陳平花

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

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投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題探討*

陳平花

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

根據(jù)投資性房產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)算的應(yīng)用現(xiàn)狀，分析投資性房產(chǎn)公允價(jià)值存在公允價(jià)值準(zhǔn)入門檻高、計(jì)量方法不統(tǒng)一、公允價(jià)值信息披露不充分、成為管理層利潤(rùn)操縱的工具等問(wèn)題。從宏觀和微觀兩個(gè)層面提出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的發(fā)展路徑。

投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值； 應(yīng)用現(xiàn)狀； 路徑選擇

20世紀(jì)90年代以來(lái)，公允價(jià)值計(jì)量模式隨著衍生金融工具的發(fā)展而備受關(guān)注，憑借其信息高度相關(guān)性優(yōu)勢(shì)一度成為會(huì)計(jì)計(jì)量的焦點(diǎn)。直到2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，人們才開(kāi)始深刻反思公允價(jià)值計(jì)量模式的不足，投資性房地產(chǎn)作為公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用于非金融資產(chǎn)的典型范例自然成為了論證公允價(jià)值科學(xué)與否的關(guān)注點(diǎn)。我國(guó)39號(hào)準(zhǔn)則就公允價(jià)值進(jìn)行了全方位規(guī)定包括有序交易和市場(chǎng)、三種估值方法和公允價(jià)值的三個(gè)層次等內(nèi)容[1]。目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大部分處于第二、三層級(jí)，其交易市場(chǎng)不像金融市場(chǎng)那樣活躍但也是此起彼伏，使得公允價(jià)值的確定相當(dāng)繁雜，雖然采用公允價(jià)值計(jì)量模式的市場(chǎng)條件還不完全具備但必須承認(rèn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)必定是公允價(jià)值計(jì)量模式的主戰(zhàn)場(chǎng)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

(一)應(yīng)用現(xiàn)狀概述

首先，從公允價(jià)值的使用頻率來(lái)看，自2007年準(zhǔn)則頒布以來(lái)，滬深A(yù)股市場(chǎng)中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公司數(shù)量雖不斷增加但仍未得到充分應(yīng)用，這也是眾多學(xué)者數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)果。截止2016年6月1號(hào)，滬深A(yù)股市場(chǎng)共有2 858個(gè)上市公司，擁有投資性房地產(chǎn)的公司1 256家，其中屬于房地產(chǎn)行業(yè)的有131家，而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中采用公允價(jià)值計(jì)量的不到100家，其中屬于房地產(chǎn)行業(yè)的不超過(guò)25家，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍依然偏窄。

其次，就公允價(jià)值的確認(rèn)方法來(lái)說(shuō)，據(jù)已披露評(píng)估方法的上市公司年報(bào)信息可知主要采用三種確定方法，一是利用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格，二是根據(jù)第三方公布的調(diào)查報(bào)告獲取的價(jià)格，三是參考類似市場(chǎng)價(jià)格自行確定公允價(jià)值，筆者從擁有投資性房地產(chǎn)的公司中隨機(jī)抽取10家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，采用市場(chǎng)類比法的有9家，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的有1家，由此可推測(cè)目前我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定方法以自行評(píng)估和專業(yè)評(píng)估為主。

再次，在信息披露方面，大部分上市公司均能夠按照信息披露編報(bào)規(guī)則的規(guī)定披露投資性房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，例如金隅股份、海南航空、華業(yè)地產(chǎn)等在年報(bào)中就披露了投資性房地產(chǎn)的金額、公允價(jià)值的依據(jù)、評(píng)估方法等內(nèi)容，一些企業(yè)在變更后續(xù)計(jì)量模式時(shí)也充分做出說(shuō)明并出具會(huì)計(jì)政策變更審計(jì)報(bào)告，例如泰禾集團(tuán)、美盈森等企業(yè)；但仍有部分企業(yè)對(duì)于公允價(jià)值的確認(rèn)條件、轉(zhuǎn)換條件等并未全面披露，例如方大集團(tuán)、津?yàn)I發(fā)展等上市公司2015年報(bào)就沒(méi)有其相關(guān)信息說(shuō)明，中國(guó)高科和力帆股份也未對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行充分披露，信息披露編報(bào)規(guī)定還未完全落到實(shí)處。另外，通過(guò)翻閱這些上市公司審計(jì)報(bào)告發(fā)現(xiàn)其幾乎是無(wú)保留意見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告，也未見(jiàn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)公允價(jià)值發(fā)表任何意見(jiàn)。

最后，在會(huì)計(jì)人員任職資格方面，筆者同樣以之前調(diào)查的10家上市公司為樣本，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)基本要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員擁有本科以上會(huì)計(jì)或財(cái)務(wù)管理專業(yè)學(xué)歷并持有會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)，但會(huì)計(jì)人員崗前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)的次數(shù)不多，對(duì)于公允價(jià)值知識(shí)普及更是少見(jiàn)。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題分析

通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用現(xiàn)狀的整理發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用并不盡如人意，出現(xiàn)準(zhǔn)入門檻高、計(jì)量方法不統(tǒng)一、公允價(jià)值信息披露不充分、成為管理層操縱利潤(rùn)的工具等問(wèn)題。

1.公允價(jià)值準(zhǔn)入門檻高，運(yùn)用條件苛刻

我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式，但對(duì)其計(jì)量模式的選用條件十分苛刻，公允價(jià)值準(zhǔn)入門檻高。一方面準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)且僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)存在活躍的交易市場(chǎng)并且有確鑿證據(jù)表明取得的公允價(jià)值真實(shí)可靠時(shí)才能采用公允價(jià)值計(jì)量模式；另一方面強(qiáng)調(diào)一經(jīng)采用公允價(jià)值模式不得變更為成本模式。這也成為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式并未受到“重用”的癥結(jié)所在。雖然從2007年開(kāi)始實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量，但直到2009年僅有中航地產(chǎn)一家房地產(chǎn)公司開(kāi)始實(shí)行公允價(jià)值模式，那些投資性房地產(chǎn)數(shù)量眾多且存在活躍交易市場(chǎng)的企業(yè)因?yàn)檫^(guò)于嚴(yán)苛的使用條件只能保守地采用成本模式計(jì)量，如萬(wàn)科集團(tuán)、張江高科等。更令人匪夷所思的是一些同時(shí)在A股和B股或者是A股和H股上市的公司也在兩個(gè)市場(chǎng)上分別按成本模式和公允價(jià)值模式計(jì)量。基于成本的角度分析，他們?cè)贖股或B股市場(chǎng)獲取公允價(jià)值的成本已經(jīng)發(fā)生，按理是最有條件采用公允價(jià)值計(jì)量模式，然而除了交通銀行、中國(guó)銀行、中信銀行外，大多數(shù)A+H上市公司還是選擇在H股采用公允價(jià)值模式而在A股則采用成本模式[4]。中國(guó)作為新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家的典型，其房地產(chǎn)市場(chǎng)本就不夠活躍，再加上如此嚴(yán)苛的規(guī)定難免讓人產(chǎn)生不鼓勵(lì)公允價(jià)值模式的錯(cuò)覺(jué)。另外即使這些公司選擇了公允價(jià)值模式但未來(lái)市場(chǎng)存在著大量風(fēng)險(xiǎn)和不確定性使得公允價(jià)值的確定難上加難，這些嚴(yán)苛的條件造成房地產(chǎn)公司寧愿采用相關(guān)性較低的成本模式也不愿為公允價(jià)值花費(fèi)更多的成本，推進(jìn)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用顯得十分吃力。

2.公允價(jià)值計(jì)量方法不統(tǒng)一，計(jì)量成本高

CAS3明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式必須在滿足特定條件時(shí)方可使用[5]，但對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式如何使用以及公允價(jià)值如何確定等問(wèn)題并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范，這就造成投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方法多樣化、確定方法不盡相同的局面。目前投資性房地產(chǎn)確定方法主要有三種，但不論采用何種方法均存在主觀判斷的可能，尤其是第三種途徑獲得的公允價(jià)值主觀色彩更為濃烈。由于公允價(jià)值確認(rèn)方法的差異性，采用不同方法的公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必然難以比較，何況那些同時(shí)采用兩種以上計(jì)量模式的公司，不僅加大了評(píng)估本，而且嚴(yán)重降低了投資性房地產(chǎn)的可比性。另外，一些上市公司通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)取得公允價(jià)值，高昂的評(píng)估費(fèi)用加大了公司經(jīng)營(yíng)成本；一些可能會(huì)參考同類房地產(chǎn)價(jià)格信息做出評(píng)估，但這些信息的收集也需要一定的財(cái)力物力，更不用說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量后的納稅調(diào)整等時(shí)間和人力成本了。這樣一來(lái)，理性的企業(yè)必然選擇成本模式計(jì)量，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的不充分應(yīng)用也就變得理所當(dāng)然。

3.公允價(jià)值信息披露不充分

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)必須充分披露公允價(jià)值計(jì)量方法、依據(jù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估報(bào)告等相關(guān)信息，但目前上市公司公允價(jià)值信息披露情況依然不夠充分明晰。首先除了北京城建，幾乎所有涉及投資性房地產(chǎn)的公司均沒(méi)有充分披露投資性房地產(chǎn)自身狀況，例如地理位置、分布狀況、租金、租期、租約等信息就沒(méi)有在年報(bào)中得以體現(xiàn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的合理性和客觀性也就有待考量。其次，公允價(jià)值確定方法的信息披露不夠完整，公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則要求企業(yè)在年報(bào)中披露其計(jì)量層次，對(duì)于采用二、三層級(jí)的還要說(shuō)明其估值技術(shù)和輸入值[6]，例如中國(guó)高科的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是參照同類市場(chǎng)和專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的結(jié)果，但在其2015年報(bào)中并未披露公允價(jià)值確定的估值技術(shù)、輸入層級(jí)等內(nèi)容；其他上市公司例如北京城建、東江環(huán)保等也是如此。最后，第三方對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定情況也未充分說(shuō)明，最為明顯的是會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告從未對(duì)公允價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)，使得公允價(jià)值可靠性進(jìn)一步削弱，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定十分復(fù)雜，涉及主觀判斷的因素很多，這將通過(guò)利潤(rùn)表項(xiàng)目中的公允價(jià)值變動(dòng)損益影響報(bào)表利潤(rùn)[7]，如此重要的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)理應(yīng)引起注冊(cè)會(huì)計(jì)師的足夠關(guān)注，但事實(shí)并非如此，難免存在信息披露不充分的嫌疑。

4.公允價(jià)值模式成為利潤(rùn)操縱的工具

企業(yè)自主決定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式本就為管理層利潤(rùn)操縱行為提供機(jī)會(huì)，再加上監(jiān)管體系不完善，公允價(jià)值計(jì)量實(shí)現(xiàn)盈余管理的現(xiàn)象更加猖獗。準(zhǔn)則明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更按會(huì)計(jì)政策變更處理，可以從成本模式變更為公允價(jià)值模式但不得從公允價(jià)值模式變更為成本模式，實(shí)際中這些上市公司通過(guò)投資性房地產(chǎn)、存貨、自用性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換間接實(shí)現(xiàn)后續(xù)計(jì)量模式變更達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。在活躍市場(chǎng)中，采用成本模式計(jì)量必須按期計(jì)提折舊和攤銷，這一過(guò)程中投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值不斷偏離實(shí)際價(jià)值，從而其升值部分會(huì)被隱藏起來(lái)導(dǎo)致賬面會(huì)計(jì)盈余的減少；當(dāng)市場(chǎng)不活躍時(shí)，出于維持良好業(yè)績(jī)的需要，上市公司就會(huì)通過(guò)“合理途徑”將成本模式變更為公允價(jià)值模式從而釋放出隱藏的會(huì)計(jì)盈余，達(dá)到平滑利潤(rùn)的目的，一旦經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)時(shí)，他們又會(huì)重復(fù)這些動(dòng)作，如此循環(huán)往復(fù)實(shí)現(xiàn)盈余操縱。例如平安銀行合并深發(fā)展銀行后，直接將投資性房地產(chǎn)由公允價(jià)值模式變更為成本模式[8]；國(guó)旅聯(lián)合股份有限公司也隨意將公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本計(jì)量模式，而后又改為公允價(jià)值計(jì)量模式，然對(duì)于這些行徑國(guó)家并未采取相關(guān)懲處措施。

5.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用缺乏復(fù)合型人才

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，復(fù)合型會(huì)計(jì)專業(yè)人才成為推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量的需要，復(fù)合型人才是指擁有系統(tǒng)知識(shí)結(jié)構(gòu)、較高職業(yè)道德水平和專業(yè)技能的人才，但無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)會(huì)計(jì)人才資源十分有限。首先在知識(shí)結(jié)構(gòu)上，我國(guó)會(huì)計(jì)人員大部分缺乏系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)和終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，資格證書(shū)的繼續(xù)教育也只是流于形式，會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍幾乎僅限于公司日?；顒?dòng)，缺乏最新會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)，很難適應(yīng)國(guó)際化進(jìn)程中的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。其次在職業(yè)道德水平上，遵紀(jì)守法、愛(ài)崗敬業(yè)、保守商業(yè)秘密本應(yīng)是會(huì)計(jì)人員最基本的素質(zhì)，但目前會(huì)計(jì)舞弊造假、抽逃資金等現(xiàn)象不斷發(fā)生，會(huì)計(jì)人員職業(yè)操守受到嚴(yán)重質(zhì)疑。由于公允價(jià)值存在大量人為估計(jì)，在缺乏統(tǒng)一指引的背景下，管理層基于利己動(dòng)機(jī)極有可能進(jìn)行盈余操縱，此時(shí)道德水平低的會(huì)計(jì)人員易于被管理層所左右進(jìn)而提供虛假信息。最后在專業(yè)技能方面，公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則抽象性和復(fù)雜性極高，對(duì)于投資性房地產(chǎn)模塊只是簡(jiǎn)單說(shuō)明，需要會(huì)計(jì)人員提高隨機(jī)應(yīng)變和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，這已經(jīng)對(duì)會(huì)計(jì)人員提出較高要求；另外投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)存在大量職業(yè)判斷，特別是對(duì)第二層級(jí)和第三層級(jí)估計(jì)更是需要專業(yè)評(píng)估判斷能力也給投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性

(一)成本計(jì)量模式凸顯的局限性

投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式是基于交易實(shí)際價(jià)格或成本計(jì)量而不考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響的歷史價(jià)值模式，這種計(jì)量模式的歷史性特點(diǎn)幾乎不能正確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值信息，財(cái)務(wù)報(bào)表的編制就是為了為決策提供有用的信息，在這一目標(biāo)指引下，成本計(jì)量模式對(duì)投資者來(lái)說(shuō)顯然意義不大。一方面，這種計(jì)量模式缺乏相關(guān)性，難以滿足現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中通貨膨脹和物價(jià)波動(dòng)的需要，其所反映的財(cái)務(wù)信息不能充分反映資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值，不利于企業(yè)把握投資性房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值從而做出合理決策。另一方面，并不是所有的歷史成本都很容易取得，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于長(zhǎng)期形成的良好聲譽(yù)也會(huì)提升房地產(chǎn)價(jià)格[2]，使其交易價(jià)格并不能充分反映其真實(shí)價(jià)值，而且在投資性房地產(chǎn)與自用性房地產(chǎn)和存貨之間相互轉(zhuǎn)換時(shí)，成本計(jì)量模式并不能真正反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。成本計(jì)量模式所導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真的特點(diǎn)必然要求公司尋求一種能反映其真實(shí)財(cái)務(wù)信息的新計(jì)量模式。

(二)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)越性

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定允許投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這是同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)趨同的重要舉措也是根據(jù)我國(guó)近幾年投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出的正確決策。相較于成本計(jì)量模式，公允價(jià)值模式因其所提供信息的相關(guān)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性特點(diǎn)具有不可比擬的優(yōu)越性。

1.能夠準(zhǔn)確反映投資性房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值

我國(guó)投資性房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)自2002年起持續(xù)升溫，眾多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)投資性房地產(chǎn)仍不存在活躍市場(chǎng)，其不規(guī)律變動(dòng)的價(jià)格變動(dòng)并不與其真正的成本價(jià)值相匹配，而此時(shí)如果還是采用傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式就很難正確反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，而在公允價(jià)值計(jì)量模式下，其價(jià)值是由交易雙方進(jìn)行公平自愿的協(xié)商確定并不取決于交易是否真實(shí)發(fā)生，因此投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠向信息使用者提供更加準(zhǔn)確、有效的信息。另外，公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式是確認(rèn)其公允價(jià)值計(jì)量損益而不涉及資產(chǎn)的折舊攤銷問(wèn)題，這也在一定程度上減少企業(yè)管理者利用折舊攤銷的酌情處理權(quán)進(jìn)行盈余管理的可能性，使資產(chǎn)負(fù)債表賬面價(jià)值更能反映其真實(shí)信息。

2.能夠提供決策有用的信息

由于公允價(jià)值信息具有及時(shí)性和相關(guān)性的優(yōu)勢(shì)，無(wú)論管理者或者投資者均能根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的信息做出明智決策。從投資者角度說(shuō)，投資性房地產(chǎn)在成本計(jì)量模式下是按照過(guò)去發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)量，而投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不僅包括過(guò)去所反映的歷史價(jià)格還包括由于經(jīng)濟(jì)因素等方面影響而形成的價(jià)差。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年開(kāi)始快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象十分嚴(yán)重，直到2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才稍稍下降，現(xiàn)階段又呈現(xiàn)出反彈趨勢(shì)，這樣一種投資行為反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中，成本計(jì)量模式往往很難反映其真正投資價(jià)值。而且即使房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)狀況，由于其地理位置、樓層高度、容積率等各方面因素也使得成本模式與公允價(jià)值模式形成反差，難以滿足投資者投資決策的需要。從管理者的角度看，企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展必將使企業(yè)走上國(guó)際化道路，參與國(guó)際環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)合作，而現(xiàn)行的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量則更加真實(shí)公允地反映財(cái)務(wù)信息，提高國(guó)際會(huì)計(jì)信息可比性以及決策相關(guān)性。另外，經(jīng)營(yíng)管理者也能夠根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量及時(shí)提供的真實(shí)信息對(duì)市場(chǎng)和未來(lái)趨勢(shì)做出合理判斷從而進(jìn)行更加理智的決策。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的路徑選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量是我國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)量史上得一個(gè)創(chuàng)新也是一場(chǎng)革命，對(duì)成本計(jì)量模式產(chǎn)生很大沖擊，推進(jìn)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變革要求不斷完善現(xiàn)行的公允價(jià)值計(jì)量體系，克服種種障礙。

(一)從宏觀層面抓緊完善現(xiàn)行公允價(jià)值計(jì)量體系

作為完善公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的宏觀主體，國(guó)家應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況從四個(gè)方面著手調(diào)整現(xiàn)有的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則及其指南。一是適當(dāng)降低公允價(jià)值使用門檻，放寬對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的限制，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。二是為防止因降低公允價(jià)值準(zhǔn)入門檻帶來(lái)的公允價(jià)值計(jì)量模式濫用、誤用等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)充實(shí)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用指南包括具體的使用條件、計(jì)量方法和操作流程并輔之與相關(guān)案例分析使公允價(jià)值計(jì)量工作有章可循。三是加強(qiáng)政府監(jiān)管，抑制利潤(rùn)操縱行為，公允價(jià)值計(jì)量模式作為上市公司粉飾報(bào)表手段已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，要杜絕這一行為，財(cái)政部應(yīng)當(dāng)通過(guò)聯(lián)合證監(jiān)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用動(dòng)機(jī)、運(yùn)用步驟和運(yùn)用偏差等進(jìn)行全方位監(jiān)管，對(duì)動(dòng)機(jī)不純或運(yùn)用不當(dāng)亦或信息披露不規(guī)范者，應(yīng)當(dāng)加大懲處力度。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所的獨(dú)立性檢查，建立第三方估值及審計(jì)制度，規(guī)范運(yùn)作行為，利用第三方力量加強(qiáng)公允價(jià)值透明度和準(zhǔn)確度。四是建立房地產(chǎn)交易信息共享平臺(tái)，非活躍的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)使其公允價(jià)值獲取面臨著高成本問(wèn)題，建立一個(gè)集政府、房地產(chǎn)企業(yè)、證監(jiān)會(huì)及金融機(jī)構(gòu)為一體面向大眾的房地產(chǎn)信息交易系統(tǒng)可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理，提供公開(kāi)化市場(chǎng)信息，方便企業(yè)或評(píng)估機(jī)構(gòu)收集與自身項(xiàng)目相關(guān)的交易信息從而降低公允價(jià)值獲取難度，在提高公允價(jià)值可靠性的同時(shí)降低相關(guān)取得成本。另外應(yīng)加大會(huì)計(jì)人員教育投入，培養(yǎng)一批專業(yè)能力強(qiáng)、道德水平高的會(huì)計(jì)人才，在會(huì)計(jì)人員的初級(jí)、中級(jí)或高級(jí)教育階段，普及非活躍市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)量業(yè)務(wù)知識(shí)，強(qiáng)化道德水準(zhǔn)，為公允價(jià)值運(yùn)用儲(chǔ)備人才。

(一)從微觀層面促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量體系發(fā)展和實(shí)施

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展不僅需要宏觀力量把握大局，還需要從微觀個(gè)體出發(fā)，將公允價(jià)值計(jì)量體系落到實(shí)處。這就需要從中介機(jī)構(gòu)和企業(yè)兩個(gè)角度談起。

首先從中介機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)建立和完善評(píng)估體系并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與會(huì)計(jì)師事務(wù)所的充分對(duì)接與溝通。一方面資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立優(yōu)秀的專業(yè)評(píng)估團(tuán)隊(duì)，掌握科學(xué)嚴(yán)密的房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)，熟練公允價(jià)值評(píng)估過(guò)程，能夠靈活運(yùn)用各種模型并快速得出可靠的公允價(jià)值結(jié)果。同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律自省，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的準(zhǔn)則進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估，合理保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，避免管理層干預(yù)評(píng)估過(guò)程從而影響評(píng)估結(jié)果。另一方面，會(huì)計(jì)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)建立公允價(jià)值專項(xiàng)審計(jì)工作并對(duì)審計(jì)結(jié)果發(fā)表獨(dú)立性意見(jiàn)以提高公允價(jià)值的相關(guān)性和可靠性，事務(wù)所不僅需要熟悉公允價(jià)值和投資性房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，了解公允價(jià)值評(píng)估流程，信息披露制度等，還應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)的公允價(jià)值知識(shí)體系和職業(yè)道德，客觀公正評(píng)價(jià)公允價(jià)值的合理性。最后應(yīng)當(dāng)促進(jìn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師與資產(chǎn)評(píng)估師就估值技術(shù)、估值假設(shè)及估值過(guò)程等問(wèn)題的協(xié)商工作，實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值信息合作共享機(jī)制，這樣不僅能提高中介機(jī)構(gòu)信息收集工作效率還能通過(guò)合作監(jiān)督來(lái)增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的公信力和準(zhǔn)確度。

其次從企業(yè)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行公允價(jià)值相關(guān)準(zhǔn)則，強(qiáng)化信息披露的同時(shí)通過(guò)定期培訓(xùn)來(lái)提高從業(yè)人員專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)。一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照39號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定，在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、抵押、質(zhì)押和使用狀況，重點(diǎn)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)信息包括選擇公允價(jià)值模式的理由、確認(rèn)條件、確定方法、確定依據(jù)以及對(duì)公司財(cái)務(wù)的影響等，涉及確定方法的還應(yīng)具體披露其確定過(guò)程、輸入值選取、模型設(shè)定以及輸入值層級(jí)等，對(duì)于由成本模式變更為公允價(jià)值模式的企業(yè)還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明其變更理由、變更條件以及變更后的金額等內(nèi)容。另一方面，應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，培育健康的企業(yè)文化和財(cái)務(wù)理念，定期組織企業(yè)會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)工作，深刻領(lǐng)會(huì)公允價(jià)值準(zhǔn)則及應(yīng)用指南的精髓，熟練掌握不同計(jì)量方法的原理、步驟等職業(yè)技能從而做出正確職業(yè)判斷，在提高業(yè)務(wù)水平的同時(shí)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展職業(yè)道德教育，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)人員遵紀(jì)守法，保證公允價(jià)值的真實(shí)健康。

[1]彭巖松.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究[D].太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政金融系，2015.

[2]鄭晨暉.公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，2013.

[3]熊莉.投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性選擇的影響因素分析[J].教育研究(社會(huì)科學(xué)版)，2012(6):65-69.

[4]葉建芳，李挪娜.從投資性房地產(chǎn)看A+H上市公司的“多此一舉”[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)(社會(huì)科學(xué)版),2008(6)：60-61.

[5]黃婷.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究[D].重慶：重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，2015.

[6]劉晏辰.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究[D].北京：財(cái)政部科學(xué)研究所，2015.

[7]陳紀(jì).上市公司公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀研究[D].成都：電子科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，2010.

[8]張?zhí)?公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究[D].廈門：廈門大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)系，2014.

[9]劉鳳玲.公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)的應(yīng)用研究[J].河北科技師范學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2016(2)：116-121.

(責(zé)任編輯：楊燕萍)

Discussion on Measurement of Fair Value of Investment Real Estate

Chen Pinghua

(School of Economics，F(xiàn)ujian Normal University,Fuzhou Fujian 350108,China)

According to the application of the fair value of investment property, there existing some problems, for examples, the fair value of investment property is high, the measurement method is not unified, the disclosure of fair value information is not sufficient, and it becomes the tool of management profit manipulation. This paper poses the development paths from the macro and micro levels about the fair value measurement of investment real estate.

investment real estate； fair value； application status； path selection

10.3969/j.issn.1672-7991.2016.04.017

2016-11-04 ；

2016-11-25

陳平花(1992-)，女，福建省寧德市人，在讀碩士研究生，研究方向?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算。

F233

A

1672-7991(2016)04-0106-05