張利霞

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

張利霞

2000年以后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度非?？?，在短短的10幾年間，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱力量。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投入的資金量往往非常巨大，再加上投資回收期的時(shí)間較長，因此，風(fēng)險(xiǎn)也就較之一般企業(yè)要高很多。為了抑制房價(jià)過快增長，國家近年來不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策在穩(wěn)定了房價(jià)的同時(shí)，也令房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境變得非常復(fù)雜，由于背負(fù)沉重的債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦外部市場環(huán)境發(fā)生了變化，或者政府又出臺(tái)了新的調(diào)控政策，那么很多房地產(chǎn)企業(yè)就有可能因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)?；诖耍髡咴谙挛闹幸晕覈康禺a(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，探討了他們應(yīng)該如何更加有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行了實(shí)證研究。

房地產(chǎn)業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

美國是最早開始研究企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警控制的國家，而且學(xué)者們?yōu)榱颂嵘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警控制的有效性，設(shè)計(jì)了很多種類的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模型。雖然應(yīng)用模型來控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難度更大，但其收效也更加理想，能夠全方位監(jiān)測(cè)企業(yè)所面對(duì)的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)的總體水平，從而為企業(yè)管理者制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施提供數(shù)據(jù)支持。雖然我國學(xué)者也進(jìn)行過相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)證研究，但由于我國企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)真實(shí)性以及準(zhǔn)確性還值得推敲，所以，實(shí)證研究的收效也并不如預(yù)期那樣理想。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）綜合財(cái)務(wù)狀況

因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展得比較晚，所以，還沒有建立起完善的資金籌集體系，單靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支撐運(yùn)營與發(fā)展的。作者收集并整理了我國幾大房地產(chǎn)集團(tuán)2013年與2014年的財(cái)務(wù)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)雖然實(shí)現(xiàn)了高額的盈利，但資產(chǎn)負(fù)債率卻都超過了60%，表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍然推行的是負(fù)債發(fā)展的戰(zhàn)略，資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

這類風(fēng)險(xiǎn)并不是由于外部房地產(chǎn)市場環(huán)境導(dǎo)致的，而是由房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中沒有做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)致的。例如，資金結(jié)構(gòu)失衡、財(cái)務(wù)管理效率低下等都會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)很高的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由于是內(nèi)部因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們將這類風(fēng)險(xiǎn)視為可控風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本管理風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。由于屬于資金密集型行業(yè)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要保證各項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)正常進(jìn)行必須準(zhǔn)備充足的資金，而全部依靠自有資金是不太現(xiàn)實(shí)的，只能通過向金融機(jī)構(gòu)貸款或者在證券市場中融資來籌集資金，但這些融資方式都受到嚴(yán)格的規(guī)管與限制，房地產(chǎn)企業(yè)只要有一個(gè)經(jīng)營指標(biāo)沒有達(dá)到主管部門的限定要求，也就無法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)；再加上過度融資會(huì)令資本結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營埋下隱患。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資自然也不例外，由于項(xiàng)目的建設(shè)期與投資期都很長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)較之一般企業(yè)要高很多；另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不重視投資前期的可行性論證工作，這無疑會(huì)令投資的不確定性變得更高。

（3）資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)無論是運(yùn)營自有資金，還是運(yùn)營籌資獲得的資金，都應(yīng)不斷優(yōu)化資金配置方式，從而提升資金使用效率。但房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營受外部市場環(huán)境的變化影響非常顯著，很容易產(chǎn)生資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

二、引致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

很多房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員以及財(cái)務(wù)人員都沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，認(rèn)為只要做好賬目管理，監(jiān)控好項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)就可以了，再做其它的風(fēng)險(xiǎn)管理工作只是浪費(fèi)資源而已。面對(duì)當(dāng)前這種總在不斷變化的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)如果不重新審視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，那么就很有可能由于風(fēng)險(xiǎn)控制不力而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡

由于自有資金不足，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過借貸來籌集發(fā)展資金，而債務(wù)比率過高不但會(huì)加重企業(yè)的資金使用成本，還會(huì)令企業(yè)失去資金管理的獨(dú)立性。一旦金融機(jī)構(gòu)的放貸政策發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)就很有可能無法繼續(xù)獲得貸款，從而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.內(nèi)控機(jī)制不完善

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)都將精力放在了開發(fā)市場上，沒有給予內(nèi)部管理工作足夠的重視，也沒有建立起完善的內(nèi)控機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部人員經(jīng)常會(huì)因?yàn)楣ぷ魇д`互相扯皮，企業(yè)資金管理效率極其低下。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率的措施建議

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

想要提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，首先就要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)高管層以及財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，尤其是財(cái)務(wù)人員，必須能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題，并分析導(dǎo)致這些問題的內(nèi)在原因，在此基礎(chǔ)上提出解決問題的具體的方案。另外，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)不斷提升自身的職業(yè)素質(zhì)，依靠專業(yè)的知識(shí)以及累積的工作經(jīng)驗(yàn)來處理遇到的工作問題，不能像過去那樣一遇到問題就推給領(lǐng)導(dǎo)。

2.完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，除了健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度之外，還應(yīng)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制，明確各部門以及各崗位的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)，這樣一旦出現(xiàn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，企業(yè)就可以第一時(shí)間找到相關(guān)責(zé)任人，并采取有效的應(yīng)對(duì)措施。

3.實(shí)施全面預(yù)算管理

預(yù)算作為企業(yè)經(jīng)營開支的指引與規(guī)范，能夠有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作者建議房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，將企業(yè)所有職能部門、所有工作崗位、所有員工都納入預(yù)算管理體系之中，明確他們的預(yù)算管理職責(zé)，并定期考核他們的預(yù)算執(zhí)行收效，以考核結(jié)果為依據(jù)對(duì)被考核對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。

4.拓展融資途徑

過去房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資途徑就是向銀行申請(qǐng)貸款，雖然這種融資方式的成本最低而且具有一定的穩(wěn)定性，但如果國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生了變化，銀行很有可能會(huì)收緊放貸限制，房地產(chǎn)企業(yè)自然也有無法獲得足夠的發(fā)展資金了。基于此，作者建議房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資途徑，到資本市場中尋求更加科學(xué)合理的融資途徑，從而降低對(duì)銀行貸款的依賴性，這樣還能優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，可謂一舉兩得。

5.完善內(nèi)控機(jī)制

盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)都建立起了內(nèi)控機(jī)制，但內(nèi)控的執(zhí)行收效卻遠(yuǎn)低于預(yù)期，各職能部門并不清楚自己肩負(fù)的內(nèi)控任務(wù)，也不知道應(yīng)該如何配合內(nèi)控工作的開展?；诖?，作者建議房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)控機(jī)制，除了明確各職能部門以及工作崗位的內(nèi)控職責(zé)之外，還應(yīng)健全內(nèi)控管理制度，讓所有員工都有規(guī)范的工作指引可以參考。如果員工都能夠按照規(guī)范的程序進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，那么房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力自然也就會(huì)得到有效的提高。

［1］房正武.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2012年第1期.

［2］周霞，陳光明.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析.會(huì)計(jì)之友，2012年第1期.

［3］高琪.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013年第9期.

（作者單位：鄭州工商學(xué)院）