文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學(xué)地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 貴州貴陽(yáng) 550001

試析貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

文/李淑貞、彭賢偉 貴州師范大學(xué)地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 貴州貴陽(yáng) 550001

商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)化發(fā)展指標(biāo)，借助商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模可帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)城市商業(yè)化改革進(jìn)程。由于社會(huì)主義市場(chǎng)體制尚未健全，貴陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式依舊面臨著多方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成諸多不利影響，限制了商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)戰(zhàn)略決策中的主導(dǎo)地位。因此，從商業(yè)地產(chǎn)概念出發(fā)，結(jié)合貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，從經(jīng)營(yíng)改革、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)控制、政府監(jiān)督等方面，提出切實(shí)可行的發(fā)展建議及措施。

商業(yè)地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷；管理模式；對(duì)策

1、商業(yè)地產(chǎn)

“商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等地產(chǎn)形式”。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，即商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)分為三類：一是“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達(dá)”模式；二是“百貨公司”模式，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化；三是“精品店”的模式，主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持走高端路線。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小，規(guī)模大的，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。

2、貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年來貴陽(yáng)市城市綜合體不斷崛起，以商鋪和寫字樓為代表的花果園、未來方舟、北大資源夢(mèng)想城、西南商貿(mào)城、紅華新天地、貴州金融城、貴陽(yáng)喀斯特公園等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相繼推出，加快了貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度，但與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)存量過多，去庫(kù)存壓力也不斷加大，而且這種庫(kù)存現(xiàn)象并不僅限于住宅領(lǐng)域，以寫字樓和商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力也不容忽視。尤其是以超級(jí)大盤花果園為首的商業(yè)地產(chǎn)，其商鋪和寫字樓產(chǎn)品成為了銷售的主力，但由于建筑密度過大，經(jīng)營(yíng)管理不到位等因素的影響，即使售價(jià)較低，很多消費(fèi)者也不愿購(gòu)買，使花果園項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)存量過多，銷售壓力不斷增大。從近幾年貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，在電商的沖擊下，新興的商業(yè)綜合體和傳統(tǒng)商業(yè)相結(jié)合，使貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)不斷地走向轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路，但貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)的供給大于消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)同質(zhì)化，缺乏統(tǒng)一專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，缺少像成都寬

窄巷子、清鎮(zhèn)時(shí)光貴州之類的特色創(chuàng)新商業(yè)，因此在這種商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，對(duì)貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來說，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)不僅是機(jī)遇，而且是很大的挑戰(zhàn)。

3、貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題

3.1經(jīng)營(yíng)管理問題

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的模式有三種：“只租不售”、“只售不租”、“租售結(jié)合”，而貴陽(yáng)市大部分商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式以“只租不售”為主，它是一種以出租為主，獲取利益的經(jīng)營(yíng)模式。但是對(duì)于開發(fā)商來說，這種經(jīng)營(yíng)模式的資金壓力較大，而“資金鏈”又是維持公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的基本保障，對(duì)公司內(nèi)外經(jīng)營(yíng)決策起到了重要作用。例如，2015年受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房開企業(yè)信心不足，新開工面積呈下降態(tài)勢(shì)。4月份以來貴陽(yáng)市房屋新開工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。貴陽(yáng)市全年房屋新開工面積802.5萬平方米，比上年下降3.3%，降幅比一季度擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，由于經(jīng)營(yíng)管理制度缺失，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)缺少新型的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投放市場(chǎng)后難以達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，影響了經(jīng)營(yíng)效益與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。

3.2政府監(jiān)管問題

政府是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有宏觀調(diào)控能力，尤其在市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段可通過監(jiān)管機(jī)制，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施綜合調(diào)控，確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成良好的市場(chǎng)機(jī)制。但是，由于政府監(jiān)管體制缺失，導(dǎo)致貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)失去了均衡性，如價(jià)格均衡、產(chǎn)業(yè)均衡、開發(fā)失衡等。此外，政府部門尚未構(gòu)建法律體制，對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展監(jiān)督不足，導(dǎo)致數(shù)據(jù)報(bào)表失誤或存在虛假問題，這些都影響了貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，是建立于早期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)，政府監(jiān)管體制必須要隨著行業(yè)需求而不斷調(diào)整，才能滿足產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展要求。

3.3市場(chǎng)營(yíng)銷問題

“營(yíng)銷”是商業(yè)地產(chǎn)公司推廣項(xiàng)目的根本路徑，也是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵措施，重視市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司效益增收有著重要意義。目前，貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)還存在“重開發(fā)、輕市場(chǎng)”的問題，盲目地開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加大商業(yè)投資力度、開發(fā)范圍，但是尚未形成完整的市場(chǎng)營(yíng)銷體系。例如，“高檔商鋪”開發(fā)過程中，前期投入巨額成本，竣工后期由于營(yíng)銷方式不當(dāng)，導(dǎo)致商鋪銷售業(yè)績(jī)不佳，約束了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益增收。傳統(tǒng)營(yíng)銷模式在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)主流，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)銷售未能完全步入網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后性的原因之一，而且貴陽(yáng)市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也失去了網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)。

4、貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展建議及措施

4.1經(jīng)營(yíng)改革對(duì)策

基于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指導(dǎo)下，市場(chǎng)營(yíng)銷管理是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可缺少的應(yīng)對(duì)決策，強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷內(nèi)控有助于提升公司運(yùn)營(yíng)水平，為公司組織創(chuàng)造更加理想的收益水平。從宏觀角度來說，市場(chǎng)營(yíng)銷決定了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，從微觀角度來說，內(nèi)控管理決定了地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)成效。為了進(jìn)一步協(xié)調(diào)商業(yè)地方發(fā)展節(jié)奏，要結(jié)合地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)條件，擬定科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。倡導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化改革，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供綜合性保障措施，維持整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與發(fā)展水平，帶動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)流程一體化發(fā)展。同時(shí)，為了進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)占有率，商業(yè)地產(chǎn)公司要運(yùn)用統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理模式，做到產(chǎn)權(quán)、招商、營(yíng)銷、管理的統(tǒng)一，共同實(shí)現(xiàn)投資者、經(jīng)營(yíng)者和管理者的最大利益。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理模式，能使商業(yè)地產(chǎn)公司抓住自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。

4.2市場(chǎng)營(yíng)銷策略

市場(chǎng)營(yíng)銷分析是公司管理控制的核心內(nèi)容之一，也是帶動(dòng)公司收益水平增長(zhǎng)的有效形式。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷優(yōu)化改革，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)模式也要堅(jiān)持多元化調(diào)整，以營(yíng)銷分析管理為指導(dǎo)思想優(yōu)化內(nèi)部賬務(wù)管理體制，幫助公司解決現(xiàn)實(shí)賬務(wù)管理階段遇到的困境。從商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷角度考慮，公司要及時(shí)更新原有的賬務(wù)結(jié)構(gòu)體系，重點(diǎn)對(duì)資金收支、賬務(wù)調(diào)配、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面，建立更加全面的調(diào)度方式。同時(shí)，發(fā)揮會(huì)計(jì)人員在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)中的控制作用，及時(shí)處理各類風(fēng)險(xiǎn)引起的異常隱患，這些都是營(yíng)銷分析管理體制改革的重點(diǎn)內(nèi)容，也是構(gòu)建公司現(xiàn)代營(yíng)銷機(jī)制的重要決策。

貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)處于營(yíng)銷“瓶頸期”，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件的滯后性，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與銷售面臨巨大挑戰(zhàn)，導(dǎo)致地產(chǎn)營(yíng)銷模式處于落后狀態(tài)。同時(shí)，貴陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷水平和國(guó)際先進(jìn)水平還有一定差距，還需要不斷加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)公司可以通過APP、云商業(yè)，提供O2O電商交易，整合電商和實(shí)體資源，線下體驗(yàn)、線上消費(fèi)，開創(chuàng)“店鋪+電鋪”多鋪經(jīng)營(yíng)模式等，深入挖掘市場(chǎng)潛在客戶資源。這種既注重體驗(yàn)式消費(fèi)，又能體現(xiàn)電商優(yōu)勢(shì)、利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、O2O平臺(tái)實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)版的商業(yè)，正成為新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的探索方向。

4.3財(cái)務(wù)控制策略

為了更好地加快商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展與內(nèi)部管理，要結(jié)合財(cái)務(wù)分析特點(diǎn)實(shí)施優(yōu)化改造，建立更加穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，不斷調(diào)整現(xiàn)有的賬務(wù)結(jié)構(gòu)模式，對(duì)賬款調(diào)控與管理進(jìn)行綜合規(guī)劃。成本預(yù)算中要結(jié)合國(guó)家稅收法律，對(duì)金融資金收支實(shí)施合理調(diào)控，才可避免政策變動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)公司走財(cái)務(wù)分析管理模式是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必然面臨著風(fēng)險(xiǎn)隱患，這些是商業(yè)地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)需要考慮的問題，也是降低風(fēng)險(xiǎn)損失的關(guān)鍵。公司會(huì)計(jì)報(bào)表管理走市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是一種改革，更是一種挑戰(zhàn)，如何適應(yīng)市場(chǎng)化環(huán)境是公司財(cái)務(wù)控制急需思考的問題。開發(fā)公司應(yīng)結(jié)合會(huì)計(jì)報(bào)表特點(diǎn)實(shí)施優(yōu)化改造，建立更加穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，不斷調(diào)整現(xiàn)有的賬務(wù)結(jié)構(gòu)模式，規(guī)范經(jīng)營(yíng)環(huán)境和積極推進(jìn)法制建設(shè)，進(jìn)行有法制的對(duì)賬款調(diào)控與管理進(jìn)行綜合規(guī)劃。

凈資產(chǎn)收益率是公司的凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)平均額之間的比率，凈資產(chǎn)收益率是判斷企業(yè)資本盈利能力的核心指標(biāo)，指標(biāo)越高，說明企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司可以結(jié)合凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行財(cái)務(wù)控制，如表1，貴陽(yáng)市某商業(yè)地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)中，總資產(chǎn)收益率、所得稅稅率對(duì)凈資產(chǎn)收益率起到很大的影響，由于總資產(chǎn)報(bào)酬率的增加導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率增加了1636.05%，財(cái)務(wù)控制階段，可以進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合國(guó)家稅率政策調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方向，在降低總成本投入前提下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

4.4政府監(jiān)管策略

嚴(yán)格按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策提出建筑產(chǎn)品改革方案，確保企業(yè)在法律規(guī)定內(nèi)執(zhí)行監(jiān)督管理機(jī)制，避免潛在的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了加快貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，要發(fā)揮法律機(jī)制在地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的作用，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系的優(yōu)化改革，采取法律措施解決產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)糾紛存在的問題，這些都是提高產(chǎn)業(yè)規(guī)劃水平的重點(diǎn)，有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型改革體制。政府是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控者，政府部門要做好各方面的協(xié)調(diào)工作，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境。監(jiān)管是為了更好地實(shí)施營(yíng)銷戰(zhàn)略，把貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展引入新的發(fā)展時(shí)代。當(dāng)前，政府可以從法律政策、市場(chǎng)調(diào)控、戰(zhàn)略指導(dǎo)等方面進(jìn)行監(jiān)管。例如，在法律政策上，通過調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)稅率指標(biāo)，限制商業(yè)地產(chǎn)公司招投標(biāo)工作，對(duì)商業(yè)用地面積進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以免超前、超面積開發(fā)造成的不利影響；其次，“限價(jià)政策”參與市場(chǎng)調(diào)控，為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃及發(fā)展提供良好的“價(jià)格”環(huán)境，避免“價(jià)格戰(zhàn)”對(duì)貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)性造成的破壞等。

結(jié)論：

商業(yè)地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化發(fā)展的先進(jìn)模式，憑借商業(yè)地產(chǎn)公司優(yōu)勢(shì)可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)戰(zhàn)略優(yōu)化，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)收益持續(xù)增長(zhǎng)。因此，未來貴陽(yáng)市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必須深入財(cái)務(wù)分析及營(yíng)銷管理改革，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供科學(xué)的資金調(diào)配機(jī)制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與營(yíng)銷的一體化建設(shè)，為公司參與項(xiàng)目投資創(chuàng)造穩(wěn)定收益。為了實(shí)現(xiàn)貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)公司要堅(jiān)持對(duì)內(nèi)外調(diào)控管理形成綜合性保障體系，不斷引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和高素質(zhì)人才，并且要加大政府管理力度，采取經(jīng)營(yíng)改革、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)控制、政府監(jiān)督等相關(guān)改革策略，為貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境，確保項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷活動(dòng)的協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)，使貴陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做到穩(wěn)中求進(jìn)，促進(jìn)整個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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