李宇嘉

近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議均提出，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展”。而且，住建部正在擬定發(fā)展租賃市場(chǎng)、構(gòu)建租售并舉的新型住房制度，并提請(qǐng)國(guó)務(wù)院發(fā)布。據(jù)悉，大力培育規(guī)模化和專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是重點(diǎn)。之所以重視由機(jī)構(gòu)開展規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)，除了考慮多渠道去化樓市庫(kù)存外，事實(shí)上也是改變“散租”亂象，適應(yīng)存量時(shí)代住房需求新變化（租房明顯增加）、培育“先租后買”住房梯度消費(fèi)模式，以及迎合新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中“新市民”租房需求的必然訴求。

一、我國(guó)未來(lái)迫切需要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

1.存量住房時(shí)代租賃需求迅速增加

我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均擁有的產(chǎn)權(quán)住房，已從2008年的0.8套/戶增長(zhǎng)到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位周轉(zhuǎn)房、軍產(chǎn)住房等，實(shí)際住房擁有更樂(lè)觀。因此，在“去庫(kù)存”、降低經(jīng)濟(jì)和財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)的依賴、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長(zhǎng)的大背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)整體上已經(jīng)進(jìn)入了存量住房的時(shí)代。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在存量住房時(shí)代，一個(gè)很大的特征就是，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國(guó)，居民買房置業(yè)之所以非常盛行和超前，就在于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)收益，以及房屋增值給居民家庭帶來(lái)的社會(huì)保障效應(yīng)。一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱或沒(méi)有了，多數(shù)居民不會(huì)以“舉祖孫三代之力”來(lái)買房，而且買房也不會(huì)超前了。由此，租房的比例也會(huì)明顯上升。

2.大城市租賃市場(chǎng)已成規(guī)模

目前，我國(guó)率先進(jìn)入存量住房時(shí)代的超大城市，租賃住房人群占比已超過(guò)居住自有住房人群的占比。目前，深圳實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口中，70%長(zhǎng)期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創(chuàng)業(yè)人群。2014年58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報(bào)告》顯示，北京每天約有20萬(wàn)人在租房（15萬(wàn)人整租、5萬(wàn)人合租）。

總結(jié)一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無(wú)法支付高房?jī)r(jià)而長(zhǎng)期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類就是農(nóng)民工。目前，全國(guó)近2.7億農(nóng)民工，在就業(yè)地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡(jiǎn)易工棚外，超過(guò)80%的人選擇租房。

在住房存量時(shí)代，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，住房租賃人群會(huì)增加，國(guó)際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時(shí)，在大城市業(yè)已居高的房?jī)r(jià)水平下，畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人群、新市民等多數(shù)被迫選擇租房。此外，未來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，在于以農(nóng)民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數(shù)就業(yè)于建筑業(yè)、家政、環(huán)衛(wèi)等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。

3.“新市民”將是未來(lái)租賃市場(chǎng)的主體

根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《2013年的中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬(wàn)元，除去17.6萬(wàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬(wàn)，尚不及14.1萬(wàn)首付（按照全國(guó)三四線城市平均房?jī)r(jià)4700元/每平方米假設(shè)的100平方米商品房3成首付），而最具流動(dòng)性的金融資產(chǎn)（包括儲(chǔ)蓄）僅2.4萬(wàn)元。因此，我國(guó)大部分農(nóng)民工家庭不具備城鎮(zhèn)購(gòu)房支付能力，即便未來(lái)他們成為了“新市民”，絕大多數(shù)還會(huì)選擇租房。

國(guó)家人口和計(jì)劃生育委員會(huì)發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》顯示，截止到2013年，全國(guó)流動(dòng)人口已達(dá)2.45億，占城鎮(zhèn)常住人口的40%。其中，超過(guò)77%為“80后”，72%的流動(dòng)人口通過(guò)租房居住，主要是以租住小產(chǎn)權(quán)房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來(lái)我國(guó)各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場(chǎng)已成為與商品房銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)、同等重要的一個(gè)部分。由此，規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)，也成為未來(lái)行業(yè)管理的新主題之一。

二、目前住房租賃市場(chǎng)秩序有待規(guī)范

長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是行業(yè)主管部門，還是統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，關(guān)注的重點(diǎn)是房屋開發(fā)和銷售市場(chǎng)，而租賃市場(chǎng)一直處于無(wú)規(guī)范、無(wú)管理、無(wú)數(shù)據(jù)的“野蠻生長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)。除了國(guó)家及各地統(tǒng)計(jì)局在計(jì)算CPI時(shí)會(huì)公布租金價(jià)格指數(shù)外，目前關(guān)于實(shí)際租金價(jià)格（每月每平方米租金水平）并無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)。

而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對(duì)接服務(wù)，但各地房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋中介的管理嚴(yán)重不足、滯后，行業(yè)社會(huì)組織——經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)自治管理還沒(méi)有建立起來(lái)。同時(shí)，中介準(zhǔn)入門檻低、行業(yè)也無(wú)服務(wù)和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，加上租賃代理收費(fèi)遠(yuǎn)低于銷售代理收費(fèi)，中介服務(wù)的質(zhì)量比較低。

因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對(duì)出租者（房東）來(lái)講，由于政府監(jiān)管、行業(yè)自律缺失，出租房子的權(quán)益保障（比如家具保養(yǎng)、衛(wèi)生環(huán)境、按時(shí)交租等）也不到位，導(dǎo)致房子拿來(lái)出租時(shí)，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權(quán)益無(wú)法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅(qū)逐，租客沒(méi)有歸屬感。由此，租賃市場(chǎng)供應(yīng)陷入“劣幣驅(qū)逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對(duì)方權(quán)益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場(chǎng)也無(wú)法規(guī)范和成長(zhǎng)起來(lái)。

三、發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的必然性及當(dāng)前存在的問(wèn)題

適應(yīng)存量住房時(shí)代、新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中龐大的住房租賃需求，除了要補(bǔ)缺監(jiān)管缺失，培育行業(yè)自律，改變無(wú)監(jiān)管、無(wú)自律狀態(tài)下私人“散租”主導(dǎo)，違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，租賃雙方權(quán)益得不到保障的現(xiàn)狀外，壯大機(jī)構(gòu)租賃的占比，發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)，將成為行業(yè)變革的重要方向。全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市（鎮(zhèn)）89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅。但是，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

德國(guó)之所以租賃住房家庭占比超過(guò)50%，高居全球第一，與其機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展成熟關(guān)系密切。2011年，德國(guó)租賃市場(chǎng)中，私人租賃部門擁有住房1410萬(wàn)套，其中機(jī)構(gòu)租賃就擁有410萬(wàn)套，約占私人租賃的30%。同時(shí)，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時(shí)期內(nèi)接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)入限制等。這樣，在機(jī)構(gòu)租賃和公共租賃的配合下，整個(gè)租賃市場(chǎng)非常受歡迎。

目前，機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)發(fā)展有幾大阻礙。

首先，全國(guó)主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價(jià)之比）達(dá)到250倍左右，重點(diǎn)城市高達(dá)600-800倍。在社會(huì)平均收益率可以達(dá)到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)商投資和開展規(guī)?；I(yè)化租賃并無(wú)積極性。

其次，企業(yè)自有或收購(gòu)房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯(cuò)配嚴(yán)重，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，加上資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）滯后，當(dāng)前不具備企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境。

再次，目前私人“散租”規(guī)避房產(chǎn)稅等稅費(fèi)后，尚可實(shí)現(xiàn)2%-4%的租金回報(bào)率，機(jī)構(gòu)介入的話，必然面臨房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、企業(yè)所得稅等，機(jī)構(gòu)規(guī)模化租賃的成本收益更加不匹配。

最后，租賃提供的是“軟服務(wù)”，相比房屋開發(fā)和銷售單純提供實(shí)物房屋來(lái)說(shuō)，交易的環(huán)節(jié)多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場(chǎng)問(wèn)題重重的情況下，租賃企業(yè)的收益更難保障。

四、房屋銀行是發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃的切入點(diǎn)

筆者認(rèn)為，未來(lái)發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)，可行的切入點(diǎn)是房屋銀行，即由房屋所有人將房屋的使用權(quán)以定期方式，全權(quán)委托房屋租賃公司，由后者負(fù)責(zé)招租、出租及管理（家具配備、維修、協(xié)同物業(yè)管理）。為避免隨意轉(zhuǎn)租、攜款潛逃、侵害租賃雙方權(quán)益，可由行業(yè)管理部門牽頭制定管理標(biāo)準(zhǔn)，并協(xié)調(diào)協(xié)會(huì)、市場(chǎng)管理部門，加強(qiáng)對(duì)房屋銀行管理、投訴受理等。

在房屋銀行模式下，政府有限的監(jiān)管資源應(yīng)用到刀刃上，幾家大型房屋銀行規(guī)范經(jīng)營(yíng)，疊加政府公租，可帶來(lái)示范效應(yīng)，穩(wěn)定整個(gè)租賃市場(chǎng)。中介機(jī)構(gòu)發(fā)展為房屋銀行，既可實(shí)現(xiàn)租賃信息平臺(tái)建設(shè)和低成本運(yùn)營(yíng)，租客發(fā)展來(lái)的房屋買家也改變了規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)成本收益不匹配局面，還有助于培育“先租后買”的消費(fèi)模式。同時(shí)，為了激發(fā)房屋銀行的積極性，不僅要在企業(yè)稅收上給優(yōu)惠，還要探索REITs等低廉成本資金的支持，提高企業(yè)收益，降低期限錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管，房屋銀行成為穩(wěn)定的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，并通過(guò)不斷壯大市場(chǎng)份額來(lái)獲得規(guī)?；找?、降低單位成本后，整個(gè)租賃市場(chǎng)的秩序會(huì)全面改善。同時(shí)，房屋銀行與政府公共租賃結(jié)合，整個(gè)租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)占比將大大提升。此時(shí)，納入政府管理、行業(yè)自律軌道的機(jī)構(gòu)租賃，就成為整個(gè)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定的基石。同時(shí)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持低通脹、低利率、穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面，隨著機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模的壯大，資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）成為可能，而政府后續(xù)推行租金管制、財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)支持龐大租賃人群的基本住房需求也就成為可能。

李求軍/責(zé)任編輯