朱育清

摘要：稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的一個(gè)重要部分。合理的納稅籌劃可以有效降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)周期為主線，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理理論，分別從籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及利潤(rùn)分配活動(dòng)出發(fā)，探討不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 財(cái)務(wù)管理

納稅籌劃是指納稅人在遵守稅收法律法規(guī)前提下，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理理論，對(duì)企業(yè)的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行籌劃及安排，適時(shí)并在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)繳納稅款，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的行為。

一、籌資活動(dòng)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期長(zhǎng)、投資數(shù)額巨大的特點(diǎn)使得其對(duì)資金有著極大的需求量。因而籌資在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占據(jù)重要的地位，是其一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的先決條件。

（一）籌資方式的納稅籌劃

由于債務(wù)融資形成的借款利息、債券利息等可以計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用在稅前列支，故能減少房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，從而減少企業(yè)所得稅，達(dá)到節(jié)稅的效果；而權(quán)益融資形成的應(yīng)付股息和紅利是在稅后利潤(rùn)中列支的，所以沒(méi)有稅收擋板作用。因而，與債務(wù)融資方式相比，權(quán)益融資方式會(huì)多繳納企業(yè)所得稅。

但是，有時(shí)候稅負(fù)的減少不一定會(huì)帶來(lái)企業(yè)凈資產(chǎn)的增加。比如當(dāng)負(fù)債利率高于每股盈余時(shí)，權(quán)益資本報(bào)酬會(huì)隨著債務(wù)比例的增加而下降，若此時(shí)再提高負(fù)債比例，企業(yè)的獲利能力反將降低。因此，企業(yè)在納稅籌劃時(shí)還應(yīng)考慮資本結(jié)構(gòu)對(duì)所期望收益和稅負(fù)的影響。

（二）籌資結(jié)構(gòu)的納稅籌劃

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本范疇涵蓋權(quán)益資本和債務(wù)資本。債務(wù)融資具有節(jié)稅、資本成本低的優(yōu)點(diǎn)，還有提高凈資產(chǎn)收益率的杠桿作用，但債務(wù)融資使房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)了較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將負(fù)債比例控制在合理范圍之內(nèi)，使債務(wù)融資帶來(lái)的收益能夠抵消因負(fù)債比重過(guò)大而可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本增加。

二、投資活動(dòng)的稅收籌劃

投資是指企業(yè)為了在將來(lái)獲取利益而向一定對(duì)象投放資金的行為。合適的戰(zhàn)略投資計(jì)劃和投資活動(dòng)是企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的動(dòng)力。

（一）企業(yè)組織形式的納稅籌劃

企業(yè)組織形式的選擇包括兩個(gè)層次。第一層次是指企業(yè)首創(chuàng)時(shí)在個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)以及公司制企業(yè)中三種形式中的選擇；第二層次是指企業(yè)擴(kuò)建時(shí)對(duì)成立分公司還是子公司的選擇。

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和公司制企業(yè)是現(xiàn)代企業(yè)的三種組織形式。在納稅決策方面，主要有以下幾點(diǎn)考慮：

（1）個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)不征收企業(yè)所得稅，征收個(gè)人所得稅；公司制企業(yè)則既要征個(gè)人所得稅，也要征企業(yè)所得稅；

（2）合伙企業(yè)不具備法人資格，對(duì)于國(guó)家的一些稅收優(yōu)惠則不能享受。

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下投資額和規(guī)模都比較大，所以大多數(shù)都選擇了公司制的組織形式。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，許多大中型企業(yè)成立子公司或者分公司以維持其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。子公司和分公司主要有以下差別：

（1）子公司具有獨(dú)立法人資格，而分公司則不具有；

（2）子公司可以享受所在地政府提供的稅收優(yōu)惠，而分公司可以享受和總公司同等的稅收優(yōu)惠政策；

（3）設(shè)立子公司有利于整個(gè)集團(tuán)公司將成本費(fèi)用控制在規(guī)定的可扣除范圍內(nèi)。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合新成立公司及原公司預(yù)期盈利情況、日常費(fèi)用特性、所在地政府態(tài)度等來(lái)選擇方案。

（二）投資方式的納稅籌劃

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，直接投資可以考慮享受免稅收入、授權(quán)減免、減免所得等多種類型的稅收優(yōu)惠；而間接投資一般只涉及印花稅和股息利息所得方面，和直接投資方式相比，籌劃空間較小。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資方式時(shí)，還應(yīng)該兼顧投資風(fēng)險(xiǎn)與收益、投入資產(chǎn)的變現(xiàn)能力等。

三、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃

（一）開發(fā)建設(shè)階段的稅收籌劃

1、成本分?jǐn)偟募{稅籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，大部分成本是沒(méi)有明確成本對(duì)象的。不同的成本分?jǐn)偡椒ǎ瑫?huì)給每一對(duì)象的成本高低、所得稅支出額產(chǎn)生很大影響。固定有效的分?jǐn)偡椒ú⒉淮嬖冢康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ā?/p>

2、設(shè)備采購(gòu)方式的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)往往不是自行施工建筑房產(chǎn)，而是通過(guò)和施工單位簽訂建造合同，委托施工單位進(jìn)行建造。我國(guó)稅法規(guī)定：如果建筑公司僅僅提供建筑業(yè)勞務(wù)，而不提供裝修勞務(wù)，則建筑公司的營(yíng)業(yè)額不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行購(gòu)買的設(shè)備價(jià)款。就建筑工程而言，建筑房屋所必需的一些設(shè)備如冷卻塔、供暖設(shè)施等價(jià)值往往很大。房地產(chǎn)公司如果自行采購(gòu)這部分設(shè)備，施工單位只需要就合同收入繳納營(yíng)業(yè)稅，不用就外購(gòu)設(shè)備的價(jià)款納稅，從而不用將外購(gòu)設(shè)備產(chǎn)生的稅負(fù)通過(guò)建筑合同總金額轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）銷售階段的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)，也是稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。銷售可分為兩個(gè)階段：預(yù)售未完工產(chǎn)品和銷售已完工產(chǎn)品。其中，預(yù)售期房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生預(yù)收賬款，主要包括商品房的首付款、房款、保證金、保證金、押金和誠(chéng)意金等。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)及時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

1、銷售方式的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式有銷售和自營(yíng)兩種。一般而言，預(yù)期利潤(rùn)高則選擇自營(yíng)，以避免繳納大量的土地增值稅。相反，則選擇銷售方式較好。

2、銷售定價(jià)的籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)綜合考慮收益和稅負(fù)的關(guān)系，不可一味追求高的售價(jià)。

（三）保有階段的納稅籌劃

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍漸漸由銷售房產(chǎn)延伸到商品賣場(chǎng)、寫字樓、餐飲會(huì)所等的經(jīng)營(yíng)上來(lái)，長(zhǎng)期持有物業(yè)成為房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅采用比例稅率，自用的房產(chǎn)適用1.2%的稅率，稅基為房產(chǎn)原值減除10%到30%后的余額，亦即房產(chǎn)余值；納稅人出租的房產(chǎn)適用12%的稅率，稅基為租金收入。對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y方式來(lái)擴(kuò)大籌劃空間。有以下兩種方案：

（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)、投資者共享風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)的，被投資方以房產(chǎn)余值作為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)；

（2）以房產(chǎn)投資、收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，投資方以租金收入作為稅基計(jì)征。

鑒此，房地產(chǎn)企業(yè)可以減少出租方式，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比重，采用承包聯(lián)營(yíng)方式等。

四、利潤(rùn)分配活動(dòng)的利潤(rùn)籌劃

（一）利潤(rùn)總額的納稅籌劃

利潤(rùn)總額扣除所得稅后的利潤(rùn)構(gòu)成了企業(yè)利潤(rùn)分配的基數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加應(yīng)納稅所得額的抵減額來(lái)減少企業(yè)的所得稅支出；另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第18條規(guī)定，企業(yè)在納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但是結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。所以企業(yè)應(yīng)盡早彌補(bǔ)虧損。

（二）股利分配的納稅籌劃

由于我國(guó)稅法對(duì)股權(quán)投資收益的不同形式：資本利得和股票股利的納稅義務(wù)做了不同的規(guī)定，所以房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)分配時(shí)應(yīng)考慮投資者的稅負(fù)問(wèn)題。

1、對(duì)于個(gè)人投資者

個(gè)人投資者從房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資本利得，即現(xiàn)金股利需要按個(gè)人所得稅稅法規(guī)定繳納20%的所得稅，符合條件的按10%繳納個(gè)稅。但是根據(jù)財(cái)政部規(guī)定，對(duì)個(gè)人不征收資本利得稅。所以企業(yè)可以考慮在合理的前提下，發(fā)放股票股利代替資本利得以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)減輕；

2、對(duì)于企業(yè)投資者

企業(yè)投資者不需要就其股票股利納稅，但是需要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益繳納稅款。根據(jù)稅法規(guī)定，投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前收獲的股利免繳企稅，只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益承擔(dān)納稅義務(wù)。所以投資企業(yè)在轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)之前，可以先要求得到其應(yīng)收的股票股利以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)在使用股票股利分配政策時(shí)，還應(yīng)該考慮固定股利問(wèn)題。如果采取了固定股利政策，在應(yīng)付固定股利超過(guò)其創(chuàng)造的稅后利潤(rùn)總額時(shí)，超出部分可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為濫用股票股利免稅政策以達(dá)到避稅目的而涉險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

本文以房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)周期為主線，探討不同環(huán)節(jié)下的納稅籌劃方案。由于缺乏足夠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要進(jìn)行了定性分析，定量分析還不夠，也是本文的局限所在。

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