高峰

摘要：房地產(chǎn)稅作為一種稅收，在整個房地產(chǎn)行業(yè)主體中起著重要作用。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及稅收中占據(jù)很大比重。各地政府也因?yàn)榉康禺a(chǎn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效益的推動作用，以及比重較大的稅收來源，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。另外人民生活水平的提高，對住房的大量需求，共同促使了當(dāng)前房地產(chǎn)價格的高漲。然而，我國關(guān)于房地產(chǎn)稅收的體制卻與飛速發(fā)展的地產(chǎn)市場略有差距，存在稅費(fèi)復(fù)雜、各地政策不統(tǒng)一等情況。針對這些問題，建立健全房地產(chǎn)稅體制改革關(guān)系到整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?稅制改革 ? 影響

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)稅收也在各地財政收入中占據(jù)很大比重。房地產(chǎn)稅作為一種稅收種類，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對于國家的宏觀調(diào)控、增加地方財政收入、調(diào)節(jié)地產(chǎn)資源配置上起著重要作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)各地開花，也引起了各地政府對地產(chǎn)行業(yè)的大力投入，以此來增加地方財政收入。近年來，國內(nèi)一線城市如北京、上海等地房價呈幾何倍數(shù)增長現(xiàn)象，各地“炒房團(tuán)”的投機(jī)行為也進(jìn)一步出現(xiàn)在公眾視野。然而經(jīng)濟(jì)增長的速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度，也嚴(yán)重影響了低收入居民對住房的剛性需求。如何從宏觀調(diào)控上來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，解決通過房地產(chǎn)投資、炒房等投機(jī)行為的控制，成為了各行業(yè)、各階層最關(guān)心、關(guān)注的焦點(diǎn)。自2011年開始上海等城市開始了房地產(chǎn)稅制改革;2005年財政部副部長肖捷提出，我國稅制改革將以房地產(chǎn)稅制改革為重點(diǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的覆蓋范圍，并將開始向個人住宅征收房地產(chǎn)稅。以此，正式拉開了房地產(chǎn)稅制改革的序幕，也使房地產(chǎn)稅制改革成為了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要工具。

一、房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)具體稅收項目

目前，我國在房地產(chǎn)行業(yè)中，稅收項目有10來種。大致可分為五類：一是所得稅，依據(jù)企業(yè)或者個人所得收入，稅率為25%、20%;二是財產(chǎn)稅，主要由房產(chǎn)稅和契稅組成，房產(chǎn)稅產(chǎn)生依據(jù)由兩部分組成，一種為購房過程中購房價格扣除30%土地出讓金的余額，另一種是租賃產(chǎn)生。稅率均為12%，契稅主要是根據(jù)轉(zhuǎn)讓價格，稅率為3%-5%;三是流轉(zhuǎn)稅，主要根據(jù)銷售收入而來，稅率為5%，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售、租賃這3個大的方面;四是資源稅，主要包含城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、占用耕地稅，稅率30%-60%;五是行為稅，主要是印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率分別為1%-7%，0.03%-0.05%。

（二）房地產(chǎn)稅收制度上的問題

我國房地產(chǎn)稅收體系中，從立法形式上講，目前只有個人所得稅及企業(yè)所得稅通過全國人大立法確定，導(dǎo)致了稅收立法層次較低，在征收上受到了一定影響。房地產(chǎn)稅種的制定權(quán)力屬于中央政府，然而房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)有重要的地域性特征，且地方稅種占比重較大，所以這種模式與市場特點(diǎn)不相符，在調(diào)節(jié)作用上效果不明顯;另外，在具體的稅收過程中，沒有考慮到社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的影響，均以銷售時的價格來計算，合理性不強(qiáng)，對租賃市場影響較大;其次，由于目前房地產(chǎn)稅收種類較多，地方政府也進(jìn)一步加大了對開發(fā)商稅收的力度，從而增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，這些成本大部分都由開發(fā)商增加到了銷售費(fèi)用里，從而增加了購房者的壓力，對于市場的發(fā)展影響較大，且導(dǎo)致房價的居高不下。購房者承擔(dān)了眾多稅務(wù)壓力，缺乏一定的公平性。

二、房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響分析

在房地產(chǎn)市場中，對于房地產(chǎn)價格的決定，受到很多方面影響，主要來源于居民的住房剛性需求，由于房地產(chǎn)是人民生活的必需品，居民收入的高低和承擔(dān)信貸能力的不同是決定房價的關(guān)鍵因素之一;另外，開發(fā)商的開發(fā)成本是決定房價高低的又一重要因素，如：土地拍賣價格、地方稅務(wù)政策、房屋建筑品質(zhì)等等;其次，各地區(qū)不同的信貸條件、城市人口流動情況、以及城市土地使用供給情況都是影響房地產(chǎn)價格的因素。這些因素也是稅制改革的主要依據(jù)。下面我們就根據(jù)房地產(chǎn)市場具體情況，以及供給需求雙方承擔(dān)稅收的高低，通過稅收轉(zhuǎn)嫁模型以及資產(chǎn)定價模型兩個方向來分析稅制改革對房地產(chǎn)市場價格的影響。

稅收轉(zhuǎn)嫁模型。房地產(chǎn)作為市場的一種商品而言，其主要性質(zhì)體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)的具體稅收主要有個人所得稅和企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等幾大稅種。我們現(xiàn)將之統(tǒng)稱為“流轉(zhuǎn)稅”（此流轉(zhuǎn)稅為轉(zhuǎn)嫁模型需要而定的統(tǒng)一稱呼，區(qū)別于前文中提到的具體稅種流轉(zhuǎn)稅）。前文提到，稅種、稅負(fù)增加了開發(fā)商成本，從而容易轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。那么我們就以稅收轉(zhuǎn)嫁模型來分析，可得出結(jié)論，流轉(zhuǎn)稅的高低增幅，會直接影響房價的高低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易量的變化;換個角度講，如果買方承擔(dān)稅負(fù)小，那么對房地產(chǎn)投資等投機(jī)性行為的抵制作用就會比較小。

資產(chǎn)定價模型。在目前的社會環(huán)境下，房地產(chǎn)也成為了一種資本，是個人或者企業(yè)財產(chǎn)的一種，屬于固定資產(chǎn)。因此，在持有環(huán)節(jié)征收的稅種，我們可統(tǒng)一稱之為保有稅。通常包含房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。由個人或者企業(yè)在持有房地產(chǎn)期間定期繳納而形成。這部分稅負(fù)已經(jīng)由持有者進(jìn)行了貼現(xiàn)，從而影響了買方的價格變化。然而，下一任買方相對于現(xiàn)在的持有者而言，均屬于買方范疇。貼現(xiàn)也是在持有者之間。因此，我們采用資產(chǎn)定價模型來進(jìn)行分析，對保有稅的問題進(jìn)行研究、通過對比，可以看出，保有稅的征收沒有產(chǎn)生稅負(fù)的轉(zhuǎn)移，均由房地產(chǎn)持有者負(fù)擔(dān)。對于保有稅的征收，可以促使房地產(chǎn)價格的下降，且有效抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)的需求。

三、結(jié)束語

通過資產(chǎn)定價模型以及稅收轉(zhuǎn)嫁模型的方式研究，結(jié)合我國房地產(chǎn)稅制改革的實(shí)際情況，分析得出，房地產(chǎn)稅制改革，由稅率的增減，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同的影響效果。就控制房價高低而言，對于流轉(zhuǎn)稅的控制至關(guān)重要。如何增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康的向前發(fā)展，還需要進(jìn)一步探討與研究。且由于各地具體情況的不同，不同的稅收政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也起著重要作用。

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