鄭華登

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淺談市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲(chǔ)備及其模式選擇

鄭華登

平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)環(huán)境與國(guó)土資源局

摘 要：我國(guó)當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式要想全面的轉(zhuǎn)變，首先就需要對(duì)土地管理的模式加以有效處理，首先是要從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維轉(zhuǎn)向市場(chǎng)的思維，各級(jí)政府在這一過程中都采取了有效的措施不斷地提升了土地資源配置的合理性和可靠性，在實(shí)施的過程中也得到了相對(duì)比較好的效果。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；土地儲(chǔ)備；土地儲(chǔ)備模式；選擇

前言

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，既符合當(dāng)代我國(guó)發(fā)展需求，要利于我國(guó)土地市場(chǎng)的形成。土地儲(chǔ)備是一種比較簡(jiǎn)單的名稱，其詳細(xì)的概念是土地收購(gòu)、土地整理以及土地供應(yīng)的整個(gè)過程，土地收購(gòu)?fù)ǔ＞褪侵附柚饔眉w的土地，回收閑置的土地以及土地置換等方式來獲得大量的土地使用權(quán)，土地整理通常就是指借助統(tǒng)一的規(guī)劃、拆遷和開發(fā)等對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行全面的包裝和整理，土地供應(yīng)通常就是按照社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃等多方面的內(nèi)容采取社會(huì)公告和招商引資等活動(dòng)創(chuàng)建一個(gè)相對(duì)比較完整的土地拍賣制度等等，從而能夠使得土地使用權(quán)的出讓更加多元化。

1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下我國(guó)應(yīng)用土地儲(chǔ)備制度的作用

首先，有助于我國(guó)公平合理的土地市場(chǎng)的建立，規(guī)范土地開發(fā)單位的開發(fā)行為，保證土地資源能夠得到最合理的配置；其次，土地儲(chǔ)備制度實(shí)施之后，有助于城市規(guī)劃戰(zhàn)略執(zhí)行。因?yàn)樨?fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的土地機(jī)構(gòu)需要對(duì)所有的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要依據(jù)就是城市發(fā)展規(guī)劃，因此這實(shí)際上就是在執(zhí)行城市規(guī)劃戰(zhàn)略方案，對(duì)盡早完成城市發(fā)展戰(zhàn)略有著積極的作用；再次，利于解決拆遷矛盾，減少土地開發(fā)時(shí)間，大大降低了土地開發(fā)過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有關(guān)部門人員依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，也能夠?qū)ν恋赝顿Y之后所獲得的回報(bào)進(jìn)行比較準(zhǔn)確的估計(jì)。一般情況下，城市土地資源經(jīng)過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作之后，基本上屬于熟地，即土地資源已經(jīng)完成了或者正在進(jìn)行拆拆，甚至已經(jīng)完成了基本的建設(shè)工作，當(dāng)開發(fā)商通過合法手段獲得土地使用權(quán)之后，并不需要再次拆遷，同時(shí)依據(jù)現(xiàn)有情況能夠判斷出該土地資源的具體開發(fā)周期，以及在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行規(guī)避，獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益。第四，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，能夠有效的提高政府與土地開發(fā)商的市場(chǎng)意識(shí)，讓政府以及土地開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)變觀念，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念來運(yùn)作土地，而不是一味的行政手段；第五，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)應(yīng)用土地儲(chǔ)備制度，充分體現(xiàn)了土地先行的開發(fā)理念，便于土地部門對(duì)土地資源運(yùn)用市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管；第六，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度后，子土地價(jià)值將會(huì)得到最充分在發(fā)揮，政府從中可以獲得增值收益，另外也能夠避免土地投機(jī)行為，使得土地開發(fā)日趨理性化。

2土地儲(chǔ)備在我國(guó)的運(yùn)用和其他土地儲(chǔ)備模式的選擇

2.1我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的積極意義

政府在運(yùn)行的過程中設(shè)立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)專門從事土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)工作對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范有著非常積極的作用，首先它能夠建立一個(gè)公平、公正和公開的土地市場(chǎng)，使得市場(chǎng)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)具有更為明顯的公平性。其次是能夠十分有效地促進(jìn)城市規(guī)劃目標(biāo)的貫徹和實(shí)施。在土地儲(chǔ)備的時(shí)候，土地的整理和包裝是非常重要的，而這項(xiàng)工作在落實(shí)的時(shí)候一定要按照城市規(guī)劃的具體要求來設(shè)計(jì)和處理。地塊控制的過程中也要滿足各項(xiàng)指標(biāo)的具體要求，此外還要向公眾進(jìn)行公告。第三是能夠非常明顯地緩解來自于拆遷方面所產(chǎn)生的矛盾，從而也使得投資回報(bào)率更高，回報(bào)周期更短。土地開發(fā)中所承受的風(fēng)險(xiǎn)也明顯減小，供應(yīng)的土地一般是已經(jīng)建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施的用地，如果獲得了某塊土地就可以有效地避免拆遷的現(xiàn)象，又可以非常好地預(yù)測(cè)出其預(yù)期的收益。對(duì)規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有著十分重要的作用。第四是可以十分明顯地加強(qiáng)政府以及開發(fā)商的市場(chǎng)意識(shí)，使其盡快地樹立起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

2.2影響我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行及模式選擇的三點(diǎn)因素

2.2.1中國(guó)特色的土地制度

土地制度是基本國(guó)家制度中非常重要的一種，我國(guó)的憲法規(guī)定，我國(guó)的土地制度是社會(huì)主義土地公有制，這項(xiàng)制度有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先是主體的特定性特征。根據(jù)我國(guó)憲法和相關(guān)法律的規(guī)定和要求。土地歸國(guó)家或者是集體所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，土地所有權(quán)是不能以任何一種形式進(jìn)行交易處理的，如果出現(xiàn)了買賣或者是交易的現(xiàn)象，在民法上都屬于是非法的行為。再次是權(quán)屬的穩(wěn)定性。除了集體土地由于國(guó)家的征用能夠變成國(guó)家所有之外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)是不能出現(xiàn)非常明顯的轉(zhuǎn)變的。最后一點(diǎn)是全能的分離性。為了對(duì)土地資源進(jìn)行更加有效利用，法律在這一過程中需要將土地使用權(quán)和土地所有權(quán)完全分離出來，這樣也就構(gòu)成了一種相對(duì)較為獨(dú)立的無權(quán)狀態(tài)，此外其還能交易合法化。

2.2.2土地資源配置方式

我國(guó)的社會(huì)主義土地制度應(yīng)該充分地滿足我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制的要求，在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，我們必須要更加充分地應(yīng)用市場(chǎng)機(jī)制以及計(jì)劃?rùn)C(jī)制來對(duì)土地資源進(jìn)行有效的處理，市場(chǎng)配置能夠十分明顯地提升土地資源的利用效率，計(jì)劃配置能夠確保國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有效控制，這兩種方式都是非常重要的，只有將二者有機(jī)融合，才能更好地保證工作的效果。

2.2.3地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性

我國(guó)尚處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平還不高，地區(qū)之間的發(fā)展也很不平衡，因此，不同的城市（或地區(qū)）應(yīng)該根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度來選擇不同的土地儲(chǔ)備方式。

2.3選擇合適土地儲(chǔ)備模式

構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備體系根據(jù)上述分析，各地在具體實(shí)施土地儲(chǔ)備時(shí)，應(yīng)遵循下列原則：

2.3.1適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原則

不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域應(yīng)選擇不同的土地儲(chǔ)備模式，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的主要目的在于充分實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值，宜重點(diǎn)采取直接土地儲(chǔ)備方式；在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后較多的西部地區(qū)，實(shí)施土地儲(chǔ)備的主要目的在于有效配置土地資源，宜重點(diǎn)采取間接土地儲(chǔ)備方式；中部地區(qū)則可視情采取二者結(jié)合的方式。

2.3.2具體問題具體分析原則

由于很多土地都是當(dāng)作經(jīng)營(yíng)性的土地來使用，所以我們?cè)趯?duì)這一部分的土地配置的過程中，應(yīng)該采用直接儲(chǔ)備的方法，對(duì)城市規(guī)劃用地，我們應(yīng)該采用間接儲(chǔ)備的方法，只有這樣，才能更好地保證土地配置的科學(xué)性和合理性。

2.3.3承擔(dān)政府宏觀調(diào)控職能時(shí)，宜用直接土地儲(chǔ)備如果政府需要對(duì)土地應(yīng)征市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，就一定要采取循序漸進(jìn)的原則，在實(shí)際的工作中應(yīng)該將社會(huì)儲(chǔ)備當(dāng)做最為重要的基礎(chǔ)，同時(shí)還要采取有效的措施逐漸向政府的土地部門儲(chǔ)備過渡，這樣也就構(gòu)成了一個(gè)以部門儲(chǔ)備為主，社會(huì)儲(chǔ)備作為補(bǔ)充的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地儲(chǔ)備機(jī)制。

3結(jié)束語(yǔ)

總而言之，雖然土地儲(chǔ)備對(duì)于政府來說是一個(gè)非常容易收獲財(cái)富的手段，但是我們也不能因?yàn)槠鋾?huì)產(chǎn)生非常多的經(jīng)濟(jì)效益而盲目地處理，否則就可能會(huì)出現(xiàn)土地資源無法得到合理利用的現(xiàn)象，所以地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來科學(xué)地使用土地，這樣才能更加科學(xué)地建立土地儲(chǔ)備體系。

參考文獻(xiàn)：

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