◎ 文 《法人》特約撰稿 楊強

轉(zhuǎn)租爭議的裁判規(guī)則

◎ 文 《法人》特約撰稿 楊強

因為涉三方利益主體，且目前我國關(guān)于轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定不盡完備，因轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛在司法實踐中層出不窮

欄目特約主持機構(gòu)：蘭臺律師事務(wù)所

蘭臺律師事務(wù)所成立于2002年。秉承不斷創(chuàng)新及追求卓越的法律理念，蘭臺目前已成為中國律師業(yè)中規(guī)模較大、在多業(yè)務(wù)領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗的綜合性律師事務(wù)所，致力于為客戶提供“需求不同、品質(zhì)如一”的法律服務(wù)。

蘭臺目前擁有200多名律師及專業(yè)輔助人員。蘭臺律師均畢業(yè)于境內(nèi)外著名大學(xué)的法學(xué)院，70%以上擁有碩士或博士學(xué)位，蘭臺的多名合伙人及律師曾在中國最高司法機關(guān)、中央機關(guān)或在境外的律師事務(wù)所工作及學(xué)習(xí)過，部分律師還具有在美國紐約及華盛頓特區(qū)執(zhí)業(yè)的資格。

蘭臺在高端商事爭議解決領(lǐng)域深入實踐、深度研究、深刻領(lǐng)悟，處于業(yè)界領(lǐng)先地位。

當(dāng)前司法以及實務(wù)中，合同一方在違約成本可以預(yù)期并低于守約成本的情形下，選擇違約成為一種趨勢，發(fā)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，使守約成為奢談。

以轉(zhuǎn)租合同承租人逾期違約責(zé)任為例，轉(zhuǎn)租有利可圖時，承租人時常會突破其與出租人之間租賃合同的約定，將房租“預(yù)租”給次承租人，由此引發(fā)的轉(zhuǎn)租糾紛也是層出不窮。

何謂轉(zhuǎn)租

《合同法》第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”。

所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人將租賃物之全部或一部分復(fù)出租于第三人（次承租人），供其使用 、收益，第三人則支付租金，而承租人本身并不脫離原租賃關(guān)系之行為。

轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人（轉(zhuǎn)租人）及次承租人三方之間的關(guān)系。毋庸置疑，出租人與承租人、承租人與次承租人之間是租賃合同的雙方當(dāng)事人，是出租與承租的關(guān)系。而一般情況下，出租人與次承租人之間并無直接的合同關(guān)系，但在房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情況下，出租人可以基于次承租人對房屋的無權(quán)占有直接向次承租人主張權(quán)利。

因為涉三方利益主體，且目前我國關(guān)于轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定不盡完備，因轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛在司法實踐中層出不窮。

轉(zhuǎn)租的效力

關(guān)于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租效力

《合同法》第224條規(guī)定的轉(zhuǎn)租，需經(jīng)出租人同意，那么未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同效力應(yīng)當(dāng)如何認定呢？實踐中對此亦有爭議，有人認為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效。有人認為擅自轉(zhuǎn)租不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無效合同的任一情形，因此應(yīng)當(dāng)有效。也有人認為，應(yīng)屬于效力待定的合同。對此，筆者認為，未經(jīng)出租人同意或許可的轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上屬于無權(quán)處分，應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同，而最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（“房屋租賃合同解釋”）第16條關(guān)于出租人異議期的規(guī)定，也在客觀上認可了未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定合同。

關(guān)于超出租賃期限的轉(zhuǎn)租效力

關(guān)于超出租賃期限的轉(zhuǎn)租效力，實踐中亦多有爭論。主流的觀點認為，超出租賃期限的轉(zhuǎn)租是無效的。主要依據(jù)是《房屋租賃合同解釋》第15條明確規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租

人另有約定的除外”。據(jù)筆者了解，司法實踐中，大多數(shù)法院亦以此為據(jù)，認定超過承租人剩余租賃期限部分的轉(zhuǎn)租無效。

但亦有人主張不應(yīng)簡單認定超出租賃期限的轉(zhuǎn)租無效。理由其一是，超出租賃期限，并不屬于《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形之一，不應(yīng)據(jù)此認定超出部分的轉(zhuǎn)租無效。其二是《房屋租賃合同解釋》第15條的規(guī)定，系來源于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1995年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》第29條的規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外?！钡摗掇k法》已因建設(shè)部在2011年2月1日發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》的生效而廢止，而新頒布的《商品房屋租賃管理辦法》并未再明確對超出承租期限的轉(zhuǎn)租進行限制。實踐中，亦有部分法院持此種觀點，例如，在(2014)穗中法民五終字第4181號判決中，法院就認為，“奧威隆公司（出租人）、劉某民（轉(zhuǎn)租人）租賃合同解除并不當(dāng)然約束鄧某燦（次承租人）與劉某民（轉(zhuǎn)租人）之間的廠房租賃合同的解除”，承認了轉(zhuǎn)租人在租賃期限之外承諾轉(zhuǎn)租房屋給次承租人的合同有效。

雖然《房屋租賃合同解釋》在效力層級上不屬于《合同法》第52條規(guī)定的“法律”“行政法規(guī)”，但在其仍現(xiàn)行有效的基礎(chǔ)上，在司法實踐中，絕大多數(shù)法院仍依據(jù)該規(guī)定，認定轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分無效。

關(guān)于再轉(zhuǎn)租的效力

法律上并無明確的“再轉(zhuǎn)租”的概念，但在現(xiàn)行經(jīng)濟生活中，“再轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象屢見不鮮，筆者相信，不少人在租房中亦都遭遇過所謂的“二房東”。

有的觀點認為，“再轉(zhuǎn)租”不利于規(guī)范和管理，即便不予禁止，亦應(yīng)當(dāng)被嚴格限制；有的觀點則認為，只要不屬于相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定的效力性強制性規(guī)范，就不應(yīng)當(dāng)被認定為無效。

筆者贊同第二種觀點，所謂“再轉(zhuǎn)租”也是轉(zhuǎn)租，目前，并無相關(guān)法律、法規(guī)明確禁止“再轉(zhuǎn)租”行為，只要相關(guān)“再轉(zhuǎn)租”行為符合相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋關(guān)于“轉(zhuǎn)租”的規(guī)定，其效力就不應(yīng)當(dāng)存在問題。

次承租人占有房屋使用費的處理

轉(zhuǎn)租合同糾紛中一個重要問題是，承租人是否有權(quán)請求次承租人支付《租賃合同》約定的租期外實際占用房屋期間的占有房屋使用費，實踐中，對此頗有爭議。

有一種觀點認為，雖然轉(zhuǎn)租合同已到期，但基于合同相對性，在承租人與次承租人的租賃關(guān)系中，次承租人違反合同約定，超出約定的時限占有房屋，應(yīng)就其違約行為向承租人支付實際占用費。

另一種觀點則認為，在承租人與出租人之間的租賃合同到期后，承租人就不再享有向次承租人主張房屋占有使用費的權(quán)利。

筆者贊同第二種觀點。一方面，因為原租賃合同已到期，轉(zhuǎn)租人失去房屋的租賃權(quán)，即不得再基于該房屋取得使用或收益的利益，也就不能向次承租人主張其實際占用期間的費用。另一方面，租賃合同及轉(zhuǎn)租合同到期后，次承租人對租賃房屋的占有實際為無權(quán)占有，屬于《民法通則》第92條規(guī)定的不當(dāng)?shù)美?，次承租人?yīng)將其不當(dāng)?shù)美颠€受損失的人。所以，在租賃合同期滿后，承租人對房屋不再享有任何占有使用收益的權(quán)利，次承租人占用租賃房屋不還的行為，損害的實際是房屋所有權(quán)人的利益，即換言之，次承租人占用房屋不還的受損失人是出租人而不是承租人，因此，僅有出租人有權(quán)向次承租人主張租賃房屋的占用費，而承租人無權(quán)進行主張。筆者認為，《房屋租賃合同解釋》第18條關(guān)于支持出租人向次承租人主張實際占用費的規(guī)定，也體現(xiàn)了對這種觀點的肯定。

實踐中，仙妮公司訴燕某支付實際使用費案，被廣為提及并用于論證司法實踐支持承租人要求次承租人支付租賃房屋實際占用費的主張。筆者認為，這是對相關(guān)司法裁判標(biāo)準(zhǔn)的誤解。在該案件中，出租人已向承租人（仙妮公司）主張了租賃合同到期后的實際占用費，在此背景下，法院判決支持了仙妮公司要求燕某支付實際占用費的主張，雖然法院判決使用的詞語仍是“實際占用費”，但實質(zhì)上，法院支持的卻是承租人要求次承租人關(guān)于損失彌補的主張。

房屋租賃合同關(guān)系只是從屬于整個民法體系的一個微小的法律制度，但在社會經(jīng)濟發(fā)展、人口流動大的背景下，若不能探析其中關(guān)節(jié)而就該制度當(dāng)中的法律關(guān)系進行梳理，從根本上為這一問題提供解決思路，那么隨著糾紛越來越頻發(fā)，其引起的爭議必然越來越大。如果由于相關(guān)行政規(guī)章的修改，司法解釋的欠缺，使得調(diào)整轉(zhuǎn)租關(guān)系的法律依據(jù)顯得不夠充足，缺乏具體的指導(dǎo)依據(jù)，進而引發(fā)司法實踐中裁判尺度不一，裁決結(jié)果各異，則會從另外一個層面上引發(fā)更多的爭議。而且，對于無效合同、效力待定合同的處理，如果導(dǎo)致實際的違約方因此而受益，比如在裁決中裁定支持的資金占用費的標(biāo)準(zhǔn)低于租金的標(biāo)準(zhǔn)，無疑也會促使違約者因此的預(yù)期而加大違約。因此，如何在利益平衡的裁量中，促進守約，同時又契合法律的規(guī)定，是裁判者需要切實深刻考慮的問題。

正是基于這些思考，才更能推動法律人從最本質(zhì)的層面、從司法的效果、價值衡量的角度進行邏輯推演和法律思考，也更有利于司法實踐的確定性并為將來的合理立法提供基本素材。

（作者系蘭臺律師事務(wù)所合伙人）