王艷

【摘 要】成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。成本管控涉及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的方方面面。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程的不同階段在成本管控方面存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策。首先，文章針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的重要性和迫切性；其次，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因；最后，針對(duì)存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高成本管控水平提供有價(jià)值的借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管控；成本管理

一、引言

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，而房地產(chǎn)開發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤(rùn)空間。在這種情況下，加強(qiáng)成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此其開發(fā)過程通常按不同的階段進(jìn)行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個(gè)階段，本文按照開發(fā)過程不同階段分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對(duì)成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對(duì)成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：

1.投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段的成本配置。準(zhǔn)確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項(xiàng)目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來實(shí)行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項(xiàng)目可行性研究是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上的合理性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。因?yàn)閺慕ㄖ?xiàng)目經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，影響建筑項(xiàng)目成本的主要時(shí)期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計(jì)結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項(xiàng)目成本。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟(jì)上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計(jì)效果而不計(jì)成本導(dǎo)致工程造價(jià)超標(biāo)的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計(jì)人員普遍缺乏概預(yù)算知識(shí)，只負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量，套定額編制預(yù)算，對(duì)工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計(jì)提供建議。

3.建設(shè)階段對(duì)實(shí)際成本的控制能力不足

開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實(shí)際形成過程，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）工程招投標(biāo)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)階段，對(duì)投標(biāo)單位審查不嚴(yán)格，出現(xiàn)了施工標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標(biāo)不一致的現(xiàn)象。不具備投標(biāo)資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標(biāo)資格，中標(biāo)后未經(jīng)招標(biāo)人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實(shí)際施工企業(yè)的利潤(rùn)，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)來?yè)Q取利潤(rùn)。也有些施工單位以較低價(jià)格優(yōu)勢(shì)達(dá)到中標(biāo)目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。

（2）工程變更缺乏管控

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過程不免會(huì)出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程變更缺乏管控，沒有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。

（3）企業(yè)信息處理方式落后，無法對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)時(shí)監(jiān)控

企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力，容易出現(xiàn)差錯(cuò)，信息的時(shí)效性也受到限制，不能為項(xiàng)目決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。

4.項(xiàng)目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵(lì)機(jī)制

項(xiàng)目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵(lì)機(jī)制，挫傷了員工的積極性。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

針對(duì)上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建議從以下方面采取措施，以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控：

1.加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究工作，成立項(xiàng)目可行性研究小組，由市場(chǎng)調(diào)研員、房地產(chǎn)估價(jià)師、工程造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析師、會(huì)計(jì)師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本配置。

2.優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)部門與預(yù)算部門的溝通，達(dá)到設(shè)計(jì)與概算、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，力求使設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上達(dá)到最優(yōu)化，其中實(shí)行限額設(shè)計(jì)就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價(jià)的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計(jì)更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)，委托專業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，提高設(shè)計(jì)方案質(zhì)量。

3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制

在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標(biāo)管理制度，對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴(yán)格控制工程變更。借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，對(duì)施工過程實(shí)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，有利于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對(duì)施工過程加強(qiáng)監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。

4.建立項(xiàng)目結(jié)算階段成本考核激勵(lì)機(jī)制

建立成本管控的考核激勵(lì)機(jī)制，將成本考核納入績(jī)效管理，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性。成本考核必須建立在工程決算造價(jià)真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上。為確保工程決算造價(jià)真實(shí)可靠，必須加強(qiáng)工程項(xiàng)目審計(jì)，可以采用內(nèi)部審計(jì)也可以聘請(qǐng)外部專業(yè)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。成本考核必須以客觀公正的分析、評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，在可能的情況下根據(jù)工程實(shí)際造價(jià)編制工程量計(jì)價(jià)清單，與預(yù)算進(jìn)行比對(duì)，在客觀分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供參考，為成本考核提供客觀依據(jù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控是一個(gè)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有切實(shí)加強(qiáng)開發(fā)過程各個(gè)階段的成本管控，提高成本管控水平，才能不斷提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)良好發(fā)展。

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