覃柳瓊

（530004 廣西大學(xué)法學(xué)院 廣西 南寧）

立足我國(guó)目前物權(quán)保護(hù)現(xiàn)狀，探討“街區(qū)制”的可行性

覃柳瓊

（530004 廣西大學(xué)法學(xué)院 廣西 南寧）

近日，中央發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）引發(fā)社會(huì)各界對(duì)“街區(qū)制”可行性的猜想與探討。除了對(duì)開放式住宅小區(qū)的居住環(huán)境和治安管理表示擔(dān)憂以外，更多人把關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向物權(quán)法與“內(nèi)部道路公共化”之間會(huì)擦出怎樣的火花。最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文在物權(quán)法司法解釋（一）的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)該《意見》提出的城市建設(shè)理念，給予了高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為這一舉措可實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，但同時(shí)指出由此可能涉及對(duì)相關(guān)主體權(quán)益的影響，需要在更多的審判實(shí)踐中不斷調(diào)研，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，才能更好地協(xié)調(diào)城市規(guī)劃革新與業(yè)主權(quán)益保護(hù)之間的矛盾。［1］本論文以“街區(qū)制”的概念及在各國(guó)的發(fā)展情況為基礎(chǔ)，通過分析我國(guó)住宅小區(qū)管理和使用現(xiàn)狀，結(jié)合目前物權(quán)法的保護(hù)力度，明確“街區(qū)制”從概念到推行亟待滿足的各項(xiàng)條件。

街區(qū)制；配套設(shè)施齊全；立法完善

從“烏托邦”，到18世紀(jì)的“理想城市”，再到“田園都市”，早前的城市與建筑設(shè)計(jì)，講究的是視覺上的藝術(shù)美感，而如今的城市更多傾向于打造以人類為靈魂主體的，具有廣泛親和力與包容性，流淌著商業(yè)氣息，流傳著人類文明的多功能區(qū)域，將居住、工作、休憩、交通等各項(xiàng)功能活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。街區(qū)制，就是在這樣一個(gè)環(huán)境下產(chǎn)生的。

街區(qū)制，又名“BLOCK街區(qū)”，這一概念起源于美國(guó)，簡(jiǎn)·雅各布斯在其經(jīng)典名作《美國(guó)大城市的死與生》中提出“小街道、小社區(qū)”的猜想［2］，在當(dāng)時(shí)的美國(guó)社會(huì)還引起了軒然大波。隨著《馬丘比丘憲章》的通過，城市人口的不斷擴(kuò)張促使歐美不少發(fā)達(dá)國(guó)家開始嘗試推倒圍墻，打造商業(yè)和居住集中融合的開放式住宅區(qū)，使公共道路和路網(wǎng)密度進(jìn)一步增加。與此同時(shí)，各國(guó)也采取了相應(yīng)的管理手段以減少街區(qū)制帶來(lái)的交通安全隱患、噪音干擾、車輛停放等問題，力求最大限度保證住戶的居住舒適度和生活品質(zhì)。例如美國(guó)，由業(yè)主投票決定小區(qū)是否實(shí)行開放式，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路使用采用限速、限時(shí)、限行等方式嚴(yán)格管理2；英國(guó)則制定了《街區(qū)保護(hù)法》并將其納入城鄉(xiāng)規(guī)劃法體系中，從立法層面上保護(hù)住戶的各項(xiàng)基本權(quán)益［3］；日本的公共區(qū)域分界線靠綠化帶來(lái)實(shí)現(xiàn)，開放式社區(qū)采用門禁、電子鑰匙、監(jiān)測(cè)器等方式減少治安問題。

我國(guó)改革開放初期，一些大、中城市也曾涌現(xiàn)過開放式住宅區(qū)，由于規(guī)劃管理不善，逐漸被高墻大院式的封閉小區(qū)所取代。2007年，我國(guó)物權(quán)法的頒布實(shí)施，明確了業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地除城鎮(zhèn)公共道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的管理使用權(quán)，也明確了業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益可以采取的救濟(jì)手段，但真正建立起業(yè)主委員會(huì)并發(fā)揮其作用，實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施及專項(xiàng)維修資金共同管理、使用及監(jiān)督的情況寥寥。在這樣的環(huán)境下，“街區(qū)制”的概念被提上政策層面，不免遭到社會(huì)各界的諸多懷疑。

當(dāng)小區(qū)內(nèi)道路變成公共道路，誰(shuí)來(lái)為道路維修保養(yǎng)買單？當(dāng)小區(qū)綠地變成公共停車坪，誰(shuí)來(lái)為綠化養(yǎng)護(hù)買單？當(dāng)小區(qū)休息椅及運(yùn)動(dòng)設(shè)施變成露宿者的長(zhǎng)期床位，當(dāng)小區(qū)的路燈下聚集著午夜未眠的不良游民，誰(shuí)來(lái)為治安管理買單？當(dāng)業(yè)主為享有安靜舒適而選擇均價(jià)更高的靠里樓棟變成“臨街”建筑了，多支付的價(jià)款該向誰(shuí)追償？對(duì)于一些國(guó)家機(jī)關(guān)而言，推倒了圍墻，原本井然有序的辦公方式從何談起？一些沖擊國(guó)家機(jī)關(guān)的報(bào)復(fù)行為又該如何防范？

矛頭齊指“街區(qū)制”，歸根結(jié)底是目前大部分小區(qū)周邊的辦公、商業(yè)、娛樂、治安等配套設(shè)施仍未達(dá)標(biāo)，想要全面推廣開放式住宅小區(qū)，必須從以下幾個(gè)層面去推動(dòng)：

（1）建立相應(yīng)的街區(qū)保護(hù)法，以保證“街區(qū)制”在實(shí)際推廣中不與現(xiàn)行其他法律法規(guī)的立法精神相違背。譬如物權(quán)法中，業(yè)主享有改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利不容侵犯。因此小區(qū)是否開放、開放部分、開放時(shí)間、開放方式，仍應(yīng)由各小區(qū)業(yè)主投票決定。

（2）小區(qū)內(nèi)道路公共化以后，應(yīng)由政府相關(guān)部門對(duì)路面、路肩、人行道、路燈等交通服務(wù)設(shè)施提供日常養(yǎng)護(hù)。對(duì)駛?cè)胄^(qū)的車輛管理適用《道路交通安全法》，由交管部門在道路各段安裝監(jiān)控、設(shè)置減速杠、路肩、人行道和斑馬線，采取限時(shí)、限速、限行等方式維護(hù)住戶出行安全。社區(qū)工作人員應(yīng)不定期到小區(qū)調(diào)查詢問，及時(shí)掌握治安狀況以便聯(lián)合公安部門作出積極應(yīng)對(duì)。

（3）小區(qū)綠化面積由環(huán)保部門核定，業(yè)主負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)，定期接受質(zhì)量檢查。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)依照物權(quán)法優(yōu)先滿足業(yè)主需要，此外，可增設(shè)計(jì)時(shí)收費(fèi)的臨時(shí)停車位，所得收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會(huì)的決定使用。對(duì)于違章停車、占用他人車位、棄置垃圾、鳴摁喇叭等擾亂小區(qū)安寧的行為，小區(qū)物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)均可向相關(guān)部門舉報(bào)反映，受侵害的業(yè)主也可訴諸法院要求賠償。

（4）行使執(zhí)法權(quán)和司法權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)因其工作內(nèi)容的特殊性，辦公場(chǎng)所仍不適宜實(shí)行開放式，建議按行業(yè)類別劃分行政、商務(wù)、娛樂、休閑、學(xué)校及醫(yī)院等區(qū)塊，依照各區(qū)人口密度大小分布設(shè)立，錯(cuò)開高峰時(shí)段人、車流，以緩解交通壓力。

2010年上海世博會(huì)的主題“城市，讓生活更美好”反映了當(dāng)今社會(huì)，城市建設(shè)飛速發(fā)展，高密度的生活模式讓人們對(duì)居住環(huán)境的舒適便利提出了更高的要求。因此，“街區(qū)制”不能簡(jiǎn)單定義為“推倒院墻”，更不可能像《六尺巷》里唱的那樣“一紙書來(lái)只為墻，讓他三尺又何妨”然后采取一刀切的方式就能一步到位完成規(guī)劃變革。早在2005年，大連、廣州、杭州、西安、成都就有不少小區(qū)拆除圍墻，打開院門，建立路網(wǎng)，疏導(dǎo)交通，但收效甚微。只有在立法完善，執(zhí)法嚴(yán)密，配套設(shè)施齊全的情況下全面推廣“街區(qū)制”，才有可能真正實(shí)現(xiàn)節(jié)約資源、有序建設(shè)、高效運(yùn)行、和諧宜居的城市規(guī)劃宏偉藍(lán)圖。

［1］小區(qū)開放是否與物權(quán)法相悖？揚(yáng)州日?qǐng)?bào)，http：//www.yznews. com.cn/yzrb/html/2016-02/24/content_762855.htm

［2］環(huán)球時(shí)報(bào).本報(bào)駐韓、印、俄、美記者萬(wàn)宇、鄒松、文心、章山歌、本報(bào)記者潭福榕、邢曉婧、胡錦洋.國(guó)外大城市街區(qū)制什么樣［N］.環(huán)球時(shí)報(bào)，2016-2-24（7）

［3］陶鳳 初曉彤.國(guó)外街區(qū)是如何煉成的.北京商報(bào)網(wǎng)，http：// www.bbtnews.com.cn/2016/0223/139599.shtml

覃柳瓊（1985～ ），女，廣西壯族自治區(qū)南寧市人，民族：壯，職稱：助理審判員，學(xué)歷：在讀碩士研究生。研究方向：民商法學(xué)。單位：廣西大學(xué)法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè)2012級(jí)研究生班。