)歸屬

一、“借名買房”案情介紹

欲購(gòu)房的胡某因受制于限購(gòu)政策，與其不受限購(gòu)政策制約的朋友江某簽訂委托合同，約定由江某出面購(gòu)買房屋，房屋登記在江某名下，但由胡某出資購(gòu)房首付并按月還貸，同時(shí)胡某實(shí)際占有使用該房產(chǎn)。江某將于國(guó)家限購(gòu)政策取消后，向張三轉(zhuǎn)移登記該房產(chǎn)。委托合同生效后，江某向第三人王某借款，并將該房屋抵押給王某。胡某提出異議登記，請(qǐng)求法院確認(rèn)所有權(quán)。

二、借名買房中的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)

孫憲忠教授將物權(quán)區(qū)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)，法律物權(quán)可公示，具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力。其中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也被稱為登記物權(quán)，權(quán)利主體被稱為登記名義人。法律物權(quán)人不需要舉證證明自己所擁有的權(quán)利的正當(dāng)性，在交易中更加容易受到法律的保護(hù)。事實(shí)物權(quán)是指，不存在交易第三人的情況下，能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)。事實(shí)無(wú)權(quán)的權(quán)利主體也稱為真正權(quán)利人。事實(shí)物權(quán)不具有公示性，且只能在法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人之間發(fā)生效力，因而事實(shí)物權(quán)不具有權(quán)利正當(dāng)性的推定效力，事實(shí)物權(quán)人主張權(quán)利時(shí)還背負(fù)舉證責(zé)任，在交易中想要獲得法律的保護(hù)較為困難。

借名買房類案件，其中必定存在著法律物權(quán)人和事實(shí)物權(quán)人。法律物權(quán)人也即名義購(gòu)房人，事實(shí)物權(quán)人也即是事實(shí)購(gòu)房人。比如上述案件中購(gòu)買房屋的資金全由胡某承擔(dān)，房屋實(shí)際上也是由胡某占有使用的，胡某僅是通過(guò)簽訂委托合同的方式借用江某的名義把房屋登記在江某的名下，故胡某是房屋的事實(shí)所有權(quán)人。

三、借名買房的房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題

（1）不涉及第三人利益的情形在不涉及第三人利益的情況下，物權(quán)歸屬問(wèn)題只是事實(shí)購(gòu)房人和登記購(gòu)房人之間的物權(quán)糾紛，并不關(guān)涉第三人的利益，也就無(wú)所謂交易，不存在交易安全的保護(hù)問(wèn)題。法律應(yīng)該尊重事實(shí)。事實(shí)購(gòu)房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購(gòu)房人可以申請(qǐng)異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。此時(shí)保護(hù)真正購(gòu)房人的利益，不與公示公信原則相悖。公示公信原則是為了穩(wěn)定社會(huì)整體的交易秩序，保護(hù)市場(chǎng)交易安全而設(shè)定的，其作用不能隨意擴(kuò)大，不應(yīng)該規(guī)制到合同當(dāng)事人之間。事實(shí)購(gòu)房人和法律購(gòu)房人之間通過(guò)委托合同設(shè)定權(quán)利義務(wù)，內(nèi)部物權(quán)糾紛理應(yīng)根據(jù)其設(shè)立的委托合同解決，法律物權(quán)人不能用公示公信原則對(duì)抗事實(shí)物權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中，事實(shí)權(quán)利人享有異議抗辯登記請(qǐng)求權(quán)，用以對(duì)抗法律物權(quán)。事實(shí)物權(quán)人可以請(qǐng)求依照法律規(guī)定對(duì)法律物權(quán)的行使進(jìn)行一定的限制。結(jié)合我國(guó)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，異議登記可以使登記簿上所記載的登記權(quán)利失去正確性推定的效力。異議登記后，第三人也不得要求依照登記公信力獲得保護(hù)。但是該異議登記作為保護(hù)事實(shí)購(gòu)房人的措施，應(yīng)當(dāng)在善意第三人取得該房產(chǎn)之前提出異議。借名買房在不涉及第三人利益的情況下也應(yīng)該選擇保護(hù)事實(shí)購(gòu)房人，給予其對(duì)抗登記購(gòu)房人的權(quán)利。

在法律實(shí)務(wù)中，鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案，兩次判決均事實(shí)房屋購(gòu)買人鄭磊勝訴。本案以事實(shí)物權(quán)優(yōu)先保護(hù)和公民合法民事權(quán)益受法律保護(hù)作為判決依據(jù)，也能夠說(shuō)明不牽涉第三人利益時(shí)，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于事實(shí)購(gòu)房人。故在不涉及第三人利益的情況下，事實(shí)購(gòu)房人為房屋的所有權(quán)人，事實(shí)購(gòu)房人可以申請(qǐng)異議登記確認(rèn)其所有權(quán)。

（2）涉及第三人利益的情形在房屋歸屬權(quán)問(wèn)題涉及第三人時(shí)，則出現(xiàn)了交易秩序問(wèn)題，善意第三人和交易安全的保護(hù)均要考慮。房屋登記在名義購(gòu)房人的名下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，善意第三人完全有理由根據(jù)登記簿上的記載推定登記購(gòu)房人就是房屋的真實(shí)所有權(quán)人。鄭磊與吳重凡不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛上訴案判決書中有“實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人兩個(gè)權(quán)利主體之間的權(quán)屬爭(zhēng)議屬于內(nèi)部沖突，與第三人無(wú)關(guān)，第三人無(wú)義務(wù)也無(wú)法去知道法律物權(quán)是否和真實(shí)物權(quán)狀況相符?！鄙埔獾谌丝梢愿鶕?jù)我國(guó)《物權(quán)法》善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，獲得其應(yīng)有權(quán)利。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)事實(shí)購(gòu)房人和善意第三人的利益沖突問(wèn)題，法律做不到使他們的利益同時(shí)獲得滿足，我們也就必須在兩者之間予以選擇。根據(jù)公示公信原則，第三人因信賴公示物權(quán)而進(jìn)行交易，可以獲得物權(quán)而不受真實(shí)權(quán)利人的追擊。

由于善意第三人是整個(gè)交易秩序的代表，如果不保護(hù)善意第三人，就無(wú)法保護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易安全，所有的市場(chǎng)交易主體，就會(huì)因?yàn)槿狈灰装踩卸鵁o(wú)法從事正常交易，導(dǎo)致市場(chǎng)交易無(wú)法進(jìn)行，所以，法律選擇利用公示公信原則削弱物權(quán)的追擊效力。面對(duì)少數(shù)事實(shí)購(gòu)房人的利益和代表整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的善意第三人的利益沖突時(shí)，法律應(yīng)該選擇犧牲少數(shù)人的利益來(lái)保護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的交易安全，這也符合法經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維。畢竟少數(shù)事實(shí)購(gòu)房人的利益在面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)交易安全時(shí)可以認(rèn)為是微不足道的。況且法律可以用其他方式去保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益，這樣既不違背公示公信原則，不破壞整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的，也能做到兼顧事實(shí)購(gòu)房人和善意第三人的利益。

法律物權(quán)的權(quán)利真正性能夠通過(guò)法定公示方式予以推定，法律物權(quán)是被法律認(rèn)可的物權(quán)，而且具有使得公眾信任的效力。善意第三人也能夠主張房屋登記簿具有公示公信原則獲得其應(yīng)有的權(quán)利。

綜上所述，借名買房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，借名人一定要存留足夠的證據(jù)以便將來(lái)證明自己對(duì)房屋事實(shí)上的所有權(quán)避免發(fā)生人財(cái)兩空的悲劇。法律的終極目標(biāo)是有效地處理社會(huì)中的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)的公平正義。既然社會(huì)中出現(xiàn)大量的借名買房問(wèn)題，現(xiàn)有的法律并不能很好地解決該問(wèn)題，就應(yīng)該盡快制定一些新的法律條文或者給出相應(yīng)的立法、司法解釋將借名買房問(wèn)題納入法律調(diào)整的范圍內(nèi)，維護(hù)社會(huì)的公平正義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李媛輝，楊帆.借名買房的法律實(shí)務(wù)分析[J].《江蘇警官學(xué)院學(xué)報(bào)》，2007年6期.