文/彭新艷　新疆柯爾克孜自治州阿圖什市房地產(chǎn)管理局　新疆阿圖什　845350

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淺議阿圖什房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

文/彭新艷新疆柯爾克孜自治州阿圖什市房地產(chǎn)管理局新疆阿圖什845350

【摘要】本文介紹了阿圖什房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】阿圖;房地產(chǎn);市場;發(fā)展;現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。目前，房地產(chǎn)業(yè)作為阿圖什市的支柱產(chǎn)業(yè)，為近幾年我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了龍頭作用，由房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決了地方財(cái)政收入，也同時(shí)改善了居住環(huán)境和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境，提高了當(dāng)?shù)厝藗兊纳钏健１救嗽诜慨a(chǎn)管理部門工作多年，就目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提出了自己的觀點(diǎn)，供行業(yè)內(nèi)探討。

阿圖什地處新疆偏遠(yuǎn)邊疆地區(qū)，是柯爾克孜族生活聚集地，當(dāng)?shù)匾孕竽翗I(yè)為主，人口分布稀疏，城市集中居住人口較少，其它工商業(yè)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)業(yè)起步也較晚，但是隨著國家住房制度的改革推進(jìn)，我市于1998年房地產(chǎn)業(yè)才慢慢起步，公有住房貨幣化改革政策在2011年才逐步完成。緊跟國家政策路線，實(shí)行干部職工集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，解決了一部分行政事業(yè)單位職工住房難的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)阿圖什發(fā)展的作用：

1.房地產(chǎn)業(yè)具有很寬泛的關(guān)聯(lián)性，可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、電器業(yè)等同步經(jīng)營發(fā)展。

2.解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，一系列的企業(yè)經(jīng)營直接解決的是就業(yè)問題，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)，這兩個(gè)行業(yè)專業(yè)化需要從業(yè)人員較多。目前全州市共有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)13家，從業(yè)人員54人，物業(yè)公司12家，從業(yè)人員達(dá)到175人,燃?xì)夤峁?家，從業(yè)人員186人。

3.改善居住環(huán)境，據(jù)年終統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示，阿圖什房地產(chǎn)2003年至2015年商品房竣工面積累計(jì)138.28萬平方米，占全市房屋總面積的54%,其中2003年至6362015年住宅面積占總面積的68%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示2002年人均住房面積為16.23/平方米，2015年人均住房面積為22.32/平方米，報(bào)表數(shù)據(jù)為已登記發(fā)證面而實(shí)際人均居住面積達(dá)到30.4/平方米，（其中包括部分住房已交付使用達(dá)到入住而未做登記）。

4.改善投資環(huán)境，一個(gè)城市環(huán)境的好壞，與他的投資環(huán)境的好壞有著直接的必然的聯(lián)系，一個(gè)城市商品房價(jià)格的良性上漲，從側(cè)面反映出這個(gè)城市的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平越高、購買力強(qiáng)、需求大，自然就會(huì)吸引外地企業(yè)進(jìn)駐投資創(chuàng)業(yè)。不斷引進(jìn)企業(yè)投資，開發(fā)資源，就會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)多樣化發(fā)展。阿圖什市自2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資修建的第一個(gè)住宅小區(qū)開始，現(xiàn)已發(fā)展到今天45個(gè)住宅小區(qū)，為阿圖什城市建設(shè)起到了很大的推動(dòng)作用。

5.拆遷力度加大，由于房地產(chǎn)業(yè)大力開發(fā)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目也隨之?dāng)U大，導(dǎo)致我市拆遷力度的加大，在改造過程中，拆除最早居住的土木（磚木）平房和不配套的建筑設(shè)施，大大改善了人們居住條件，美化了城市。2010年至2015年共拆遷面積達(dá)12萬平方米。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

房地產(chǎn)市場過熱，房價(jià)快速上漲，是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的必然結(jié)果。房地產(chǎn)市場的發(fā)展已成為關(guān)系國計(jì)民生的重要因素，房價(jià)的漲跌根本在于市場的供求關(guān)系所決定的，在當(dāng)前主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的需求過度旺盛上，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在需求與供給結(jié)構(gòu)的矛盾沖突，消費(fèi)者從初期的居住型購房轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩唾彿?，最后發(fā)展到投資型購房，導(dǎo)致目前供大于求現(xiàn)狀。開發(fā)商在受利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷過度開發(fā)土地面積，以開發(fā)高層建筑為目標(biāo)，開發(fā)大戶型為主導(dǎo)，以商業(yè)用房為主，以住宅為輔的思路格局下，擴(kuò)大修建商業(yè)用房、酒店式公寓、辦公用房，已經(jīng)違背了當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟(jì)環(huán)境的價(jià)值規(guī)律，致使房價(jià)高居不下，普通百姓購房壓力增大，有房賣不出去，有人沒房住的現(xiàn)實(shí)矛盾，結(jié)果是經(jīng)濟(jì)虛增。

1.商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)投資不理性

近幾年，由于一些開發(fā)商只注重利益回報(bào)，不注重當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購買能力，不做市場調(diào)研，大量開發(fā)高層建筑，大戶型住房、和商業(yè)用房、公寓式酒店，高檔寫字樓，而忽視普通市民多層住宅開發(fā)。2011年商品房預(yù)售面積2.46萬平方米，其中住宅1.5萬平方米，2012年商品房預(yù)售面積12.78萬平方米，其中住宅10.66萬平米，同比增長419%，2013年商品房預(yù)售面積23.7萬平方米，其中住宅18.7萬平方米，同比增長85%。2014年商品房預(yù)售面積18.06萬平方米，其中住宅13.83萬平方米，同比下將23%，2015年商品房預(yù)售面積16.96萬平方米，其中住宅12.7萬平方米，同比下將6%。阿圖什人口較少，消費(fèi)水平低，需求量有限。商業(yè)用房空置率過大，商業(yè)用房空置率已超過50%，高層住宅空置率已達(dá)到30%，使開發(fā)企業(yè)資金無法回收，資金鏈斷裂，導(dǎo)致房屋無法按期完工和正常交付使用。

2.房地產(chǎn)市場不規(guī)范，由于我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，房地產(chǎn)市場不規(guī)范，一些私人老板無資質(zhì)開發(fā)和無證開發(fā)、違規(guī)違法開發(fā)，采取合作開發(fā)，掛靠銷售等形式，擾亂市場，導(dǎo)致住戶入住多年也無法取得房屋所有權(quán)證，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到安全保障。

3.土地供給，房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件就是土地，開發(fā)企業(yè)首先取得土地所有權(quán)后才能開發(fā)建房。因此，房地產(chǎn)市場的價(jià)格是由房價(jià)和地價(jià)來決定的。不同地區(qū)的房屋建筑成本差距不相同，房價(jià)的主導(dǎo)因素是以地價(jià)及附著物房屋價(jià)格所決定的。土地國家制，屬于當(dāng)?shù)厝嗣裾恋夭块T監(jiān)管，房價(jià)表面上看是由市場價(jià)為導(dǎo)向，而實(shí)質(zhì)是地方政府主導(dǎo)。

4.配套設(shè)施不齊全，物業(yè)管理不到位。物業(yè)公司是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的派生敷衍企業(yè)。按照物業(yè)管理法規(guī)定，開發(fā)商在開發(fā)房建項(xiàng)目確定開始，物業(yè)公司隨之就要進(jìn)行每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)中的溝通和配套管理。阿圖什市房屋建設(shè)滯后，還存有大量的土木，磚木平房，和一些不配套樓房，即使新開發(fā)建設(shè)的部分小區(qū)，也有許多設(shè)施不配套，管理不完善，物業(yè)服務(wù)跟不上，導(dǎo)致小區(qū)存在、臟、亂、差現(xiàn)象。有些物業(yè)服務(wù)公司在沒有取得當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)物業(yè)管理部門審批的等級(jí)資質(zhì)情況下，擅自收取物業(yè)費(fèi)，造成服務(wù)與收費(fèi)不對(duì)等，物業(yè)管理不擅、業(yè)主不滿投訴和上訪事件較多。

三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路及對(duì)策

1.引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，打造品牌建設(shè)

房產(chǎn)是我國目前非常特殊的商品，品牌戰(zhàn)略是一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然要求，也是市場競爭下的必然結(jié)果。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，人們對(duì)生活水平要求不斷提高，居住需求由過去的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ芨纳菩?。住房消費(fèi)者更看重的是質(zhì)量和品牌。作為房產(chǎn)管理部門要有新形勢(shì)下的發(fā)展管理思路，采取各種有效措施，督促和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步打造品牌建設(shè)，精品建設(shè)，不斷規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，提高管理水平，創(chuàng)新新產(chǎn)品與優(yōu)質(zhì)服務(wù)相結(jié)合的管理理念。

2.規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，整頓房地產(chǎn)交易市場房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，房地產(chǎn)中介承載著房屋手續(xù)的合法辦理、過戶、抵押等一系列實(shí)質(zhì)性復(fù)雜環(huán)節(jié)，中介市場是連接開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的重要銜接橋梁。房屋中介機(jī)構(gòu)，有著點(diǎn)多、面廣、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的特點(diǎn)，房屋中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行信息交換和發(fā)布，為房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)提供更為便捷和高效的服務(wù)。要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格備案制度，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)人員的培訓(xùn)和管理，建立中介機(jī)構(gòu)的信用檔案以及在當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案制度，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范行為的經(jīng)營行為的查處和打擊力度，促進(jìn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.加強(qiáng)土地管理，制定土地監(jiān)管制度

地方人民政府要進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序，對(duì)土地的供給要有正確的方向，定期開展專項(xiàng)整治，嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機(jī)取巧非法圈地、占地行為 ，避免為獲取臨時(shí)和短期土地收益而擅自占有和非法交易土地。政府應(yīng)采取嚴(yán)格的限制措施，按照我國土地法律規(guī)定，政府一般只能為公共事業(yè)而啟動(dòng)征地權(quán)，商業(yè)土地一律進(jìn)行市場掛牌才能進(jìn)行輔助性的征地。

4.強(qiáng)化物業(yè)管理，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境

在我市房地產(chǎn)開發(fā)取得很好成績的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些不盡人意的地方，如；小區(qū)物業(yè)設(shè)施不配套，環(huán)境綠地太少、休閑娛樂場所不配套等。開發(fā)企業(yè)在建設(shè)中只注重建設(shè)面積的容積率高，而不考慮建設(shè)的綠化率，只注重商業(yè)用房和居住用房的建設(shè)而對(duì)配套的物業(yè)設(shè)施建設(shè)很少顧及，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，除了開發(fā)商單一建設(shè)外，最重要的一點(diǎn)就是地方政府總體規(guī)劃的思路落后。綜合的配套規(guī)劃思路應(yīng)該是；綠地植被面積、休息娛樂建設(shè)、退休老人活動(dòng)室、停車位的預(yù)留空地以及小區(qū)幼兒園等等。目前功能單一的小區(qū)，給克州今后的物業(yè)管理工作帶來許多隱患，給人們?nèi)罕姷纳顜碓S多不便，直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量。

5.完善住房維修基金的收繳、使用、管理制度

住宅維修基金是對(duì)公共設(shè)施保修期結(jié)束后的損壞進(jìn)行維修的資金保障，阿圖什房地產(chǎn)市場起步晚，維修基金收繳工作起步也晚，近幾年開發(fā)修建的小區(qū)執(zhí)行維修基金的收繳，老舊住房未繳納維修基金，目前就存在許多老舊住宅年久失修，嚴(yán)重?fù)p壞，需要維修，而苦于沒有維修基金，造成小區(qū)臟、亂、差、建管脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重，政府因制定相應(yīng)的補(bǔ)救措施，及時(shí)追繳房屋維修基金的收繳工作。

6.降低房價(jià)，促進(jìn)銷售。

消費(fèi)者的購買力與收入有著直接的關(guān)聯(lián)，房價(jià)過高，消費(fèi)者無力購買，因此政府部門應(yīng)該合理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)稅收，減少不合理收費(fèi)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而使房價(jià)理性回歸。