文│高力國際研究部

2015年 北京商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有升

寫字樓仍受資本青睞

2014年北京經(jīng)濟增速盡管小幅放緩，但大致保持平穩(wěn)。據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前三個季度，該市生產(chǎn)總值同比增長7.3％，較2013年同期放緩0.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增長7.4％，較2013年同期下降0.1個百分點。在此經(jīng)濟背景下，2014年北京甲級寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展?？罩寐时３值臀槐P旋，截至2014年年底為5％，盡管租金略微調(diào)整，但仍為全國最高。來源于內(nèi)資私營企業(yè)的租賃需求旺盛，超過跨國企業(yè)和國企，占據(jù)市場主要部分。

2014年僅一個項目完工入市，即位于CBD子市場的遠(yuǎn)洋國際中心二期，為甲級寫字樓市場增添建筑面積5萬平方米的新增供應(yīng)。

相較疲軟的2013年，2014年租賃需求有所反彈，市場凈吸納量同比上漲近90％至約15.95萬平方米。年內(nèi)主要需求驅(qū)動力為內(nèi)資企業(yè)，特別是來自金融、IT以及服務(wù)行業(yè)。值得一提的是，內(nèi)資企業(yè)相較管理控制嚴(yán)格和租賃預(yù)算緊縮的跨國企業(yè)，租賃標(biāo)準(zhǔn)更為靈活，審批流程較為精簡。代表性租賃成交包括：葛洲壩在位于CBD子市場的遠(yuǎn)洋國際中心二期新租1.9萬平方米；大眾中國在位于望京子市場的頤堤港承租7000平方米；分眾傳媒在位于CBD子市場的招商局大廈續(xù)租4000平方米?？鐕髽I(yè)出于對經(jīng)濟的擔(dān)憂而擴張活動有所受限，但仍在積極續(xù)租。代表性續(xù)租成交包括：大塚制藥在位于東長安街子市場的東方廣場續(xù)租2500平方米以及陽獅集團在位于CBD子市場的世紀(jì)財富中心續(xù)租4500平方米。

截至2014年年底，北京甲級寫字樓租金達人民幣309.4元每月每平方米，同比下降0.5％，主要原因是業(yè)主提供優(yōu)惠措施和租金折扣以期保留優(yōu)質(zhì)租戶。CBD區(qū)域錄得最大的租金降幅，同比下降2.1％，在一定程度上被新入市項目低于市場平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市場在可供租賃面積有限以及金融企業(yè)租賃需求增長的作用下，租金同比增長2.1％。盡管北京市場租金自2013年第一季度錄得人民幣327.9元每月每平米的最高點之后，已歷經(jīng)連續(xù)7個季度的調(diào)整，但仍為全國最高。

盡管有大量來自國內(nèi)和國際機構(gòu)投資者的問詢及交易搜索活動，北京寫字樓投資市場活躍度較2013年降低，本年度錄得兩宗整售交易。3月北京世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約人民幣11億元從冠城大通股份有限公司購買位于東北三環(huán)附近的冠捷大廈。項目竣工后，大廈將包括約2.12萬平方米可出租寫字樓面積。4月，基匯資本以總價9.28億美元（相當(dāng)于人民幣57億元）收購位于三里屯區(qū)域的綜合體項目盈科中心，成為北京近三年以來交易金額最大的整售交易。該項目建筑面積16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、商鋪和服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)。

未來幾年，若干定位更合理、設(shè)計更現(xiàn)代且品牌組合更多元化的新項目的落成將推動北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場進一步升級發(fā)展。

2014年中央經(jīng)濟工作會議重申經(jīng)濟發(fā)展從重視增長速度轉(zhuǎn)向著重經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。國際貨幣基金組織、世界銀行以及中國社科院皆預(yù)測中國2015年經(jīng)濟增長繼續(xù)減速至6.5％～7.2％。隨著經(jīng)濟增長方式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)和內(nèi)需為驅(qū)動，那些高度依賴出口和國外投資的行業(yè)或?qū)⑹艿截?fù)面影響。然而，北京寫字樓市場前景樂觀，租賃需求繼續(xù)受到北京的國家首都地位及其在華北地區(qū)的強大影響力的支撐。作為2014年第三產(chǎn)業(yè)中增速最快的行業(yè)，金融業(yè)對于租賃需求增長的推動作用將尤為明顯。

展望未來，分布于四個子市場的六個甲級寫字樓項目將于2015年入市，為市場帶來建筑面積合計約39.5萬平方米的寫字樓面積。新項目包括位于金融街子市場的錦什坊街叁拾伍號、位于望京區(qū)域的保利國際廣場T1以及位于中關(guān)村子市場的融科資訊中心B座。這些新項目的入市將會緩解其所在區(qū)域可供出租寫字樓面積供應(yīng)緊張的局面，但因需時間被市場吸納，短期內(nèi)將推升空置率。有鑒于新增項目質(zhì)優(yōu)租貴，北京寫字樓租金增長有望在2015年回升。

受益于北京市場穩(wěn)固的基本面，高租金水平和資本值的增長潛力，北京寫字樓投資市場將繼續(xù)受到青睞。然而，有限的投資機會或?qū)?dǎo)致一些風(fēng)險容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場中尋找機會，比如位于豐臺區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的通州新城。資產(chǎn)表現(xiàn)或保持相對平穩(wěn)，資本值穩(wěn)中有升，回報率小幅萎縮。

新興區(qū)域零售物業(yè)迎來快速發(fā)展

據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年11月，該市社會消費品零售總額同比增長8.6％ ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長9.2％。受穩(wěn)固市場基本面的支撐，2014年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場保持活躍態(tài)勢。年內(nèi)6個新項目入市，新增零售建筑面積超過80萬平方米。大部分新增供應(yīng)位于新興子市場，反映出市區(qū)傳統(tǒng)商圈以外區(qū)域的零售物業(yè)市場的發(fā)展。需求保持強勁，國內(nèi)外新品牌進入市場的同時，現(xiàn)有品牌亦在持續(xù)擴張。由于新增供應(yīng)體量較大且主要位于非核心區(qū)域，整體空置率略微上升且平均租金有所下降。

2014年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場迎來2010年以來的供應(yīng)新高峰：6個新項目開業(yè)，建筑面積總計約82.6萬平方米。市場總存量增加至約590萬平方米。值得注意的是，僅有一個新項目位于核心子市場。其余5個項目均位于通州及大興等非核心區(qū)域，并且建筑面積占比超過整體新供應(yīng)的90％，這些項目主要定位于中產(chǎn)階級消費群體及周邊家庭型顧客，包含多個快時尚品牌、較大的餐飲及兒童區(qū)域。

2014年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場需求依舊強勁，國內(nèi)外新品牌相繼亮相且現(xiàn)有品牌持續(xù)擴張。凈吸納量錄得約58.3萬平方米，大部分集中在新開業(yè)項目。盡管新增供應(yīng)體量頗大，全市整體空置率同比僅上升3.1個百分點至10.6％。

成熟商圈內(nèi)，業(yè)主通過業(yè)態(tài)及租戶調(diào)整來應(yīng)對越發(fā)激烈的競爭，電子商務(wù)的影響及消費者不斷變化的品味。餐飲及時尚業(yè)態(tài)是年內(nèi)最為強勁的需求動力。其中，快時尚、休閑服飾和連鎖大眾餐飲品牌尤為積極地向新興子市場擴張。隨著數(shù)個大眾連鎖餐飲品牌的多家新店開業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)在整體業(yè)態(tài)中的平均比重有所提升。主要知名的大眾連鎖餐廳，如新元素、太興、外婆家、綠茶及西貝西北菜等均進一步在核心及新興子市場進行擴張。小南國旗下品牌南小館于2014年進入北京市場，在北京SKP（此前名為新光天地）、藍色港灣及金融街購物中心開出新店。時尚業(yè)態(tài)中較為引人矚目的新開店鋪包括：優(yōu)衣庫位于世貿(mào)天階的新店開業(yè)，占地兩層面積達2000平方米；C＆amp；A、 GAP、 Esprit、 Forever 21、 H＆amp；M、 Mango、 Old Navy、優(yōu)衣庫、 Zara以及New Look在薈聚西紅門購物中心均有新店開業(yè)。多品牌集合店市場地位有所提升，D2C、My Play以及Maria Luisa等品牌均在擴張。

截至2014年年底，北京中高端購物中心首層平均固定租金同比下跌4.2％至人民幣826.1元每月每平方米。位于新興子市場且其租金低于現(xiàn)有平均水平的數(shù)個新項目拉低了整體平均租金。受益于銷售額增長，租約續(xù)簽及租戶調(diào)整，核心商圈內(nèi)的成熟項目租金持續(xù)上漲。

2014年北京零售物業(yè)投資市場活躍度較2013年有所下降，僅錄得一宗整售交易?；鶇R資本以總價9.28億美元（約合人民幣57億元）購買盈科中心。該綜合體位于三里屯區(qū)域，總建筑面積為16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、 商鋪和服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)。盡管國內(nèi)及海外機構(gòu)投資者對北京零售物業(yè)市場興趣濃厚且積極尋求投資機會，在地段、收益率、結(jié)構(gòu)及其它方面條件適宜的待售項目十分有限。此外，潛在買家與賣家對于資本值的期待存在較大差異。

持續(xù)增長的收入水平及消費支出，加之龐大的人口、輻射全國的市場影響力等積極因素將繼續(xù)支撐北京商鋪物業(yè)市場的發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施的完善將進一步推動發(fā)展商向城市的非傳統(tǒng)零售區(qū)域擴張，使得零售商們能夠進入新的市場區(qū)域。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，兩條新地鐵線將在2015年投入運營，屆時將有望帶動地鐵沿線零售區(qū)域的人流量。

5個零售面積總計約32.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)將于2015年入市，包括位于核心子市場的項目，如位于CBD子市場的國貿(mào)改擴建項目。鑒于強勁的租賃需求有望延續(xù)，預(yù)計新增供應(yīng)不會引起整體空置率產(chǎn)生較大波動。然而，位于非核心區(qū)域的新項目或?qū)⒁种迫姓w租金水平的增長，但核心子市場內(nèi)若干成熟物業(yè)的租金在強勁需求的推動下將繼續(xù)上漲。

未來幾年，若干定位更合理、設(shè)計更現(xiàn)代且品牌組合更多元化的新項目的落成將推動北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場進一步升級發(fā)展。核心子市場內(nèi)，數(shù)個高端項目已在建設(shè)中。隨著城市交通系統(tǒng)通達性的不斷提升，目前開發(fā)程度相對較低的新興子市場有望迎來更快速的發(fā)展。