肖格

摘 要：該文基于筆者多年從事土地管理的相關(guān)工作經(jīng)驗，以不動產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對象，論文首先分析了不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文中主要分析了四個方面，在此基礎(chǔ)上，論文論述了建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點思考。論文是筆者長期工作基礎(chǔ)上的理論升華，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）07（a）-0242-02

1 不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動產(chǎn)登記中首先要解決的難點問題。《物權(quán)法》對什么是不動產(chǎn)、不動產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度主要散見于國家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟差異加大，地方立法對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動產(chǎn)登記范圍的權(quán)利客體過窄。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)開始分化和組合，一些新型的不動產(chǎn)權(quán)利開始出現(xiàn)，如土地空間權(quán)、地下權(quán)等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動產(chǎn)客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動產(chǎn)仍未進(jìn)入或未完全進(jìn)入交易市場，如鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動產(chǎn)登記的范疇。二是不動產(chǎn)登記的種類存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專設(shè)總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預(yù)告登記另設(shè)章節(jié)；《土地登記辦法》中權(quán)利歸屬及其他記載內(nèi)容的變更、他物權(quán)的設(shè)立放在變更登記的規(guī)定里，而在《房屋登記辦法》中所有權(quán)登記下包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記及注銷登記，地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記另設(shè)章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導(dǎo)致理論認(rèn)識和事務(wù)操作上一定的混亂，給不動產(chǎn)物權(quán)市場交易帶來安全隱患。

1.2 阻礙了不動產(chǎn)市場的交易

我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記實行多部門登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質(zhì)、礦產(chǎn)等八個部門進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，并且依據(jù)各自的法律還實行分級登記。這種多部門多級別的登記制度是難以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的，其弊端很明顯：（1） 影響不動產(chǎn)交易的安全；（2）增加了權(quán)利人的登記成本；（3） 造成了登記資源的浪費。

1.3 降低了登記信息的公開程度

不動產(chǎn)登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：

1.3.1 信息公開不足

盡管各登記機關(guān)均承諾當(dāng)事人可以公開查詢不動產(chǎn)登記資料，但由于計劃經(jīng)濟時代行成的思維定勢，登記機關(guān)仍對不動產(chǎn)登記資料信息的查詢設(shè)置了嚴(yán)格的限制，當(dāng)事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內(nèi)容，這與物權(quán)變動公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。

1.3.2 查詢程序不夠明確

除國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢程序做了較詳細(xì)的規(guī)定外，其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對不動產(chǎn)登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權(quán)屬狀況可以查詢等內(nèi)容，極少有涉及對登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。

2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究

建立國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，《物權(quán)法》第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢所趨。但《物權(quán)法》施行后的幾年來，國家法律、行政法規(guī)并沒有出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，如何構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問題，確實值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動產(chǎn)登記制度的幾個特點

布立克德爾曾言，一個完善的不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)具備下列幾項條件，此乃辦理不動產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡易、精確、適境。結(jié)合我國實際，筆者認(rèn)為，完善的不動產(chǎn)登記制度至少具有以下四個特點：

2.1.1 登記機構(gòu)的統(tǒng)一

登記機構(gòu)不統(tǒng)一，容易造成不動產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現(xiàn)行“政策多門”、“多頭登記”的不動產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。

2.1.2 登記程序的便捷

市場經(jīng)濟社會財貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉(zhuǎn)，這影響著社會財富的增加。登記既然作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，為加快不動產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權(quán)利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權(quán)利的安全。

2.1.3 登記信息的真實

不動產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權(quán)公示原則具體表現(xiàn)方式的不動產(chǎn)登記，必須要在物權(quán)變動中發(fā)揮實質(zhì)性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權(quán)利正確性證明的作用。

無論從登記發(fā)揮促進(jìn)私權(quán)交易、保護交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會重要資源的目的來看，登記信息的真實性均不可或缺。

2.1.4 一定公權(quán)力的介入

登記之所以能成為物權(quán)變動的公示手段，具有公信力，與國家公權(quán)力的介入是分不開的，是國家專門機關(guān)將權(quán)利人的申請事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，才賦予了登記強大的公示公信力。同時，登記還有一個利益平衡的問題，作為國家管理和規(guī)范社會財產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權(quán)力的介入。

2.2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點思考

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，我國目前急需制定一部《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》或《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下統(tǒng)稱“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法里，我國要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。

筆者認(rèn)為，我國要制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應(yīng)該從以下4個方面，努力建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。

2.2.1 明確不動產(chǎn)登記范圍的標(biāo)準(zhǔn)

法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會生活的需要設(shè)立新的物權(quán)，以市場需求為標(biāo)準(zhǔn)確定不動產(chǎn)登記的范圍。對于有市場需求的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時納入登記范圍；對于沒有市場需求的不動產(chǎn)，即便其價值重大，也不宜納入登記范圍。

2.2.2 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

建立由土地管理部門（在實行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，具體制度設(shè)計上也統(tǒng)一于土地為中心，并對管轄范圍作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實行不分級登記和屬地管轄原則。

2.2.3 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力

法律應(yīng)更關(guān)注對不動產(chǎn)交易的安全，不動產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強的公示公信力。這符合目前市場經(jīng)濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向，同時對真正權(quán)利人則給予制度上的救濟。

2.2.4 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書

我們應(yīng)該設(shè)計相應(yīng)的制度來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書。一是采用“一登記一用紙”模式。二是以土地信息為基礎(chǔ)編成登記簿。

3 結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度是《物權(quán)法》中的一項重要制度，目前我國不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了登記功能的發(fā)揮，不利于當(dāng)事人權(quán)利的保護，不利于市場交易的安全，不利于管理的規(guī)范，必須予以改變。

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