文/于雪梅　煙臺(tái)市住房保障中心　山東煙臺(tái)　264000

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關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義

文/于雪梅煙臺(tái)市住房保障中心山東煙臺(tái)264000

【摘要】本文首先對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的概念和特點(diǎn)進(jìn)行分析，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行對(duì)比，介紹共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)勢(shì)，然后從完善經(jīng)濟(jì)適用房制度、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、縮小貧富差距、減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)、促進(jìn)公共資金的撬動(dòng)效應(yīng)三個(gè)方面，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義，進(jìn)行深入的研究。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)住房；經(jīng)濟(jì)適用房；保障性住房；意義

住房問(wèn)題直接關(guān)系到居民的基本生活，還是國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要保障，因此，每個(gè)國(guó)家都很重視住房問(wèn)題，各個(gè)國(guó)家根據(jù)自身的實(shí)際情況，推出了不同的住房政策，解決其面臨的住房問(wèn)題，雖然不同國(guó)家的住房政策千差萬(wàn)別，但是住房自由化率的提高是總體趨勢(shì)。我國(guó)從上世紀(jì)70年代開始進(jìn)行住房福利制度改革，直到2007年時(shí)，江蘇省淮安市開始試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，隨后在全國(guó)各地廣泛開展，共有產(chǎn)權(quán)住房的主要目的，是讓中低收入住房困難的家庭，可以通過(guò)和政府共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，以此來(lái)降低購(gòu)房的成本，隨后市民可以逐漸的向政府贖回成本。

1、共有產(chǎn)權(quán)住房的概念和特點(diǎn)

共有產(chǎn)權(quán)住房，就是降低地方政府的土地出讓收益，低價(jià)配售給那些符合相應(yīng)條件的家庭，二者之間簽訂合同，確定產(chǎn)權(quán)的份額比例，以及房屋上市交易的條件和分配方式等，現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)住房，主要面對(duì)中低收入群體，這些人在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)，可以與政府按照一定的比例，同時(shí)擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，然后在逐漸的從政府手中贖回產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是建立在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房相比，共有產(chǎn)權(quán)房的制度更加完善，用地性質(zhì)從劃撥改為出讓，完全按照商品住房進(jìn)行開發(fā)，銷售的價(jià)格也按照商品房計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)會(huì)增加土地成本，無(wú)法發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房抑制市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。共有產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)買時(shí)，個(gè)人和政府的出資比例可以根據(jù)所在地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)定，如常見的三七、五五等比例，購(gòu)房者確定自己所付比例后，依然可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，與傳統(tǒng)的零首付模式相比，就是由前期的墊資人從房產(chǎn)商變成了政府。

共有產(chǎn)權(quán)住房在我國(guó)從2007年開始實(shí)行，現(xiàn)行的政府出資比例中，常見的有三成和七成兩種，目前我國(guó)很多城市都推行了共有產(chǎn)權(quán)住房，每個(gè)城市根據(jù)自身的實(shí)際情況，相應(yīng)制度和政策也不同，如上海模式中，規(guī)定政府所占產(chǎn)權(quán)比例在30%到40%之間，政府出資的方式有免收土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和各種稅費(fèi)減免等，房屋面積控制在40到70平方米之間，符合城市中低收入住房困難的家庭才可以申請(qǐng)。相比之下，北京模式中政府的產(chǎn)權(quán)比例為30%左右，房屋面積在90平米以下為主，最大不可超過(guò)140平米。而淮安模式的政府所占產(chǎn)權(quán)比例分別有30%和50%兩種，房屋面積在60平米左右，最大在90平米之內(nèi)。由此可以看出，各地政府出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，主要變化的是政府所占產(chǎn)權(quán)比例和房屋面積。

2、共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義

2.1完善經(jīng)濟(jì)適用房制度

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房制度中，存在先天性的缺陷，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)，很好的解決了經(jīng)濟(jì)適用房中模糊的有限產(chǎn)權(quán)的概念，對(duì)于住房保障和市場(chǎng)機(jī)制的對(duì)接，有重要的意義，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在房屋的開發(fā)和銷售上，都與普通的商品住房一致，沒有任何的區(qū)別，只是政府與購(gòu)房者之間進(jìn)行協(xié)議，減免相應(yīng)的土地出讓金和稅費(fèi)等，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例，讓中低收入的群體，能夠買得起住房。從中可以看出，共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間，都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，產(chǎn)權(quán)的界定非常清楚，但是對(duì)于購(gòu)買者有著嚴(yán)格的要求，必須符合城市中低收入群體的標(biāo)準(zhǔn)，以及一些地方性的要求，才能夠申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房，這與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房制度相同，因此，可以將其看作是經(jīng)濟(jì)適用房的升級(jí)版。

2.2改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、縮小貧富差距

受到傳統(tǒng)思想的影響，我國(guó)人民更加重視住房問(wèn)題，擁有一套住房除了解決居住問(wèn)題之外，也是社會(huì)地位的體現(xiàn)，對(duì)于居無(wú)定所的人們，心理上很難得到社會(huì)歸屬感，還有居住環(huán)境的差異會(huì)導(dǎo)致居住隔離，甚至導(dǎo)致階級(jí)地位分化，因此，人們都希望能夠擁有提高自主產(chǎn)權(quán)的住房。在這種背景下，實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，不但能夠解決城市中低收入群體的居住問(wèn)題，同時(shí)滿足了其心理上的需求，使其對(duì)物質(zhì)的占有和使用接近社會(huì)平均水平，尤其是近些年房?jī)r(jià)的飛速上漲，住房已經(jīng)成為很多家庭投資的內(nèi)容，在通貨膨脹預(yù)期較大時(shí)，購(gòu)置房產(chǎn)無(wú)疑是很好的選擇，這容易導(dǎo)致傳統(tǒng)的保障性住房投資意義大于消費(fèi)意義，進(jìn)一步引發(fā)社會(huì)分配不公。近些年我國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，使得早期買房者和未購(gòu)房者之間的貧富差距越來(lái)越大，甚至已經(jīng)威脅到了社會(huì)的安定，與傳統(tǒng)的保障性住房制度相比，共有產(chǎn)權(quán)住房從源頭上來(lái)解決問(wèn)題，將商品房按照市場(chǎng)渠道進(jìn)行分配，住房本身沒有任何的差異，不會(huì)由于住房環(huán)境不同導(dǎo)致的階級(jí)分化，同時(shí)中低收入群體可以購(gòu)買住房，一段時(shí)間后就能夠得到完全的產(chǎn)權(quán)，也是一種投資的方式，避免了由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的購(gòu)房者和無(wú)房者間的貧富差距。

2.3減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)、促進(jìn)公共資金的撬動(dòng)效應(yīng)

在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中，政府出資占有一定的住房產(chǎn)權(quán)，這部分資金具有了收益性和流動(dòng)性，而且是以類似于租金的方式回收，購(gòu)房者從政府手中贖回住房產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中，需要支付相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)的價(jià)格等，購(gòu)買政府或社會(huì)物化的投資部分，這部分價(jià)格包括了產(chǎn)權(quán)的溢價(jià)和投資額。購(gòu)房者擁有完全的住房產(chǎn)權(quán)后，房屋就失去了共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性，脫離了相應(yīng)的保障體系，與普通的商品住房一樣，政府可以將回收的資金，重新投入到共有產(chǎn)權(quán)住房體系中，這樣循環(huán)的利用資金，避免了傳統(tǒng)保障住房的建設(shè)資金，從而減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。

結(jié)語(yǔ)：

住房問(wèn)題關(guān)系到基礎(chǔ)的民生和社會(huì)的穩(wěn)定，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)黃金十年的發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲的速度過(guò)快，導(dǎo)致城市中低收入群體買不起住房，為了解決住房問(wèn)題，我國(guó)出臺(tái)了很多保障性住房政策，但是取得效果很差。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實(shí)行，從源頭上解決中低收入群體的住房問(wèn)題，商品住房的屬性不變，所有住房的居住環(huán)境沒有差異，能夠滿足人們的居住需求和心理需求，應(yīng)該在我國(guó)推廣應(yīng)用。

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