劉文靜

摘 要：房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域向其報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱(chēng)為居間人，支付報(bào)酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔(dān)給付報(bào)酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負(fù)擔(dān)對(duì)待給付的義務(wù)，該對(duì)待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類(lèi)合同最典型的法律特征是委托人給付居間報(bào)酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的形成以實(shí)現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實(shí)現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報(bào)酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。本文就針對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)條件、限制等問(wèn)題做具體分析，以求在實(shí)踐中為更好的保護(hù)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：居間人；報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；不確定性；合同成立

一、居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的基本原理

1.居間合同的特征

（1）居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同。居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無(wú)關(guān)，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。

（2）居間人對(duì)委托人與第三人之間的合同沒(méi)有介入權(quán)。居間人只負(fù)責(zé)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線(xiàn)搭橋的作用，對(duì)合同沒(méi)有實(shí)質(zhì)的介入權(quán)。

（3）居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。

2.居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)

與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報(bào)酬的義務(wù)相對(duì)應(yīng)的即為居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立之前，居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)并不是一項(xiàng)完全、具體的權(quán)利，而只是將來(lái)取得報(bào)酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來(lái)完全具備是須具備可能性的，否則該項(xiàng)權(quán)利下居間人所追求的利益將無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)。

居間合同目的實(shí)現(xiàn)后，該項(xiàng)期待利益即轉(zhuǎn)化為實(shí)體權(quán)利。實(shí)體報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)作為請(qǐng)求給付金錢(qián)的權(quán)利，具備請(qǐng)求權(quán)所共有的相對(duì)性、攻擊性，即請(qǐng)求委托人為支付報(bào)酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬，即使委托人預(yù)先支付了報(bào)酬，也會(huì)因沒(méi)有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美m法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>

3.居間人取得報(bào)酬必須具備的要件

（1）促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及到買(mǎi)賣(mài)合同的履行。

（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。

二、《合同法》對(duì)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的限制

我國(guó)《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費(fèi)用。對(duì)該條款的理解與適用，可通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)具體闡述。

1.條款的適用范圍

該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題。以下為闡述簡(jiǎn)潔，如無(wú)特別說(shuō)明，“合同”是指居間人促成訂立的、委托人與相對(duì)人為合同當(dāng)事人的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”。分四個(gè)方面具體闡述之：

（1）居間人促成訂立的合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。居間人促成合同訂立的，其所實(shí)施的民事行為包含三方當(dāng)事人，當(dāng)該合同被確認(rèn)絕對(duì)無(wú)效、被撤銷(xiāo)或確定不發(fā)生效力時(shí)，屬于《合同法》第四百二十七條所規(guī)定的“未促成合同成立”的范疇，認(rèn)定了居間人促成訂立的合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)不屬于“未促成合同成立”的范疇，也并非意味著居間人就當(dāng)然的享有無(wú)瑕疵的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。合同被確認(rèn)無(wú)效、被撤銷(xiāo)對(duì)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)到底有無(wú)影響或是有何影響？解決該問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)造成合同效力有瑕疵的過(guò)錯(cuò)歸屬來(lái)分別認(rèn)定。

如果該特定事由是因可歸責(zé)于委托人的事由發(fā)生的，即僅委托人對(duì)合同效力存在欠缺有過(guò)錯(cuò)、居間人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，委托人應(yīng)當(dāng)支付居間報(bào)酬；如果該特定事由是因可歸責(zé)于相對(duì)人的事由發(fā)生的，委托人仍應(yīng)支付居間人的居間報(bào)酬，委托人支付報(bào)酬后對(duì)于因相對(duì)人過(guò)錯(cuò)造成合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，委托人可以將已給付的居間報(bào)酬作為直接損失請(qǐng)求相對(duì)人賠償。

（2）居間人促成訂立的合同事后被依法解除時(shí)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當(dāng)事人享有單方的解除權(quán)，可因當(dāng)事人解除權(quán)的行使而使合同向?qū)?lái)的喪失效力，或是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無(wú)論哪種類(lèi)型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，此時(shí)居間人當(dāng)然享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

2.必要費(fèi)用的范疇

必要費(fèi)用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認(rèn)為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實(shí)施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：①居間人為促成合同的成立必然會(huì)積極尋找適宜的相對(duì)人，尋找相對(duì)人過(guò)程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費(fèi)用；②居間人在相對(duì)人與委托人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立進(jìn)行協(xié)商的過(guò)程中，所支付的交通費(fèi)、文印費(fèi)、通訊費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)等直接費(fèi)用。

三、居間人自我保護(hù)的合法途徑

在居間合同中專(zhuān)門(mén)設(shè)立“后續(xù)期”條款：在實(shí)踐中，委托人除通過(guò)隱瞞與相對(duì)人訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)規(guī)避向居間人支付報(bào)酬的義務(wù)外，還可能通過(guò)“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款：“居間人為委托人提供的訂立合同的機(jī)會(huì)，委托人在該居間合同期限內(nèi)通過(guò)該機(jī)會(huì)與相對(duì)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個(gè)月內(nèi)（或雙方約定的其他期間內(nèi)）直接或間接地與最初居間人所物色的相對(duì)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形下，委托人仍應(yīng)向居間人支付協(xié)議中約定的居間報(bào)酬?！边@就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中的“后效期”條款。

在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中“后續(xù)期”條款得到了確認(rèn)，該合同第九條明確規(guī)定?！霸诒竞贤K止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶(hù)成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金?！边@為雙方當(dāng)事人設(shè)置居間合同的“后續(xù)期”提供了法律依據(jù)。“后續(xù)期”的設(shè)定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護(hù)房地產(chǎn)居間人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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