方斐

由于首付貸最多可以提供2/3的首付款，按照20%的首付比例，當(dāng)前購(gòu)房者實(shí)際首付比例可以不到一成；加上首付貸基本是信用貸款，利率在14%-19%之間，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

進(jìn)入2016年以來(lái)，管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)限制的放松程度越來(lái)越大，除了眾所周知的放松限購(gòu)和降低首付比例等措施以外，首付貸這一已經(jīng)存在多年的金融產(chǎn)品也逐漸浮出水面，并為市場(chǎng)所關(guān)注。

據(jù)報(bào)道，包括央行、銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門(mén)，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃推出措施打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函，針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對(duì)各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。

首付貸其實(shí)只是表象，最根本的矛盾在于銀行在利率市場(chǎng)化和金融自由化背景下面臨的困境，在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，銀行增加對(duì)按揭貸款的偏好是它的表象，銀行普遍面臨的資產(chǎn)荒才是問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。

首付貸變相降購(gòu)房門(mén)檻

首付貸是對(duì)首付發(fā)放的信用貸款，是對(duì)房貸這類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供的貸款。按照目前銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管規(guī)定，銀行資金只能夠向購(gòu)房者提供不足首付款的部分貸款，首付則是購(gòu)房者需要強(qiáng)制支付的部分，屬于購(gòu)房的“門(mén)檻”，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是資金的安全墊。

在過(guò)去幾年的金融創(chuàng)新之中，作為資產(chǎn)質(zhì)量非常優(yōu)質(zhì)的房貸，在經(jīng)濟(jì)下行、風(fēng)險(xiǎn)提升中更是備受銀行和市場(chǎng)的關(guān)注，于是，首付款解決方案應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)了解，目前的首付貸主要有兩種形式，一種是開(kāi)發(fā)商做首付的分期付款，將首付的全額支付后置；另一種就是第三方金融機(jī)構(gòu)提供的首付貸。由于開(kāi)發(fā)商提供的首付分期需要由開(kāi)發(fā)商發(fā)起，并非通用的方式，因此，第三方金融機(jī)構(gòu)以信用貸款的形式提供的首付解決方案在最近幾年被廣泛推廣。

不過(guò)，中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)的首付貸在一定程度上起到了房?jī)r(jià)加速器的作用，但它們并不占主導(dǎo)作用。對(duì)中介機(jī)構(gòu)而言，首付貸以房屋成交為基礎(chǔ)，因此，它們提供的首付貸會(huì)以促成成交為目的，任何資產(chǎn)價(jià)格在量上升之后都會(huì)帶來(lái)價(jià)的上漲，這是由供求關(guān)系決定的。如果這種成交在“門(mén)檻”下降的時(shí)候集中釋放，則會(huì)帶來(lái)短期的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)進(jìn)而推升價(jià)格。由于目前國(guó)內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介，且以成交為目的，所以對(duì)房?jī)r(jià)上升有推波助瀾的作用。

然而，首付貸并不會(huì)決定房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。首付貸早在幾年前已經(jīng)出現(xiàn)，而房?jī)r(jià)只是在2015年才開(kāi)始上漲，且此前并沒(méi)有首付貸的流行。因此，房?jī)r(jià)上漲的根本原因在于貨幣因素。

首付貸的利潤(rùn)率很高，本質(zhì)上屬于小貸業(yè)務(wù)。以世聯(lián)行為例，其金融業(yè)務(wù)主要立足小貸公司，不是做首付貸。同時(shí)，世聯(lián)行小貸業(yè)務(wù)單數(shù)只有8%布局于一線城市，92%是在二、三線城市。

任何金融業(yè)務(wù)的核心就是風(fēng)控，首付貸也不例外。首付貸其實(shí)就是小貸中投向個(gè)人房貸的一種，除了有杠桿比率的限制之外，目前的監(jiān)管并不嚴(yán)格，特別是對(duì)當(dāng)前剛剛起步首付貸。由于首付貸最多可以提供2/3的首付款，也就是說(shuō)，按照當(dāng)前20%的首付比例，當(dāng)前購(gòu)房者可以做到不到一成的實(shí)際首付比例；且由于首付貸基本是信用貸款，貸款利率在14%-19%之間，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)較大。

而眾籌購(gòu)房是民間自發(fā)的首付款解決方案，屬于投資行為。在金融機(jī)構(gòu)提供首付款解決方案的同時(shí)，開(kāi)始出現(xiàn)了眾籌購(gòu)房的模式，這類(lèi)方式使得參與眾籌的“購(gòu)房者”并不獲得產(chǎn)權(quán)，而是只有收益權(quán)，因此，這種行為是比較純粹的投資行為。眾籌本身就是將一個(gè)高額的資產(chǎn)進(jìn)行分割，以達(dá)到拓寬投資范圍的情況。在它剛開(kāi)始的時(shí)候，會(huì)因?yàn)橥顿Y者范圍的擴(kuò)大、新增資金的流入而使得資產(chǎn)升值。

那么，目前首付貸究竟囤積了多大的風(fēng)險(xiǎn)？華泰證券認(rèn)為，當(dāng)前首付貸并沒(méi)有總量風(fēng)險(xiǎn)，邊際風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)一步觀察。根據(jù)詳細(xì)測(cè)算，目前全國(guó)范圍內(nèi)的首付比例為40%，一線城市的代表北京則為65%，暫時(shí)看不到因?yàn)槭赘顿J使得放貸首付比例過(guò)低，進(jìn)而引發(fā)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的情況。