賽普愛德：讓投資不動(dòng)產(chǎn)更安全

不動(dòng)產(chǎn)已從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代甚至青銅時(shí)代。對(duì)于金融企業(yè)來說，白銀時(shí)代更看重的是資產(chǎn)安全、資本最大化及保障收益。

“在黃金時(shí)代，因?yàn)槭袌?chǎng)比較好，即使投資相對(duì)比較粗糙一些，投了之后基本也都能賺。但是今天，這個(gè)狀況發(fā)生了一些變化。”深圳市賽普愛德科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“賽普愛德”）CEO高涵柏說。

作為一家專注于房地產(chǎn)行業(yè)管理信息系統(tǒng)開發(fā)的軟件公司，賽普愛德已經(jīng)為800多家客戶提供服務(wù)。包括萬(wàn)科、龍湖等標(biāo)桿性的企業(yè)，沉淀了非常多的產(chǎn)業(yè)知識(shí)，也沉淀了一些行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

專業(yè)投資視角

白銀時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)投資，除了要分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，還要分析一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)、城市人口結(jié)構(gòu)、整個(gè)項(xiàng)目定位。除此之外，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資越看越細(xì)。最主要的原因是最近幾年的地產(chǎn)人才多流向金融機(jī)構(gòu)，很多金融企業(yè)已有能力將不動(dòng)產(chǎn)投資做到更精細(xì)、更精準(zhǔn)。高涵柏認(rèn)為，“如何評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的可投性，大家關(guān)注的方面越來越細(xì)化。包括實(shí)際總的投資成本、整個(gè)工期的耗時(shí)、股東的回報(bào)、資金平衡的時(shí)間、樓盤去化的能力、庫(kù)存的結(jié)構(gòu)等等。”

高涵柏：白銀時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)投資，除了要分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，還要分析一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)、城市人口結(jié)構(gòu)、整個(gè)項(xiàng)目定位。

高涵柏指出，對(duì)于金融企業(yè)的投資來說，需注意以下三點(diǎn)：

一看市場(chǎng)，即未來項(xiàng)目的銷售價(jià)位。

二看土地，針對(duì)地塊做好產(chǎn)品配比，如一個(gè)項(xiàng)目的高層、別墅、小高層、商業(yè)配套等比例，以確保土地價(jià)值最大化。

三是看項(xiàng)目過程中的精細(xì)監(jiān)控。大部分地產(chǎn)商關(guān)注靜態(tài)投資和總投資成本，可在投資后進(jìn)行更為精細(xì)化的監(jiān)控，如關(guān)注項(xiàng)目過程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、整體工期

等，規(guī)避項(xiàng)目在監(jiān)控的過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

“金融企業(yè)在投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，業(yè)態(tài)區(qū)別比較大，有些關(guān)注投前，有些關(guān)注投后，有些是結(jié)構(gòu)性的投資。投資過程中，很重要的是要有專業(yè)性，要有工具：首先是模型，其次是數(shù)據(jù)?！?/p>

高涵柏認(rèn)為，業(yè)界通常會(huì)從投資的視角，看實(shí)際股東回報(bào)及資金平衡時(shí)間。但實(shí)際上要以項(xiàng)目視角來看，即安全性、盈利性、庫(kù)存結(jié)構(gòu)、去化能力。

從安全性來說，快速現(xiàn)金平衡是核心。金融企業(yè)在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因業(yè)態(tài)區(qū)別較大，關(guān)注重點(diǎn)分為投前和投后，投資類型也包括結(jié)構(gòu)性投資及非結(jié)構(gòu)性投資。因此金融機(jī)構(gòu)要將關(guān)注點(diǎn)放在如何快速平衡資金及快速去化，這就不僅需要關(guān)注庫(kù)存結(jié)構(gòu)，最重要的是關(guān)注資本結(jié)構(gòu)。

“近年來不斷有地產(chǎn)人才轉(zhuǎn)型到金融行業(yè)，并利用房企模型進(jìn)行分析。但業(yè)態(tài)不同，產(chǎn)品類別多樣性，目前很難有成熟的投資分析模型，因此需要具備房地產(chǎn)投資專業(yè)性才能適用于不同的業(yè)態(tài)模型?！?/p>

除模型外，行業(yè)數(shù)據(jù)是投資不可或缺的參考指標(biāo)。要具備“廣”、“深”兩大特點(diǎn)。其中“廣”是宏觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、土地?cái)?shù)據(jù)、項(xiàng)目數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)能夠在投資過程和方向上提供有價(jià)值的依據(jù)。

從深度上來說，數(shù)據(jù)包括每個(gè)城市在建項(xiàng)目、開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度等，還可查詢樓盤在建標(biāo)準(zhǔn)、成本投入信息，以及周圍所有樓盤的售價(jià)信息等，利用這些數(shù)據(jù)進(jìn)行高價(jià)值依據(jù)的投資測(cè)算。

云投控平臺(tái)

高涵柏介紹，賽普愛德有全國(guó)30多個(gè)城市不同區(qū)域在建項(xiàng)目的基本信息。同時(shí)，組建了一支100多人的強(qiáng)大專家團(tuán)隊(duì)，研究多套符合房地產(chǎn)不同產(chǎn)品類型的管控模型。

賽普愛德將這些測(cè)算模型和數(shù)據(jù)產(chǎn)品化放置到云平臺(tái)上，供開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)使用。此平臺(tái)不僅可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)指標(biāo)、內(nèi)部收益率、盈虧平衡點(diǎn)等，項(xiàng)目的基本信息、開發(fā)周期、土地獲取的組合成本、可售面積和銷售均價(jià)、最終銷售額等數(shù)據(jù)信息，以及核心技術(shù)指標(biāo)、自有資產(chǎn)的投資回報(bào)率、銷售毛利率、資金峰值，都將在平臺(tái)上以最直觀的方式展現(xiàn)出來。

對(duì)于投資人來說，平臺(tái)可以提供投前和投后兩大價(jià)值。

投前價(jià)值：通過符合房地產(chǎn)不同產(chǎn)品類型的測(cè)算模型和數(shù)據(jù)，降低投前風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目或目標(biāo)投資項(xiàng)目時(shí)，通過賽普愛德云投控平臺(tái)，摘取核心數(shù)據(jù)，借助云投控平臺(tái)的模型測(cè)算快速比對(duì)，獲得項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果，得知項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、可信度及風(fēng)險(xiǎn)。

在產(chǎn)品的策劃和驗(yàn)算階段，云投控測(cè)算平臺(tái)選擇不同產(chǎn)品的配比，通過參考行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及不同產(chǎn)品所配比的行業(yè)平均數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)。

另外，在產(chǎn)品測(cè)算過程中，選擇不同的產(chǎn)品配比，反復(fù)測(cè)算實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

“在平臺(tái)上，每個(gè)分項(xiàng)擁有行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行支撐，如成本、每平米單價(jià)等，可通過測(cè)算進(jìn)行投資項(xiàng)目定位。”

“銷售進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度是金融企業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)，不同產(chǎn)品對(duì)應(yīng)不同進(jìn)度。在云投控平臺(tái)中，所投資的每個(gè)項(xiàng)目，都可參考每個(gè)行業(yè)的基本數(shù)據(jù)。市場(chǎng)環(huán)境好時(shí)，調(diào)快進(jìn)度，盡快做出產(chǎn)品投向市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境差時(shí)，調(diào)慢項(xiàng)目進(jìn)度，提升運(yùn)作項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！?/p>

從動(dòng)態(tài)管理上來看，只要將技術(shù)和資金關(guān)聯(lián)，還可側(cè)面反映企業(yè)資金運(yùn)用是否合理。云平臺(tái)提供敏感性分析，并對(duì)敏感信息進(jìn)行調(diào)整，可幫助選擇最低投資、回報(bào)最大的項(xiàng)目來進(jìn)行投資。

投后價(jià)值：通過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控和數(shù)據(jù)監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度與投資收益。高涵柏認(rèn)為，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，“投后”失控非常危險(xiǎn)，將難以保證最終的投資預(yù)期。通常投資公司通過財(cái)務(wù)管控方式進(jìn)行項(xiàng)目管控，安插財(cái)務(wù)人員，監(jiān)控財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但通常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有一定滯后性，可通過關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控和數(shù)據(jù)監(jiān)控及時(shí)把控項(xiàng)目的過程管理。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，“控”的核心就是控“節(jié)點(diǎn)”和“數(shù)據(jù)”。部分金融企業(yè)通過會(huì)議管理，進(jìn)行階段性的開會(huì)，無法很好地管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

這一問題即可通過抓取企業(yè)核心節(jié)點(diǎn)和核心數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目全過程管控。其中企業(yè)投資即監(jiān)控分析公司狀況；項(xiàng)目投資則重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo)、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，最終生成銷售動(dòng)態(tài)達(dá)成率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合投資回報(bào)。

高涵柏強(qiáng)調(diào)，“賽普愛德云投控最終以房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)作為一個(gè)平臺(tái)，為投資方和地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)投資的模式，以及投后管理的工具，最終實(shí)現(xiàn)投前評(píng)估和投后控制。”