海寧卡森地產(chǎn)有限公司 周晶

室內(nèi)裝修市場的納稅籌劃
——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

海寧卡森地產(chǎn)有限公司 周晶

一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)利潤對于稅務(wù)成本的敏感性較強(qiáng)，因此納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收成本的一項(xiàng)重要措施。隨著精裝修房業(yè)務(wù)的比重提高，精裝修房業(yè)務(wù)的納稅籌劃成為涉稅工作的重點(diǎn)，而目前，相關(guān)的籌劃工作經(jīng)驗(yàn)缺乏，給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來了不便。本文從精裝修房業(yè)務(wù)的特性出發(fā)，認(rèn)真分析了納稅籌劃的可能性，并針對性地提出了納稅籌劃策略。

精裝修房 納稅籌劃 可能性 策略

目前，由于市場需求的增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越熱衷開發(fā)精裝修房。相比于毛坯房，對于消費(fèi)者來說，精裝修房的裝修成本更低，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，精裝修房的價(jià)格更高，有利于其擴(kuò)大裝修業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，稅收的占比較大，稅收目錄高達(dá)十幾種，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的成本壓力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一直致力于納稅籌劃的工作。房地產(chǎn)企業(yè)的成本比較復(fù)雜，這為納稅籌劃提供了空間，但是，以往的納稅籌劃主要針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對于精裝修業(yè)務(wù)的納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)較少。隨著精裝修房的占比增加，房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新審視精裝修房的納稅籌劃。納稅籌劃必須在法律范圍內(nèi)開展，如果操作不當(dāng)，將會(huì)陷入偷稅漏稅的局面，特別是目前納稅籌劃的人才較少，納稅籌劃的專業(yè)性較強(qiáng)，企業(yè)不得不重新審視精裝修房的納稅籌劃工作。

1 精裝修房納稅籌劃的可能性

1.1 營改增為降低稅負(fù)提供了契機(jī)

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的營改增改革正在進(jìn)行試點(diǎn)工作，一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)繳納營業(yè)稅，而營業(yè)稅本身存在重復(fù)征稅的弊端，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大。因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)的主要成本就是人工成本、材料成本和財(cái)務(wù)成本等，而材料成本的比重最大，在營業(yè)稅制情況下，建安材料和裝修材料的增值稅是無法抵扣的，這無形中增加了企業(yè)的成本，降低了利潤空間。并且，營改增對于精裝修房業(yè)務(wù)是一個(gè)重大利好，精裝修涉及的設(shè)備的裝修材料可以按照17%的增值稅稅率進(jìn)行抵扣，而建安行業(yè)的增值稅率為11%，這樣可以大大降低稅負(fù)，并且也激發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)提高精裝修房比例的動(dòng)力。

1.2 精裝修業(yè)務(wù)存在稅收優(yōu)惠

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在所涉及的稅收種類中，土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的比重較大，特別是土地增值稅。針對土地增值稅的具體征收管理辦法，要想降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)，必須從土地增值稅的扣除項(xiàng)下手，土地增值稅的抵扣項(xiàng)一般包括開發(fā)成本、裝修成本、利息支出、開發(fā)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等。根據(jù)國稅局2006年發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，且可以加計(jì)20%進(jìn)行抵扣。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過提高裝修支出，從而降低土地增值稅的負(fù)擔(dān)水平。雖然增加裝修支出增加了房屋的開發(fā)成本，但是，該項(xiàng)支出增加了精裝修房的競爭優(yōu)勢，并且也降低了土地增值稅的負(fù)擔(dān)水平。

1.3 土地增值稅的稅率設(shè)置存在籌劃空間

土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的增值額越高，土地增值稅的稅率越高，土地增值稅的支出也就越高。但是，這個(gè)增值額是可以根據(jù)收入和成本進(jìn)行調(diào)節(jié)的，通過調(diào)節(jié)，可以確定不同的稅率，這為納稅籌劃提供了可能性空間。并且，土地增值稅稅率實(shí)行區(qū)間稅率，例如，增值比率低于50%，相應(yīng)的稅率為30%，因此，在一定的增值比率區(qū)間內(nèi)，土地增值稅的納稅籌劃也存在一定的空間。

2 精裝修房的納稅籌劃策略

2.1 加強(qiáng)增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣管理

對于增值稅的稅負(fù)管理問題，重點(diǎn)在于進(jìn)項(xiàng)增值稅的抵扣問題，對于房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，建筑材料和裝修材料種類復(fù)雜，如果管理粗放，無法及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)增值稅將無法抵扣，從而增加了營業(yè)稅的稅負(fù)。加強(qiáng)增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣管理，應(yīng)重視以下幾個(gè)問題。首先是施工單位和原材料供應(yīng)商的選擇問題。以往，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時(shí)，并不考慮對方單位是否能夠提供增值稅專用發(fā)票，但是，營改增改革之后，這種粗放式管理是行不通的。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工單位和供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)考慮其是否具有一般納稅人的資質(zhì)，雖然小規(guī)模納稅人也可以由稅務(wù)機(jī)關(guān)開具增值稅專用發(fā)票，但是，小規(guī)模納稅人提供的材料只能按照3%的稅率進(jìn)行抵扣。如果小規(guī)模納稅人提供的原材料價(jià)格較低，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合考慮價(jià)格和增值稅，并從中選擇合理的供應(yīng)商。其次是工程材料的供應(yīng)問題，房地產(chǎn)企業(yè)一般采用發(fā)包的方式將建筑業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)發(fā)包給其他單位，一般有兩種模式，一種是包工包料模式，一種是包工不包料的模式，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量選擇自行提供原材料，這樣能夠獲取建筑材料的增值稅專用發(fā)票。如果由發(fā)包方提供建筑材料，那么房地產(chǎn)企業(yè)將無法抵扣建筑材料的進(jìn)項(xiàng)增值稅。

2.2 適當(dāng)提高精裝成本進(jìn)行納稅籌劃

當(dāng)前，越來越多的開發(fā)商熱衷于開發(fā)精裝修房，根據(jù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的土地增值稅條例，裝修環(huán)節(jié)具有稅收優(yōu)惠，即裝修成本可以加計(jì)20%計(jì)入土地增值稅的扣除基數(shù)。盡管精裝修房會(huì)同步提高房屋銷售單價(jià)，增加銷售房產(chǎn)環(huán)節(jié)5%的營業(yè)稅，但是，由于其在計(jì)算土地增值稅時(shí)，裝修成本不但可以全額在稅前扣除，而且還可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠。因此，將大幅降低土地增值稅，增加企業(yè)的稅后利潤。

例如，根據(jù)某開發(fā)商的資料顯示，其開發(fā)項(xiàng)目的土地及開發(fā)成本為5000元/平方，裝修成本2000元/平方，開發(fā)費(fèi)用500元/平方，當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)維護(hù)稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，不考慮其他稅費(fèi)。現(xiàn)在有兩種方案，方案一：以10000元/平方的價(jià)格銷售毛坯房；方案二：以12000元/平方的價(jià)格銷售毛坯房(假設(shè)裝修業(yè)務(wù)不加價(jià))。對于方案一，土地增值稅的扣除成本為：5000+500+5000× 20%+10000×5%×(1+7%+3%)=7050元，土地增值率為(10000－7050)/7050=42%,則該單位應(yīng)繳納的土地增值稅為(10000－7050)×30%=885元，綜合來看，方案一的凈利潤為：10000－5000－500－10000×5%×(1+7%+3%)－885=3065元。

對于方案二，土地增值稅的扣除成本為：5000+2000×1.2+ 500+(5000+2000×1.2)×20%+10000×5%×(1+7%+3%)=9930元，土地增值率為(12000－9930)/9930=20.85%,則該單位應(yīng)繳納的土地增值稅為(12000－9930)×30%=621元，綜合來看，方案二的凈利潤為：12000－5000－500－2000－10000×5%×(1+7%+3%)－621=3329元。不難看出，方案二的土地增值稅負(fù)擔(dān)較輕，并且利潤也增加了。

此外，考慮到土地增值稅的額累進(jìn)制特點(diǎn)，如果處于臨界點(diǎn)邊緣，增加裝修成本后由于基數(shù)加大，增值額減小，相當(dāng)于分母增大，分子變小，由此進(jìn)一步引起適用增值稅率發(fā)生變動(dòng)，特別是普通住宅，處于20%免稅臨界點(diǎn)附近時(shí)，則節(jié)稅效果就會(huì)明顯得多。

2.3 利用業(yè)務(wù)分拆進(jìn)行納稅籌劃

目前，精裝修房的開發(fā)業(yè)務(wù)比較靈活，有的單位將精裝修房作為一個(gè)整體業(yè)務(wù)出售，也有的單位將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)分開出售，對于裝修業(yè)務(wù)另外簽訂勞務(wù)合同。這兩種業(yè)務(wù)對于土地增值稅的影響是不同的，如果將開發(fā)業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)作為一個(gè)整體，那么裝修業(yè)務(wù)的增值額將會(huì)進(jìn)入土地增值稅的增值額中，如果分開，裝修業(yè)務(wù)只征收營業(yè)稅，而不計(jì)入土地增值稅的增值額內(nèi)，特別是土地增值稅的稅率達(dá)到30%以上的情況下，業(yè)務(wù)分拆具有一定的節(jié)稅效果。舉例為證，某開發(fā)商開發(fā)了一套裝修完好的房產(chǎn)，出售價(jià)格暫定為500萬，其中可以扣除的開發(fā)成本為200萬，該精裝修房業(yè)務(wù)的增值額為(500－200)/200=150%，因此，該業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅為：(500－200)×50%－200×15%=120萬。如果該該單位在銷售時(shí)簽訂了兩份合同，一份是房屋銷售合同，銷售價(jià)格為350萬，一份是房屋裝修合同，合同金額為150萬，房屋銷售允許扣除的開發(fā)成本為150萬，則銷售業(yè)務(wù)所適用的土地增值稅稅率為：(350－150)/150=133%,該單位需繳納的土地增值稅為：200×50%－150×15%=77.5萬。通過測算，開發(fā)業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)的分離可以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。采用這種方法進(jìn)行納稅籌劃需要注意業(yè)務(wù)形式，如果僅在銷售合同中補(bǔ)充了裝修協(xié)議，按照稅法規(guī)定，裝修業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售，并計(jì)入土地增值稅的增值額中。因此，要想達(dá)到節(jié)稅目的，開發(fā)商需要與客戶簽訂兩份合同。

3 加強(qiáng)精裝修房納稅籌劃的對策

3.1 做好會(huì)計(jì)基礎(chǔ)資料的核算工作

在進(jìn)行納稅籌劃決策時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)詳細(xì)測算籌劃策略的效益，以銷售定價(jià)籌劃為例，相關(guān)負(fù)責(zé)人需要計(jì)算不同價(jià)格區(qū)間內(nèi)的土地增值稅負(fù)擔(dān)，還要測算不同價(jià)格區(qū)間的利潤水平，從而才能決策出合理的定價(jià)區(qū)間，這需要房地產(chǎn)企業(yè)出具非常詳細(xì)的成本資料，如果成本資料不準(zhǔn)確、不細(xì)致，那么納稅籌劃的決策必然存在誤差，甚至?xí)`導(dǎo)決策結(jié)果。其次，納稅籌劃對于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也存在影響。如果企業(yè)利用開發(fā)和裝修業(yè)務(wù)分離的策略進(jìn)行納稅籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然分開簽訂合同，基于管理的要求，企業(yè)必須分開核算開發(fā)業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)的成本，并分別確認(rèn)開發(fā)收入和裝修收入，這對于會(huì)計(jì)核算提出了新的要求。原來的裝修費(fèi)用只是開發(fā)成本的一部分，而在這種情況下，企業(yè)需要將裝修費(fèi)用單獨(dú)列支，這將改變原有的會(huì)計(jì)核算方法。

3.2 規(guī)劃好納稅籌劃的管理體制

當(dāng)前，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，納稅籌劃工作并不是企業(yè)日常財(cái)務(wù)工作的例行性工作。并且，納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性工作，很多企業(yè)缺乏相關(guān)專業(yè)人才，因此，也不太重視納稅籌劃工作。在很多情況下，納稅籌劃工作并沒有開展起來。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)相對較大，因此納稅籌劃存在較大的空間，納稅籌劃能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省很大一部分開支，有利于提高盈利水平。對于納稅籌劃工作，企業(yè)應(yīng)建立起科學(xué)的工作管理體制。首先，納稅籌劃應(yīng)提升到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的高度，納稅籌劃的管理歸財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，應(yīng)專人負(fù)責(zé)，且由財(cái)務(wù)部門的高層負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，并將納稅籌劃工作納入到日常的財(cái)務(wù)管理工作中。其次，應(yīng)建立一套流暢的納稅籌劃工作流程，納稅籌劃工作應(yīng)該經(jīng)歷以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：(1)確定涉稅行為性質(zhì)，明確經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)種類及相關(guān)的稅收法律制度；(2)分析稅收影響，確定納稅籌劃是否存在操作空間和對于企業(yè)的利潤影響；(3)設(shè)計(jì)籌劃方案，根據(jù)不同的籌劃策略，制定詳細(xì)的籌劃方案，并且提供詳細(xì)的會(huì)計(jì)資料以備評估；(4)評估備選方案，對于不同的備選方案進(jìn)行論證分析，既要考慮稅收水平，又要考慮對財(cái)務(wù)的影響，還要評估涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)，最終選擇出科學(xué)合理的籌劃方案。

從以上的分析不難看出，精裝修房業(yè)務(wù)存在納稅籌劃空間，并且精裝修業(yè)務(wù)存在稅收優(yōu)惠，從稅收調(diào)節(jié)的角度，國家是鼓勵(lì)精裝修業(yè)務(wù)的。本文給出了三種納稅籌劃策略，無論是從定價(jià)策略，還是業(yè)務(wù)分拆策略，都需要企業(yè)做好完善的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，因?yàn)榧{稅籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程。并且，本文的研究也存在局限性，本文僅指出了三種籌劃策略，而根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和精裝修業(yè)務(wù)的特性，精裝修房產(chǎn)的納稅籌劃還有其他的可能性，所以相關(guān)問題的研究還存在較大的空間。

[1] 梁文濤.與商品房裝修相關(guān)的土地增值稅納稅籌劃[J].財(cái)會(huì)月刊,2012(01).

[2] 胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2014(04).

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