徐再麗

摘 要：商品房預(yù)售，是商品房開發(fā)商與購房者約定，在商品房建造完成之前，由購房者支付一定預(yù)付款或者定金，在將來一定的日期完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的交易行為。近年來，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，商品房預(yù)售成為內(nèi)地房地產(chǎn)銷售交易的主要方式。預(yù)售房制度在市場資源配置起了一定的積極作用，但同事也帶來了一些問題，由于對商品房預(yù)售制度的監(jiān)管不利，對市場以及消費(fèi)者造成了利益上的威脅。本文通過對商品房預(yù)售制度的監(jiān)管的研究，闡述了商品房預(yù)售制度監(jiān)管方面的不足，并提出法律上的解決對策。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；信息披露；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

一、商品房預(yù)售監(jiān)管制度法律現(xiàn)狀

目前我國規(guī)制商品房預(yù)售的法律體系比較完善，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律的滯后性特點(diǎn)顯現(xiàn)出來，商品房預(yù)售制度無法全面保護(hù)房屋預(yù)購人的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)為：在簽訂預(yù)售合同后，不能按照法律規(guī)定進(jìn)行交付登記；為盲目追求企業(yè)利潤，非法使用房屋預(yù)售款勇于非建項(xiàng)目；非法抵押已經(jīng)預(yù)售的商品房，甚至抵押后攜款而逃等違規(guī)的行為。這些行為嚴(yán)重威脅了房屋買受人的合法權(quán)益，擾亂市場秩序等問題。

1.缺乏合理有效的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制

我國商品房預(yù)售缺少合理的市場準(zhǔn)入制度和退出機(jī)制，根據(jù)目前法律，合法設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)就有資格進(jìn)入房屋預(yù)售市場，而這種企業(yè)注冊資金僅僅只限定在100萬元以上，低門檻市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致大量企業(yè)過度無序涌入市場。此外，法律上沒有明確規(guī)定預(yù)售商品房的建設(shè)資金審核條件以及違規(guī)所需承擔(dān)的法律責(zé)任，也沒有對于開發(fā)商的信用審核制度，商品房預(yù)售市場頻頻出現(xiàn)誠信危機(jī)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商退出預(yù)售市場的退出機(jī)制也不完善，《公司法》規(guī)定的有限責(zé)任制度，商品房預(yù)售商在出現(xiàn)經(jīng)營困難或者信用危機(jī)時承擔(dān)責(zé)任較小，由于法律沒有明規(guī)定，一些不符合國家規(guī)定以及不適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)企業(yè)退出預(yù)售市場出現(xiàn)困難，有的甚至?xí)眠@一法律漏洞逃避相關(guān)法律責(zé)任，最終在預(yù)售房出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時，房屋買受人的合法利益無法得到應(yīng)有的保障。

2.信息披露制度不完善

我國沒有建立商品房交易市場信息披露制度，商品房預(yù)售信息不對稱。開發(fā)商披露信息時根據(jù)本公司的情況，規(guī)避與其利益沖突的部分，僅披露有利于公司發(fā)展及利益的有效信息，甚至有的售房公司對房屋質(zhì)量以及周邊環(huán)境進(jìn)行虛假宣傳，披露虛假信息，與之相應(yīng)的，商品房預(yù)購人因無法獲得真實(shí)信息，不能做出合理判斷，出現(xiàn)盲目購房的現(xiàn)象，這在民法上是顯失公平，無法保障預(yù)購人的合法權(quán)益。因此，要維護(hù)預(yù)購人的合法利益必須建立嚴(yán)格的信息披露制度以及相關(guān)的監(jiān)管制度。

三、完善我國商品房預(yù)售監(jiān)管制度的法律建議

1.實(shí)行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入及退出機(jī)制

為了保障預(yù)售房屋的質(zhì)量與預(yù)售合同的有效實(shí)施，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)道德及信用，嚴(yán)格把關(guān)商品房預(yù)售市場的良好有序進(jìn)行，需要建立嚴(yán)格的房屋預(yù)售市場準(zhǔn)入以及退出機(jī)制。只有這樣才能保證市場良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保證欲購者的合法權(quán)益。我國應(yīng)該全面加強(qiáng)對房屋預(yù)售行為的市場管理、監(jiān)督工作，嚴(yán)格規(guī)范房屋預(yù)售市場準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)的經(jīng)營進(jìn)行相關(guān)的信用評級管理，對信用等級較高信譽(yù)好的房地產(chǎn)銷售開發(fā)商開放房屋預(yù)售市場，允許其參與市場競爭，對于信用等級較低，不滿足相關(guān)要求的企業(yè)，責(zé)令整改，符合相關(guān)要求后再開放預(yù)售市場，企業(yè)未滿足預(yù)售市場準(zhǔn)入的要求時，僅能進(jìn)行現(xiàn)房的銷售。

《公司法》中對商品房預(yù)售法人有限責(zé)任的規(guī)定，雖然要求比較嚴(yán)格，但是卻表現(xiàn)出了市場退出機(jī)制的缺陷。公司在標(biāo)的商品房出現(xiàn)瑕疵或者相關(guān)合同承諾無法實(shí)現(xiàn)時，現(xiàn)有的法律很難追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，只有通過“揭開公司面紗”破除法人承擔(dān)責(zé)任的限制，才能追究實(shí)際投資人、控制人的法律責(zé)任，使其免于逃避法律責(zé)任，真正為預(yù)售房消費(fèi)者的合同權(quán)益保駕護(hù)航。

2.建立商品房預(yù)售信息披露制度

建立網(wǎng)上信息系統(tǒng)，對商品房預(yù)售行為進(jìn)行網(wǎng)上登記，并把相關(guān)信息整合，保證商品房預(yù)售過程的公開與透明，監(jiān)督商品房預(yù)售全過程，確保買受人獲得及時有效地房屋信息，保障交易公平。同時，商品房預(yù)售信息披露制度，也為政府監(jiān)管、社會監(jiān)督等活動提供了技術(shù)支持，發(fā)現(xiàn)違法銷售商品房預(yù)售中的違法現(xiàn)象可以及時采取措施。此外，這種信息披露也為銀行更好地把握房地產(chǎn)商預(yù)售市場的情況，做出安全有效的放貸決策，降低金融放貸風(fēng)險(xiǎn)。其他房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的管理公司及部門可以根據(jù)披露的信息做出對市場的合理分析，提出對市場安全有效進(jìn)行的分析意見。

及時披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立統(tǒng)一信息管理平臺，確保披露信息的真實(shí)性、全面性和及時性，為購房者提供安全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與信息，幫助其做出合理價(jià)值判斷，提高交易效率。搭建網(wǎng)絡(luò)平臺將相關(guān)的政策、政府機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、商品房的真實(shí)信息及時公布于眾，統(tǒng)一的信息披露管理平臺，將商品房開發(fā)商的所有信息統(tǒng)一起來，整合了消費(fèi)者需要的有效信息，也幫助政府管理部門更好地實(shí)施監(jiān)督與管理，避免因信息混亂干擾購房者的消費(fèi)決策。

明確信息披露內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)信息公開化。明確信息披露的內(nèi)容對于保障消費(fèi)者全面了解交易信息，保障交易安全。政府應(yīng)該建立健全商品房預(yù)售信息披露和監(jiān)管政策，將房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、政府相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)、開發(fā)商的信用等級、房屋建設(shè)過程中的各種報(bào)告、房屋市場價(jià)格及影響因素等信息通過政府披露的方式向消費(fèi)者公開。開發(fā)商要向政府提供樓盤數(shù)量、面積、建設(shè)環(huán)境、建設(shè)藍(lán)圖等信息，將預(yù)售房的詳細(xì)信息透明化與公開化。購房者可以通過在信息披露平臺進(jìn)行相關(guān)政策及信息的查詢，解決購買預(yù)售房當(dāng)中可能出現(xiàn)的困難，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

加強(qiáng)對信息披露的監(jiān)管，建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，明確其職責(zé)權(quán)限，確保監(jiān)管機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。還應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任，對于信息披露不及時、不真實(shí)的行為進(jìn)行懲罰，確保預(yù)購人能獲得及時、真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。如果由于信息的不真實(shí)或者不及時而給購房者造成損失的，相關(guān)人員要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，以保護(hù)購房人的合法權(quán)益。對于相關(guān)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合謀侵犯消費(fèi)者權(quán)益的情況要給予嚴(yán)厲的處罰。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋庭敏.我國商品房預(yù)售制度發(fā)展研究[J].《財(cái)經(jīng)問題研究》，2006年1期.

[2]陽雪雅.商品房預(yù)售中消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)及保證金的適用[J].《甘肅社會科學(xué)》，2007年1期.