許瀅

【摘 要】物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，是一個常提常新的話題。本文結(jié)合當(dāng)前我國物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀，分析政策完善跟進(jìn)不及時、運行市場不規(guī)范、從業(yè)素質(zhì)不均衡等問題及原因，尋求針對性、操作性強的措施和辦法，以期推進(jìn)我國物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)經(jīng)濟(jì)；管理；解決對策

近年來，我國物業(yè)管理經(jīng)過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高，而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。因此，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，認(rèn)真審視物業(yè)管理出現(xiàn)的各類問題，準(zhǔn)確定位其服務(wù)功能，探討行之有效的路徑和對策，進(jìn)而豐富物業(yè)經(jīng)濟(jì)元素，健全經(jīng)濟(jì)管理體系，整合物業(yè)經(jīng)濟(jì)資源，優(yōu)化管理手段和方式，有效維護(hù)業(yè)主權(quán)益，對于推動物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)來講，顯得尤為迫切而重要。

一、當(dāng)前物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

1.政策完善需跟進(jìn)

當(dāng)前，我國市場經(jīng)濟(jì)運行模式愈加健全和完善，客觀上講，經(jīng)濟(jì)體制的運行與發(fā)展，需要與之協(xié)調(diào)推進(jìn)的制度保障。以會計科目為例，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理實踐中，一些物業(yè)公司仍然使用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》或《商品流通企業(yè)會計制度》，套用原來的法律規(guī)定，導(dǎo)致政策運用與實際發(fā)展不相符。因以上兩項制度均缺乏與會計相關(guān)的要求和詳細(xì)的界定，導(dǎo)致會計的檢測、監(jiān)督功能發(fā)揮受限，造成資產(chǎn)、公益品不必要的浪費，以及記錄備案不及時等問題。問題的存在，既有物業(yè)公司管理理念滯后的因素，也有創(chuàng)新發(fā)展手段融入不深入、政策修訂不及時的原因。為此，物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)政策的完善與跟進(jìn)，顯性地擺在了我們面前。

2.運行市場需規(guī)范

在當(dāng)前房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的形勢下，物業(yè)公司積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，完善經(jīng)濟(jì)運行辦法，創(chuàng)新市場管理方式，有效提升了物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效益。然而，因計劃經(jīng)濟(jì)的潛存性、非市場運行等因素客觀存在，阻礙著市場競爭體系的形成與發(fā)展。如，業(yè)主經(jīng)濟(jì)知識結(jié)構(gòu)不健全，專業(yè)管理技能欠缺，加之對物業(yè)管理的重要性認(rèn)識不到位，物業(yè)、施工方、房管單位存在依賴關(guān)系，地方保護(hù)的瓶頸難以消除，建管不分、壟斷管理的格局需要深度破解。綜觀我國物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)管理情況，由于大多數(shù)公司為開發(fā)商的下屬企業(yè)，客觀上占有得天獨厚的項目資源。還有一些物業(yè)公司，利用非法手段，鉆經(jīng)濟(jì)管理規(guī)定的空子，暗箱操作，搶占市場。

3.從業(yè)素質(zhì)需提升

物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理從業(yè)素質(zhì)的強弱，決定著服務(wù)保障質(zhì)量的高低。當(dāng)前，我國一些物業(yè)公司普遍存在著素質(zhì)偏弱、能力偏低的問題。據(jù)我國消費者協(xié)會官網(wǎng)統(tǒng)計分析，截至2015年5月31日，全國因物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問題投訴的案例共計19051起，較去年同期增長了3%。尤其民眾投訴的問題比較突出，大多集中于管理秩序、收費、保障設(shè)施功能不全等方面。2015年1月至5月，小區(qū)民眾反映比較強烈的問題有：認(rèn)為綠化不好的占36.5%，認(rèn)為安全保障不周的占25.9%，認(rèn)為衛(wèi)生雜亂的占28.2%。由以上問題我們可以看出，物業(yè)公司員工從業(yè)素質(zhì)亟待增強，服務(wù)質(zhì)量亟待提升。

二、解決物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理問題的有效對策

1.完善相關(guān)法律法規(guī)

針對政策制定跟進(jìn)不及時的問題，根據(jù)市場發(fā)展行情，將會計科目納入物業(yè)經(jīng)濟(jì)運行，融入日常管理體制，進(jìn)而充分發(fā)揮會計的核算、控制、決策、檢查、監(jiān)督功能，內(nèi)促物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理對象與目標(biāo)有有機統(tǒng)一。結(jié)合當(dāng)前我國各物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、程序不規(guī)范、時間不確定的實際，在國家宏觀調(diào)控的指引下，各地制定統(tǒng)一的執(zhí)行辦法，規(guī)定統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而規(guī)避亂收費、高收費、隨機收費等問題。立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實，并將《物業(yè)管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政權(quán)利。

2.健全市場運行體系

在當(dāng)前依法治國的大背景下，要著眼于打造物業(yè)經(jīng)濟(jì)運行的法治環(huán)境，融法治思維于物業(yè)管理理念，推動物業(yè)經(jīng)濟(jì)運行模式法治化構(gòu)建，逐步完善物業(yè)管理的法律體系，規(guī)范物業(yè)公司招標(biāo)投標(biāo)工作，防止暗箱操作問題。要成立業(yè)主委員會，進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任分工，明確監(jiān)督的義務(wù)和職能，樹立正確的物業(yè)消費觀念，認(rèn)清不履行管理義務(wù)的后果；從保護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，加大物業(yè)經(jīng)濟(jì)知識的宣傳，增強物業(yè)管理的透明度、業(yè)主的認(rèn)可與認(rèn)同度，提升其管理的公信力。要建立前期介入機制。物業(yè)公司正式開展工作前，深入業(yè)主中間，聽取一線民眾的心聲，為排除其“煩心事”、“撓頭事”尋求良策，進(jìn)而融洽與業(yè)主的關(guān)系，有效降低矛盾的發(fā)生率。

3.加強員工專業(yè)培訓(xùn)

完善的法律法規(guī)、規(guī)范的市場運行體系，如果離開物業(yè)員工的運用和實施，物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理如同無源之水、無本之本，其管理效益將大打折扣。為此，要結(jié)合當(dāng)前我國大力培育社會主義核心價值觀的實際，準(zhǔn)確定位物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理職能，強化員工服務(wù)意識，堅持以業(yè)主為本，引導(dǎo)員工將物業(yè)夢與中國夢相結(jié)合，為做好物業(yè)管理管理工作提供強有力的價值和精神支撐。要根據(jù)員工素質(zhì)實際，采取“送出去學(xué)”與“請進(jìn)來教”相結(jié)合的辦法，定期舉辦培訓(xùn)班，實施不定期評比考核，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)流程，明確管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)行為。同時要注重理論與實踐相結(jié)合，將所學(xué)到的物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理知識滲透至日常的服務(wù)保障中，進(jìn)而提升物業(yè)管理水平。

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