文/于志秀、王康軍 威海市文登區(qū)國土資源局 山東威海 264400

營改增對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

文/于志秀、王康軍 威海市文登區(qū)國土資源局 山東威海 264400

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的個人收入也有了顯著的提高，隨著收入的增加，稅收受到了社會以及民眾的重視。在當前的社會背景下，人們的收入雖然增多了，然而相應的稅務壓力也變大了許多，尤其是在房地產(chǎn)這一方面，人們所需要繳納的稅用就更多了，而從2012年開始，我國開始實施營改增的稅收方案，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響就更大了，本文針對營改增這一方針的實施對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響進行分析，并提出筆者的看法。

營改增方針；房地產(chǎn)經(jīng)濟；營改增影響

由于人們的生活水平正在不斷的提高，因此，在以前的稅務方案中，人們需要繳納的是營業(yè)稅，而營業(yè)稅指的是以個人所得收入總數(shù)為基數(shù)，抽取其中一定百分比的金額作為稅金，金額基數(shù)越大，稅務壓力越大，相對來說，增值稅便不會帶給群眾那么大壓力，增值稅是指個人收入減去本金后，剩余的金額作為增值金抽取一定百分比作為稅金，一般情況下，這種稅金相對較少。那么，這種營改增的政策會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生什么影響呢。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟以及營改增的意義

對著我國政治、經(jīng)濟政策的不斷深化改革，我國國情也已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，在經(jīng)濟方面，營改增無疑是一項利國利民的好政策，那么營改增的意義如何，房地產(chǎn)經(jīng)濟又是什么，其含義是什么，本段將針對這連個問題進行詳細說明。

1.1房地產(chǎn)的概念以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的內容

古人云：“成家立業(yè)”，由此可見自古以來，中國人民就對“家”有著特別的感覺，家不僅代表著人與人之間的相處，家還是一個場所，因此，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的火爆程度一種未降溫，而房地產(chǎn)包含著土地，以及地面上的建筑以及建筑的使用權利，因此，房地產(chǎn)商在與買家交易時，要考慮著土地、建筑以及后期三者的成本。

第一，土地的成本。房產(chǎn)的成本中大部分都用于支付土地成本而非建筑成本，土地的成本包括土地使用權、土地征用等方面，針對投標地面上有建筑的土地，還要考慮到舊住戶的拆遷費用。第二，建筑的成本。建筑成本比較好理解，也就是在獲得了使用權的土地上在進行建設時所消耗的資金，包含工人雇用、建筑材料、設施安裝等方面。第三，后期的成本。建完建筑并不代表著完成，想要盈利仍需要房產(chǎn)商的行動，例如后期宣傳，招攬顧客、后期管理，便于使用者使用等等。這三部分組成了一個完整的鏈條，而這個鏈條在一定程度上完全可以代表房地產(chǎn)經(jīng)濟。

1.2營改增的意義

實施營改增這一政策，其主要目的是為了緩解人民的稅務壓力——通過營改增的實施，避免了重復收稅的現(xiàn)象。重復收稅指的是在施行營業(yè)稅的政策時，由于采用的是通過合計總收入，再在總收入中收取相應比例的份額，作為營業(yè)稅，例如某人在商家處購買了一個價格為一萬的商品，營業(yè)稅一般為5%左右，即營業(yè)稅在五百左右，而這個人再轉手以一萬一的價格出售，那么需要再繳納五百五十塊的營業(yè)稅金，因此，雖然賣價格使這人盈利一千元，然而其中用于繳納稅金的部分占了很大的比重，重復收稅使得此人的盈利很小，而換用增值稅則是另一種場景了，增值稅是在納稅人純盈利部分的資金中抽取的，同樣用上文的例子進行比較，一般而言，增值稅一般在15%左右，雖然比值較大，然而一萬元進貨，一萬一外賣，個人純盈利為一千元，而稅金卻只有一百五左右，相比較于營業(yè)稅的五百五十元的稅金，這種稅收方式無疑更能為納稅人減輕壓力。通過營改增的實施，就業(yè)率有明顯的上升，可以說是帶動了整個社會的發(fā)展。

2、營改增對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

在上文中，簡單的說明了房地產(chǎn)經(jīng)濟以及營改增的內容，而這兩者之間的關系緊密，營改增的實施對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響也不可謂不大，而營改增對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響到底如何，本段將針對這一問題進行詳細的說明。

2.1營改增的實施對房地產(chǎn)成本的影響

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟內容中，占有較大比重額是：建筑成本，土地成本以及后期管理成本三項，然而由于相應的法律規(guī)定土地成本與進項稅是無法進行抵扣的，所以，城市的土地成本要比鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地成本高一些，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，土地成本就沒有占據(jù)很重的比例，重點則移到了建筑成本上，從這兩方面看來，在城市，土地成本比較高的情況下，實施營改增對于房地產(chǎn)商來說是增加了稅務負擔，因此為了保證盈利，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的售價不得不相應的增加，從建筑成本中來看，除了鋼材、水泥等建材之外，還有很多其他的材料，在采買過程中，很難保證每個材料都能從商家手中獲取增值稅專用發(fā)票，還很多材料的來源來自個體戶、小型五金店等等，采買時很難拿到相應的發(fā)票，所以在進行增值稅核算時，有一部分資金無法進行有效的抵扣，造成稅務壓力增大的情況，當然，除了材料費用之外，人工費用也算在建筑成本之中，工人來源除了建筑商固定的工人隊伍之外，在一定情況下也會招聘一些臨時工，這些臨時招聘的工人同樣無法開具相應的抵扣發(fā)票，在一定程度上也會增加建筑成本。因此，雖然營改增的目的是為人們減輕稅務壓力，然而在房地產(chǎn)經(jīng)濟中，在某些情況下來看，營改增會對成本造成一定的影響。

2.2營改增對稅負的影響

營業(yè)稅以及增值稅兩者的區(qū)別在于稅制設計上，營業(yè)稅根據(jù)營業(yè)時的所有收入進行計算，增值稅則不同，是根據(jù)扣除成本之外的收入進行計算的，可以實行抵扣的制度，對于已經(jīng)繳納了稅金的資金可以劃分進成本之內，只要出具相應的發(fā)票或其他抵扣憑證就可以，因此，營改增的主要目的就是避免重復收稅，因此，同樣的，如果由于一些原因，無法將已經(jīng)繳納過稅金的項目抵扣下去，就會對稅負造成一定的影響。

2.3營改增的實施對房地產(chǎn)凈利潤和現(xiàn)金流的影響

在當前的經(jīng)濟發(fā)展過程當中，可以說房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府經(jīng)濟建設的重要支柱。其中需要注意的，雖然房地產(chǎn)行業(yè)繳稅的逐年增長曲線與其凈利潤的增長曲線存在正相關關系，但是其凈利潤總額往往低于繳稅金額。之所以會出現(xiàn)這樣的狀況，究其原因，主要是因為在銷售收入、凈利潤增長的前提下，企業(yè)的營業(yè)稅金和其他房產(chǎn)稅等也會增加。與此同時，在土地出讓金收人不斷減少的情況下，地方政府就加大了對房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管，導致房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的稅收壓力。由此一來，就會導致房價剛性成本的提高，并且其中一部分會轉移到房價當中，由消費者承擔。從上述問題可以了解到，營改增的目的不僅僅是為了提高征稅的合理性，同時還是為了能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，進而幫助企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)金流。但是在市場作用下，房屋建筑成本的增加，在營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)難以拓展自己的收益空間。當前，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在日常經(jīng)營管理過程當中提高資金回籠效率，開始采取預售制，而稅法當中規(guī)定采用預售制的企業(yè)其納稅義務的發(fā)生時間是收到預收款項的當天，這就導致在營改增納稅時點還沒有完全確定的情況下難以與營業(yè)稅的納稅時點進行比較，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流改善造就了可能性。

總結：

為了減輕人民的稅務壓力，國家推行了“營改增”的方案改善情況，而且通過“營改增”這一方案的實施，也確實在一定程度上取得了成效，然而，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目上，“營改增”的實施依舊存在一定的不足之處，其中特別要注意在這一方案實施的過程中，把握成本與利潤之間的關系，即房地產(chǎn)商要防止出現(xiàn)由于“營改增”方案的實施造成自身虧損的問題，另一方面，這一措施的實施也能有效的緩解房價上漲過快的局勢，可謂是一個舉多得的方案。

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