高　娟

(三明職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院，福建 三明 365000)

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房地產(chǎn)“新政”對三線城市房價的影響及對策研究
——以三明為例

高娟

(三明職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院，福建 三明 365000)

[摘要]在闡述我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，著重分析我國近年來實施的一系列房地產(chǎn)“新政”對三線城市房價的影響，深挖我國房地產(chǎn)“新政”的不足之處，并提出促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的具體路徑，明確指出其重點方向:加快國家財政體制改革，大力推進保障性住房建設(shè)，研究開征房產(chǎn)稅、空置稅等“懲罰性稅收”。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)“新政”；三線城市房價；對策研究

1引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來，并成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，推動著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，但是隨著該行業(yè)的深入發(fā)展，也暴露出不少問題，如住房空置率直逼警戒線，供需結(jié)構(gòu)不合理，房價依然偏高，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。為此，我國政府出臺了一系列的調(diào)控政策，但效果并不明顯，反而進入了房價越調(diào)越高的怪圈。房價持續(xù)走高，買房難的問題嚴(yán)重困擾著我國三線城市中低收入人群，影響人民的日常生活，同時也在一定程度上制約了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，如何全面認(rèn)識和及時解決高房價問題以保證房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定有序發(fā)展，這一問題亟待我們深入思考、科學(xué)規(guī)劃、探索研究。筆者從闡述我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，在三線城市中選取三明為例，著重分析了我國近年來實施的一系列房地產(chǎn)“新政”對三線城市房價的影響，深挖了我國房地產(chǎn)“新政”的不足之處，并提出了促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的具體路徑。

2我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

近年來，在我國市場現(xiàn)有的經(jīng)濟制度和經(jīng)濟條件的影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體運行良好，但是，隨著該行業(yè)的深入發(fā)展，目前也出現(xiàn)一些令人堪憂的現(xiàn)狀，具體如下：

2.1住房空置率直逼警戒線

空置率指某一時點空置房屋的面積占房屋總面積的比重，它是衡量房地產(chǎn)泡沫的一項重要指標(biāo)。根據(jù)國際通行標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率的合理區(qū)間在5%～10%之間，若空置率在合理區(qū)間內(nèi)，則表示商品房的供求處于平衡狀態(tài)；若空置率超過10%不足20%時，則界定為空置危險區(qū)，這時房屋空置偏多，供需不平衡；若空置率超過20%以上，則界定為嚴(yán)重積壓區(qū)。據(jù)《2015年5月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，我國主要城市住房空置率的整體水平在22%～26%之間，有些城市空置率甚至超過28%，住房空置率直逼警戒線，不少城市、地區(qū)被冠以“鬼城”之名。住房空置率過高已成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個重大問題，它不僅會造成社會資源的巨大浪費，而且會導(dǎo)致房價的扭曲，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，倘若一旦泡沫破滅，勢必給我國的房地產(chǎn)業(yè)甚至是我國的整體經(jīng)濟帶來巨大沖擊，如何治理住房空置率問題，平抑房價，使我國房價回歸理性，亟需我們深入探討。

2.2供需結(jié)構(gòu)不合理

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民收入逐年增多，人們的購房需求也隨之持續(xù)上漲，然而，土地作為不可再生資源，它的供應(yīng)受到國家的嚴(yán)格管控，加之我國經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)吸納了大量的外來人口，其房地產(chǎn)熱度明顯高于人口相對流出較多的中西部地區(qū)，東部地區(qū)地狹人稠的特點，使我國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理問題凸顯。此外，在土地供應(yīng)不足和價格不斷飆升的拉動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量的投機炒作行為，投資人通過大量囤地和捂盤，操縱房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)，不斷抬高房價，造成一部分人無房可買，或者是買不起房的現(xiàn)象常常發(fā)生。

2.3房價依然偏高

近年隨著人民消費水平的不斷提高，國家擴大內(nèi)需，鼓勵消費，也使得通貨膨脹率逐年攀升，物價呈持續(xù)上漲趨勢。物價上漲推動了人工成本、材料成本不斷走高，加之隨著我國城市化的擴大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口不斷流入城市，造成土地資源稀缺，地價瘋狂飆升，這無疑增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，為保持利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商勢必提高房價。此外，由于國家頒布了諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者的可得利潤，他們必定會想方設(shè)法來彌補利潤的損失，這無疑又進一步推高了房價，當(dāng)前我國房價依然偏高。

3房地產(chǎn)“新政”對三線城市房價的影響

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市房價逐年攀升，為此我國政府出臺了一系列的調(diào)控政策，對三線城市房價產(chǎn)生了一定的影響。

3.1信貸調(diào)控政策對房價的影響

我國房地產(chǎn)從其土地儲備、開發(fā)、建設(shè)、買賣的每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行的信貸支持，由此可見，信貸政策對我國房地產(chǎn)市場有著較大的影響。目前，我國出臺的調(diào)控房地產(chǎn)的信貸政策主要分為針對房地產(chǎn)企業(yè)和住房需求者的兩類，如針對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸調(diào)控政策有調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例和貸款利率等；針對于住房需求者的信貸調(diào)控政策有調(diào)整個人住房貸款的首付比例和貸款利率等，它們在房地產(chǎn)市場調(diào)控中都發(fā)揮著各自的作用。下面以針對住房需求者的信貸調(diào)控政策為例，分析信貸調(diào)控政策對房價的影響。

1.調(diào)整貸款利率對房價的影響

據(jù)統(tǒng)計，我國的房價收入比一般在6-8之間波動，換句話說，就是我國的住房價款一般是居民家庭年收入的6-8倍，高昂的房價使得一般家庭必須通過銀行貸款才能買得起住房，因而，貸款利率高低就成為了影響消費者貸款的決定因素。目前我國金融機構(gòu)把一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.35%，降低了居民購房成本，減少了月供還款成本，減輕了居民的購房負(fù)擔(dān)，可在一定程度上刺激了居民的購房需求，使房價上漲；反之，將減少購房需求，平抑房價。

2.調(diào)整貸款首付比例對房價的影響

近年來，銀行不斷下調(diào)首套房和二套住房貸款首付比例，將首套房的貸款首付比例降至20%，二套房貸款首付比例降至不低于40%，這大大降低了居民的購房成本，增加了居民的購房需求，使房地產(chǎn)市場回暖；若增加首付比例，提高貸款門檻，將增加購買自住房和投機行為的成本，減少購房需求，可有效抑制房價上漲。

3.2稅收調(diào)控政策對房價的影響

房地產(chǎn)稅是一個綜合性的概念，是房地產(chǎn)市場不同環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)所涉及的相關(guān)稅種的總稱，它既包括房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種，又包括房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種。國家調(diào)控房地產(chǎn)價格主要可以從以下幾個方面入手，一是通過規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費，來降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，平抑價格的上漲；二是通過增加房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易成本，壓縮炒房的利潤空間，從而達到抑制投機炒作行為的目的；三是積極推進房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅制改革，提高房地產(chǎn)保有成本，抑制以投機為目的房產(chǎn)保有行為，促使房價回歸理性。然而，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅收政策主要分布在土地的買賣和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，由于政策分布不合理，致使無法真正實現(xiàn)平抑房價的作用。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，近10年我國的房地產(chǎn)稅收與房價之間呈正相關(guān)的關(guān)系，若我國房地產(chǎn)稅收入上漲 l%，房價將上漲0.29%，這說明近10年我國房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，對房價的影響微乎其微。

3.3限購政策對房價的影響

政府出臺限購政策，其目的是為了通過限制需求，使房地產(chǎn)市場供過于求，來平抑居高不下的房價，“限購令”出臺后，一、二線城市房價大多得到了較好的抑制，但卻讓尚未列入限購名單的二、三線城市購房者感覺到只要房價上漲到限購標(biāo)準(zhǔn)，即會步入限購的行列，使之形成限購預(yù)期，從而限購變成催購，催漲了二、三線城市房價。對于投資性、投機性購房者來說，由于限購不僅限制了他們在一、二線城市的購房資格，而且還可能要承受限購后造成房價下跌的風(fēng)險，他們在一、二線城市房地產(chǎn)市場已無利可圖，加之又沒有其他的投資渠道，便紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)尚未限購的二、三線城市“攻城掠地”，助推其房價迅速上漲，使得購房者壓力越來越大，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。同時,限購在一定程度上也造成了我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“高庫存”的現(xiàn)象，為了救市，2014年各大城市陸續(xù)取消限購，使得房地產(chǎn)市場有所回暖。

4我國房地產(chǎn) “新政”的不足之處

近年來，雖然我國政府先后多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，取得了一些成效，但是仍存在不足之處，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

4.1政府調(diào)控先天的局限性

政府調(diào)控，干預(yù)房地產(chǎn)市場，是一種彌補房地產(chǎn)市場不足的有效手段，但若想真正做到遏制房價，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，還需依賴市場自身的調(diào)節(jié)機制，使其按照價值規(guī)律理性回歸。一是政府出臺“新政”干預(yù)房地產(chǎn)市場，若干預(yù)不夠，則難以達到調(diào)控的目的，若干預(yù)過多，則適得其反，如何把握干預(yù)力度仍值得深入思考；二是政府出臺“新政”干預(yù)房地產(chǎn)市場，若干預(yù)不當(dāng)，則可能在一定程度上削弱市場配置的效率；三是過度的需求是目前房地產(chǎn)市場火熱的重要原因，但是“新政”對需求的抑制只浮于表面，未能從根本上削弱資金流入房地產(chǎn)市場的動力，沒有很好地發(fā)揮市場配置資源的作用。因此，政府調(diào)控短期內(nèi)不可能解決所有問題，主要還要靠市場自身的長期調(diào)節(jié)。

4.2住房保障體系仍不夠完善

近年來，我國房價持續(xù)高漲，買房難的問題嚴(yán)重困擾著我國民眾，影響人民的日常生活，同時也在一定程度上制約我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。為此，我國政府積極調(diào)控房地產(chǎn)市場，并把住房保障體系建設(shè)作為調(diào)控政策的一項重要內(nèi)容，但由于建設(shè)資金落實不到位，加之地方政府實施的措施不當(dāng)，使得我國住房保障體系的建設(shè)速度仍然十分的緩慢。目前，我國的住房保障體系主要包括住房公積金、經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房和公租房等。一些大中型城市已經(jīng)開始逐步完善住房保障體系，但仍然存在不少問題，如還有部分城市尚未建立經(jīng)濟適用房、廉租房等制度；廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)資金籌集渠道過窄，資金落實不到位，保障對象覆蓋面較小；保障性住房監(jiān)督管理機制不健全，保障對象定位不準(zhǔn)，不少保障房源分配給了住房充足的市民，而真正需要的市民卻得不到應(yīng)有的保障；住房公積金覆蓋率不高等。

4.3力度有限，調(diào)控效果不佳

近年來，我國出臺一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如2005年“國八條”、2006年“國六條”、2007年“9·27房貸新政”、2008年“國十三條”、2009年“國四條”、2010年新“國十條”、2011年新“國八條”，2013年“國五條”等，這些調(diào)控政策雖然在短期內(nèi)產(chǎn)生了一定的成效，但力度有限，總體執(zhí)行效果不佳。一是出臺的調(diào)控政策中多是對舊政策的修訂、補充，尚未出臺根本性的措施，如構(gòu)建起一個由土地、稅收、信貸、行政問責(zé)等多種調(diào)控手段有機組合而成并能有效發(fā)揮效力的長效調(diào)控機制，在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、進行地方財政制度改革等，以至于規(guī)范房地產(chǎn)市場、遏制房價的目的難以實現(xiàn)；二是在當(dāng)前的政績考核體制下，各級地方政府把財政收入最大化和地方經(jīng)濟增長作為效益目標(biāo)，為了在各地區(qū)經(jīng)濟競爭中獲得優(yōu)勢，他們在進行地區(qū)經(jīng)濟的規(guī)劃時，往往更傾向于短期效益和稅收貢獻較強的房地產(chǎn)行業(yè)，并把房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入作為地方財政收入的主要來源，不斷的推高地價、房價，調(diào)控房價與地方政府尋求地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展之間在一定程度上出現(xiàn)了矛盾。然而，調(diào)控政策能否落實與執(zhí)行到位，關(guān)鍵在于地方政府的執(zhí)行效力，要讓地方政府違背自己的意愿，為全面追求房地產(chǎn)調(diào)控效果，而放棄地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，這無疑給執(zhí)行帶來了阻力，執(zhí)行效力有限，調(diào)控效果自然不佳。

5促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

為促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，解決三線城市中低收入者購房難的問題和抑制當(dāng)前的高房價，我們應(yīng)該做好以下幾點：

5.1加快國家財政體制改革

1994年我國實行的分稅制改革，提高了中央財政收入在總財政收入中的比重，為中央政府?dāng)U大了財源，有效扭轉(zhuǎn)了中央財政困難的局面，中央財政的財力不斷壯大，而地方政府的財權(quán)卻日漸萎縮，于此同時，地方政府需要承擔(dān)的責(zé)任非但沒有減少，反倒水漲船高，地方政府的財權(quán)和事權(quán)不匹配問題日趨嚴(yán)重。地方政府缺乏可持續(xù)發(fā)展的財政汲取能力，紛紛把目光投向土地開發(fā)方面，將土地出讓金作為地方財政收入的主要來源。土地使用權(quán)出讓金是指國有土地在一定年限內(nèi)批租使用時一次性收取的費用，它既能使地方政府財政收入在短期內(nèi)大幅度的增加，又能為當(dāng)?shù)氐腉DP發(fā)展注入強大的動力，而GDP和財政收入又是考核地方政績的重要指標(biāo)。在政績的誘導(dǎo)下，地方政府對“土地財政”趨之若鶩，以大量的出讓土地為代價，不斷推高地價，謀求更多的財政收入，以至于“地王”事件頻現(xiàn)。土地的價格作為房價的重要組成部分，要抑制當(dāng)前高房價應(yīng)先從壓低地價入手。因此，我國中央政府應(yīng)加快推進國家財政體制改革，通過改革，開拓地方政府財政收入的新增長點，提高地方政府非土地財政收入的比重，以徹底改變地方政府對“土地財政”的過度依賴的現(xiàn)狀，這樣我國高漲的房價才具備下行的可能。

5.2大力推進保障性住房建設(shè)

大力推進保障性住房建設(shè)，確保全民住有所居，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，能有效緩解高房價引起的社會問題與矛盾沖突，促進社會的和諧發(fā)展。從經(jīng)濟學(xué)的角度分析，當(dāng)某一商品具備不可替代的特性時，那么這種商品一旦出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，價格就會瘋狂飆升，但是若能找到能取代它的商品，就能在一定程度上發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，抑制其價格的上漲。當(dāng)前，發(fā)達國家商品房在整個住房供應(yīng)體系中占比一般為25%，保障性住房所占比例非常高。而我國商品房在整個住房供應(yīng)體系中占比高達90%以上，三線城市更是如此，商品房一手遮天，這正是我國房價長期居高不下的癥結(jié)所在。因此，我國政府應(yīng)大力推進經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)，通過法律法規(guī)保障其土地供應(yīng)，并提供相應(yīng)的資金補貼保障其建設(shè)，嚴(yán)格制定保障性住房的分配標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)打各種擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序的違法違規(guī)行為，將大量的保障性住房推向市場，作為商品房的替代品，減少商品房的潛在需求，以利于抑制當(dāng)前商品房價格的非理性上漲，使得當(dāng)前高漲的房價逐步實現(xiàn)軟著陸，回歸理性，全面實現(xiàn)人民群眾住有所居的目標(biāo)，從而有效消除高房價給社會和經(jīng)濟帶了的一系列負(fù)面影響。

5.3研究開征房產(chǎn)稅、空置稅等“懲罰性稅收”

近年來，我國的投機性購房占據(jù)了絕對比例，加之各地的炒房團來勢洶洶，紛紛加入到搶購熱潮中，無論給剛性需求購房者，還是投資性需求購房者，都帶來了巨大的壓力，使原已激烈的需求競爭愈演愈烈，房價在供不應(yīng)求的局勢下不斷攀升，過高的房價使得許多剛性需求購房者望房心嘆，各地住房空置率居高不下，目前我國已有十多個城市出現(xiàn)“鬼城”問題。投機者為何如此瘋狂，歸根結(jié)底是我國對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)缺少相應(yīng)的稅負(fù)，這就給投機者的投機行為提供了良好環(huán)境，以至于出現(xiàn)高空置率和高房價并存的局面。因此，我國應(yīng)盡快完善征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的相關(guān)法律法規(guī)，在全國范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅等等“懲罰性稅收”，以增加多套房所有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使多套房擁有者釋放手中的空置房和存量房，這樣不僅可以避免房屋空置造成的資源浪費和房價上漲的預(yù)期，平抑我國當(dāng)前畸形的市場供需，還能使我國大量的投機性購房需求得到有效遏制，使政府調(diào)控房地產(chǎn)市場出實效。

6結(jié)語

本研究的主要影響和啟示：通過對我國房地產(chǎn)市場住房空置率直逼警戒線，供需結(jié)構(gòu)不合理，房價依然偏高等現(xiàn)狀及我國近年來實施的一系列房地產(chǎn)“新政”對三線城市房價的影響研究，明確指出我國房地產(chǎn)“新政”目前還存在政府調(diào)控先天的局限性，住房保障體系仍不夠完善，力度有限，調(diào)控效果不佳等問題，通過對促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的具體路徑研究，明確指出其重點方向為加快國家財政體制改革，大力推進保障性住房建設(shè)，研究開征房產(chǎn)稅、空置稅等“懲罰性稅收”。本文將對深入開展促進我國三線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展問題研究，加快其理論體系的完善，解決三線城市中低收入者購房難的問題和抑制目前的高房價，具有一定的理論和現(xiàn)實意義。

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[責(zé)任編輯：江雪]

[收稿日期]2016-01-27

[基金項目]2015年度三明市社科規(guī)劃立項課題《房地產(chǎn)"新政"對三線城市房價的影響及對策研究(以三明為例)》(項目編號：Y1522)。

[作者簡介]高娟(1984-)，女，福建南平人，工程師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟、工程管理研究。

[中圖分類號]F293

[文獻標(biāo)識碼]A

[文章編號]1671-5330(2016)02-0153-04