陳進(jìn)用

【摘 要】在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有新的時(shí)代特點(diǎn)。這些特點(diǎn)也容易受到各種不確定因素的影響，如經(jīng)濟(jì)基本面、宏觀政策、市場熱點(diǎn)等，使項(xiàng)目開發(fā)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。為降低這些風(fēng)險(xiǎn)，就必須分析風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，針對這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的應(yīng)對對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)；對策

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年快速發(fā)展，目前已進(jìn)入歷史性拐點(diǎn)。自2014年起，樓市銷售受阻，庫存高，消費(fèi)者對后市預(yù)期看空增加；到了2015年，盡管從中央到地方各種救市政策陸續(xù)出臺，但大部分項(xiàng)目處于停工或半停工狀態(tài)的局面并無根本性改善，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入空前困難期。為此，有必要根據(jù)行業(yè)特性與規(guī)律，加強(qiáng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，總結(jié)、提煉出有效的應(yīng)對對策。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.行業(yè)政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響最大

首先，房產(chǎn)稅勢在必行，無疑是一把懸在房地產(chǎn)項(xiàng)目頭上的利劍。房產(chǎn)稅對保有環(huán)節(jié)征稅，必然增加房產(chǎn)持有成本，雖然有利于抑制投機(jī)性消費(fèi)和房產(chǎn)炒作，也直接打擊了投資性需求；同時(shí)由于我國社會保障制度尚處于逐步完善過程中，所以征收房產(chǎn)稅也必定增加了部分農(nóng)民工、自由職業(yè)者、個(gè)體商販等需要置業(yè)養(yǎng)老者對買房的憂慮。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記政策出臺后，房產(chǎn)稅卻猶抱琵琶半遮面。房產(chǎn)稅究竟何時(shí)開始征收、針對什么對象征收、怎樣征收、稅率多少等問題的不確定性，也極大挫傷了改善型需求者的信心，對商品房銷售和項(xiàng)目開發(fā)帶來極大不確定。

再次，2011年以來房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)厲調(diào)控政策、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩和商品房特別是三、四線城市存量房源增加，到了2014年初，消費(fèi)者普遍產(chǎn)生了房價(jià)可能大跌的主觀預(yù)期，導(dǎo)致大部分剛性需求者持幣觀望，市場進(jìn)一步疲軟，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。

2.市場不確定性

隨著黃金、煤炭、鐵礦石等實(shí)物資產(chǎn)收益預(yù)期的降低，房地產(chǎn)的吸金效應(yīng)也隨之逐步削弱，加速了大量社會資金向以股票為主的金融資產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的步伐；特別是80后和90后年輕人成為股票風(fēng)潮的主力軍后，住房的剛性需求受到較大抑制。此外，在存量房源不斷增長、社會消費(fèi)觀念越來越理性的形勢下，商品房銷售渠道實(shí)際上很難打開，市場疲態(tài)短期內(nèi)難以緩解，且有進(jìn)一步加劇的可能。

3.成本管控風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，由于地方政府規(guī)劃變更，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為適應(yīng)新市場或由于設(shè)計(jì)本身的內(nèi)容不全、缺陷設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致工程量增加或工程拆除重建，甚至導(dǎo)致造成實(shí)際開發(fā)成本與目標(biāo)成本的背離。其次，由于招標(biāo)時(shí)選擇施工企業(yè)不當(dāng)或合同約定不周延，以及工程管理的不及時(shí)、不到位，引發(fā)結(jié)算爭議，進(jìn)度拖延，也會造成成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

4.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先是利息支出不能稅前抵扣。大部分項(xiàng)目前期都是股東借款投入，如果出現(xiàn)交地延遲，現(xiàn)實(shí)中是很難向政府索賠的；如果再發(fā)生產(chǎn)品滯銷，資金回籠緩慢，就會產(chǎn)生大量借款利息。而根據(jù)土增稅清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作為稅前成本列支，無形中增加了土增稅的稅負(fù)支出。

其次是“營改增”改革。未來“營改增”政策是否會導(dǎo)致稅負(fù)增加、部分成本或費(fèi)用能否抵扣，以及存量房銷售稅率如何計(jì)算等，都存在不確定性。

二、降低當(dāng)前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要對策

從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理常規(guī)出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過加強(qiáng)融資成本和工程成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制，加強(qiáng)合同管理、安全管理、信息管理以及稅務(wù)協(xié)調(diào)等，提高資金使用效率，降低預(yù)算外支出及意外風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)有針對性地采取措施應(yīng)對當(dāng)前新形勢與風(fēng)險(xiǎn)。

1.加強(qiáng)前期策劃

在競爭空前的市場形勢下，項(xiàng)目前期策劃不但要在形勢分析、區(qū)位分析、產(chǎn)品定位、房型設(shè)計(jì)、包裝推廣等方面下足功夫，更要?jiǎng)?chuàng)新思維，從開發(fā)商、消費(fèi)者和社會三者共贏的角度出發(fā)，突出概念和產(chǎn)品差異化，挖掘潛在需求，力求形成產(chǎn)品的自我銷售，避免未來推盤出現(xiàn)降價(jià)促銷、越降越難銷的惡性循環(huán)。

2.加快開發(fā)進(jìn)度

隨著消費(fèi)觀念理性回歸，賣樓花的時(shí)代已一去不復(fù)返，未來樓市必將以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售為主。因此，就具體項(xiàng)目而言，應(yīng)在找準(zhǔn)開發(fā)啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，力求以現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷，占據(jù)市場先機(jī)。

3.尋求項(xiàng)目合作

一方面，可以通過多種方式引入社會資金合作開發(fā)，緩解項(xiàng)目的資金壓力，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可以從產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的角度出發(fā)，尋求能給項(xiàng)目及其開發(fā)企業(yè)帶來變化的跨界合作，例如萬科與百度的商業(yè)策略聯(lián)盟等。

4.“營改增”準(zhǔn)備

面對“營改增”可能帶來的行業(yè)沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須加強(qiáng)增值稅思維意識，針對供應(yīng)鏈、預(yù)結(jié)算、銷售流程、資金流動(dòng)、票據(jù)管理、會計(jì)處理和電腦數(shù)據(jù)管理等稅收風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行差異分析，及時(shí)修正并改進(jìn)，避免稅收政策變化對項(xiàng)目開發(fā)造成重大影響。

5.轉(zhuǎn)變項(xiàng)目用途

根據(jù)最近出臺的有關(guān)救市政策，運(yùn)營困難的項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)可選擇以政府收儲的方式，由地方政府回購在建商品房，并轉(zhuǎn)為保障房或經(jīng)濟(jì)適用房用途等。

三、結(jié)束語

由于各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目及其企業(yè)自身情況各異，以及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)管理者的管理思路與水平差異，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的結(jié)果千差萬別，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)管理問題，并積極尋找能夠有效防御或降低風(fēng)險(xiǎn)的方法，從而減少企業(yè)損失，提高項(xiàng)目投資的有效性，保障項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。

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