文/羅晗 菏澤交通集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東菏澤 274100

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題及對策

文/羅晗 菏澤交通集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東菏澤 274100

項(xiàng)目管理對于房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力的提升具有重要的意義，科學(xué)有效的項(xiàng)目管理工作能夠有效的杜絕不正當(dāng)競爭行為，維持正常秩序，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作需要進(jìn)行管理理念的創(chuàng)新，引進(jìn)嚴(yán)格的成本控制機(jī)制;完善售后服務(wù)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系,提高各環(huán)節(jié)管理水平，使得工程質(zhì)量有所保障，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，注入新活力，本文詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題,提出了有效的解決對策。

房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理；問題；對策

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的主要問題

1.1 管理理論指導(dǎo)相對缺乏

房地產(chǎn)市場火爆時，開發(fā)企業(yè)出于市場狂熱以及對暴利的追逐盲目跟風(fēng)上馬開發(fā)項(xiàng)目，投機(jī)目的很強(qiáng)雖然在這樣的情況下仍然有企業(yè)賺到錢，但是隨著房地產(chǎn)市場日漸飽和，競爭日趨激烈，靠傳統(tǒng)“拍腦袋”、“憑經(jīng)驗(yàn)”的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營方式逐步暴露出它的弊端:直接導(dǎo)致成本增高、樓盤滯銷、資金回收期延長，甚至項(xiàng)目爛尾，資金鏈斷裂、企業(yè)破產(chǎn)等情況屢見不鮮究其原因是缺乏成熟完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理理論知識指導(dǎo)，忽視專業(yè)經(jīng)營方法，阻礙了

企業(yè)的健康發(fā)展。

1.2 忽視房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的可行性研究

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入巨大，開發(fā)周期長，對政策和市場變化敏感，進(jìn)行立項(xiàng)前的可行性研究、充分論證，已是行業(yè)的通行做法。但是投資者的趨利性和市場跟風(fēng)行為，開發(fā)企業(yè)往往省略了這一關(guān)鍵而重要步驟或者流于表面，缺少實(shí)證資料，數(shù)據(jù)不全、深度不夠，不具備參考價值：一是部分項(xiàng)目投資者為了拿到政府優(yōu)惠政策，低價拿地進(jìn)行囤地賺取因土地升值帶來的價差，不是真正想搞開發(fā);第二是受時間、成本、費(fèi)用、人力資源等因素的影響，企業(yè)對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)調(diào)查不到位，不經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查，缺少產(chǎn)品定位分析，貸款融資方案，導(dǎo)致項(xiàng)目結(jié)果是輕則項(xiàng)目開發(fā)失敗、企業(yè)破產(chǎn)，重則擾亂市場次序，導(dǎo)致社會不穩(wěn)定。

1.3 項(xiàng)目計(jì)劃和進(jìn)度控制不嚴(yán)格

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理所處的內(nèi)外部環(huán)境，項(xiàng)目的計(jì)劃和進(jìn)度管理存在許多不足。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。項(xiàng)目計(jì)劃和進(jìn)度管理的前提條件在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者能夠做好項(xiàng)目進(jìn)度的事前規(guī)劃。但是，實(shí)踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃卻往往是十分混亂，沒有賦予充分的重視，在項(xiàng)目開發(fā)過程中往往沒有對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行“摸底”，來制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度安排，更不用說專門有部門和人員來負(fù)責(zé)進(jìn)度監(jiān)督和管控了。第二，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對工程前半期往往疏于監(jiān)管，對于施工進(jìn)度過分自信而導(dǎo)致松懈而到項(xiàng)目中期之后，則又為了盡快完工，追趕工程進(jìn)度，往往犧牲了工程的質(zhì)量，增加項(xiàng)目投資，無形中提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

1.4 缺少風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案和手段

市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何商業(yè)行為都是有風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程都面臨各種風(fēng)險(xiǎn):政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。它們隨時都可能爆發(fā)，影響項(xiàng)目進(jìn)程?，F(xiàn)實(shí)中的開發(fā)企業(yè)經(jīng)常抱著僥幸心理，沒有對這些可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判，提前制定有針對性的預(yù)案。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時，缺乏應(yīng)對措施，或者應(yīng)對不當(dāng)不及時，項(xiàng)目推進(jìn)因此付出不必要的成本，乃至項(xiàng)目夭折。

2、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效策略

2.1 做好市場調(diào)研，找準(zhǔn)自身定位

開發(fā)商在開發(fā)之前應(yīng)積極進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場現(xiàn)狀以及消費(fèi)者的需求，實(shí)行信息化管理，實(shí)時掌握市場動向，以免出現(xiàn)信息滯后的情況。在了解市場的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析自身實(shí)力以及不足之處，并明確自身在市場環(huán)境中的位置，找準(zhǔn)定位，從長遠(yuǎn)考慮，合理確定所從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型。然后進(jìn)一步深入調(diào)查，從實(shí)際出發(fā)，積極開發(fā)能夠以最低消耗獲取最大效益的項(xiàng)目。調(diào)研工作及市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，必須加強(qiáng)重視。根據(jù)市場需求搞好產(chǎn)品定位，比如若是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，可多建別墅、高檔住宅等；若是貧困地區(qū)，則應(yīng)減少高檔次住宅的建設(shè)，以經(jīng)濟(jì)房為主，進(jìn)而占領(lǐng)更多市場。

2.2 更新房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理理念，創(chuàng)新進(jìn)度管理模式

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理，可以從以下幾個方面入手:第一，建立精細(xì)化管理的企業(yè)文化，“精細(xì)化管理”的“精細(xì)化”，其特點(diǎn)就體現(xiàn)在，企業(yè)管理的模式從以往單憑經(jīng)驗(yàn)的粗放型管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽空鎸?shí)的數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目工程的管理進(jìn)行細(xì)致的分工、規(guī)范和分段，以實(shí)現(xiàn)管理活動在各個環(huán)節(jié)無孔不入的滲透進(jìn)度管理，看似簡單，實(shí)則與其他各個要素緊密相連，因此必須樹立精細(xì)化管理理念。第二，創(chuàng)建進(jìn)度管理創(chuàng)新模式，積極借鑒和運(yùn)用現(xiàn)金的進(jìn)度管理工具，實(shí)際上，現(xiàn)代進(jìn)度管理的技術(shù)理念和手段己經(jīng)十分豐富，市場上也有多款軟件可供中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者選擇和使用，特別是新興的信息通訊技術(shù)的廣泛應(yīng)用。

2.3 加強(qiáng)自身建設(shè)，強(qiáng)化售后服務(wù)

正確定位只是基礎(chǔ)，此外還需完善自身建設(shè)，得到市場和消費(fèi)者的認(rèn)可，如此才能長久發(fā)展下去。從國內(nèi)現(xiàn)狀來看，購房是個人和家庭的頭等大事，消費(fèi)者購房時通常會綜合品牌、信譽(yù)、價格、質(zhì)量、服務(wù)等多種因素加以考慮。因此，開發(fā)商必須加強(qiáng)自身內(nèi)部建設(shè)，樹立良好形象，根據(jù)消費(fèi)者心理，積極打造信譽(yù)品牌，以贏得消費(fèi)者青睞，而這一切都要建立在高品質(zhì)的基礎(chǔ)上。另外，銷售人員的素質(zhì)極為關(guān)鍵，高素質(zhì)以及良好的服務(wù)水平往往更能吸引打動消費(fèi)者。所以開發(fā)商應(yīng)定期展開專業(yè)培訓(xùn)，提升銷售人員的綜合素質(zhì)，并建立良好為民的售后服務(wù)，以吸引更多的消費(fèi)者。

2.4 加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)長期工作，內(nèi)容繁雜，涉及諸多部門，其管理工作應(yīng)貫穿于各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平高低影響并決定著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗，也關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景。特別當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場也面臨調(diào)整，需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目管理水平，不斷改進(jìn)項(xiàng)目管理工作。

[1]劉美玉,魯金富.論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)[J].江西建材,2017,01:236+239.

[2]羅昌耀.多項(xiàng)目背景下房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力評價研究[D].重慶交通大學(xué),2015.