劉振風(fēng)

【摘 要】 文章探討《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后對(duì)三線(xiàn)城市的影響：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，行業(yè)提質(zhì)增效；保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型；提高地方政府經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性，推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)；物權(quán)；統(tǒng)一管理；科學(xué)性

2015年3月1日，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行為標(biāo)志，我國(guó)正式啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。由于條例多是原則性、方向性條款，所以，有關(guān)部門(mén)隨之展開(kāi)“不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則”的制定，目前正處于最后的修改完善階段，等到細(xì)則完善后將向全國(guó)推開(kāi)。

《條例》納入登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利包括集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。有分析人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將對(duì)各類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生正面、積極的影響。對(duì)于三線(xiàn)城市來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施還將在更廣大的宏觀(guān)層面對(duì)地域經(jīng)濟(jì)起到積極推動(dòng)作用。

一、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，行業(yè)提質(zhì)增效

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較為明顯，在一、二線(xiàn)城市，大量存在剛性需求的消費(fèi)者期待不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的清底效應(yīng)，觀(guān)望等待心理加重，他們希望二手房領(lǐng)域出現(xiàn)大規(guī)模拋售，以降低個(gè)人購(gòu)房的成本支出。不過(guò)數(shù)據(jù)表明，不動(dòng)產(chǎn)登記的消息并未導(dǎo)致一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。但在三四線(xiàn)城市，同類(lèi)消息卻阻滯了房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)績(jī)總體上升。

近年來(lái)，受一、二線(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)振興的影響，三線(xiàn)或四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)建設(shè)全面提速。以大同市為例，2013年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積1707.9萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)54%，其中住宅面積1520萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)58.3%。竣工面積872萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8倍，其中住宅竣工面積812萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10倍。從全市房地產(chǎn)投資情況分析，2011年房地產(chǎn)投資比2010年增加49%，2013年比2012年又增加了55%，創(chuàng)歷史新高，達(dá)到265億元。

開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記，使相當(dāng)一部分以財(cái)產(chǎn)隱形儲(chǔ)存為購(gòu)房目的潛在消費(fèi)者中止購(gòu)房行為，新房銷(xiāo)售遇冷，加上二手房拋售量增加，進(jìn)一步加大了市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量，從而導(dǎo)致大同地區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，不少房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難、延長(zhǎng)房屋交付期等問(wèn)題。不過(guò)，并非所有房產(chǎn)企業(yè)或房產(chǎn)類(lèi)型均遭遇市場(chǎng)嚴(yán)冬，普通房產(chǎn)和二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟、高端房（別墅、跨層復(fù)式）表現(xiàn)乏力的同時(shí)，精品房與學(xué)區(qū)房相對(duì)供應(yīng)緊張，一些物業(yè)管理出色的地產(chǎn)項(xiàng)目受追捧，設(shè)計(jì)普通、管理不到位、口碑一般等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯的房產(chǎn)企業(yè)逐漸被消費(fèi)者拋棄，這預(yù)示著以實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記為標(biāo)志，大同房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)行調(diào)整期，未來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略將回歸正常定位，更科學(xué)、更合理。

首先，面對(duì)是日益趨緊的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷研究市場(chǎng)，研究消費(fèi)需求，不斷提高建筑質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，增加優(yōu)質(zhì)新型產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)供給，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和附加值，才能實(shí)現(xiàn)更有質(zhì)量和效益的增長(zhǎng)。其次，伴隨不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施和相關(guān)稅收調(diào)節(jié)，公眾的購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)品質(zhì)消費(fèi)比重增加，這里面蘊(yùn)含著巨大而持久的發(fā)展空間，有助于形成多層次多品級(jí)的住房供應(yīng)體系，有利于房地產(chǎn)企業(yè)最大程度提高投資有效性。

二、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型

“規(guī)范，才是權(quán)利的根本來(lái)源。”[1]建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》與《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》的重要內(nèi)容，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，是貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出的“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”“健全自然資源資產(chǎn)制度”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記，能進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)盤(pán)活三線(xiàn)城市土地權(quán)益、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

1、有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，幾乎所有經(jīng)營(yíng)與資本活動(dòng)都可見(jiàn)到產(chǎn)權(quán)的身影。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行確認(rèn)與保護(hù)，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，使各類(lèi)型產(chǎn)權(quán)的歸屬性質(zhì)及覆蓋范圍得到明晰和確認(rèn)，為開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)奠定堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固的基礎(chǔ)。近年來(lái)三線(xiàn)城市在國(guó)有用地或商業(yè)用地征收處置方面出現(xiàn)過(guò)個(gè)別過(guò)激行為和爭(zhēng)議舉措，歸根結(jié)底是物權(quán)或產(chǎn)權(quán)未明晰確認(rèn)導(dǎo)致的，不清晰意味著存在大量利益模糊區(qū)域，處理過(guò)程中產(chǎn)生矛盾在所難免。

2、有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易的公正與安全

“在管理模式中，公共機(jī)構(gòu)在公共關(guān)系中居于支配地位，社會(huì)穩(wěn)定與統(tǒng)治秩序的意義往往被片面夸大導(dǎo)致更為根本、更為重要的價(jià)值目標(biāo)的遮蔽，公眾的價(jià)值訴求往往得不到充分的反映?！盵2]通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，使不動(dòng)產(chǎn)信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，不動(dòng)產(chǎn)交易因此更加公正、公平、公開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、歸屬人等重要信息一目了然，有助于保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，舉例說(shuō)明，登記明晰后，將避免出現(xiàn)一房一地多賣(mài)、物權(quán)被非法侵占等現(xiàn)象。

鑒于上述兩個(gè)“有利”，物權(quán)或產(chǎn)權(quán)擁有者在參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中將擁有更多直接或間接資本，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到有力推動(dòng)，特別是三線(xiàn)城市，不少中小企業(yè)與個(gè)人在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí)、創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中缺乏有效資金支持，不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)定性定質(zhì)，可使顯性或隱性的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展資本，置換資金或以物權(quán)入股，突破創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)型中遇到的瓶頸。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記還可促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在出讓、租賃、入股時(shí)與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地配置作用的重大突破，對(duì)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化必產(chǎn)生重大推動(dòng)作用。

三、提高地方政府經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性，推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展

十八大以來(lái)，科學(xué)決策、統(tǒng)籌決策作為衡量各級(jí)政府管理水平的標(biāo)準(zhǔn)被提到新的高度。要做到科學(xué)決策，必須依靠詳實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)失真，科學(xué)決策無(wú)從談起。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)多頭登記的體制長(zhǎng)期存在，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記職能散布在不同的部門(mén)，登記方式、登記主體、登記依據(jù)都存在著差異，這導(dǎo)致政府部門(mén)獲取的信息不精確，不利于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域決策的正確和有效。如過(guò)去耕地、房屋、農(nóng)田、林地等都是分別登記，“不同不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)達(dá)二十多個(gè)”，[3]國(guó)家相關(guān)管理數(shù)據(jù)也不清晰，這種做法不利于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的清晰和交易安全。本次實(shí)施動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵是“統(tǒng)一”，不但要在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一，而且將過(guò)去分散于不同管理部門(mén)的職能統(tǒng)一，形成精準(zhǔn)、詳實(shí)的信息管理平臺(tái)，為科學(xué)決策提供有力支撐。

以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，近年不少三線(xiàn)城市存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于住宅建設(shè)和商業(yè)建設(shè)，這些隱性的城市用地供給缺乏數(shù)據(jù)監(jiān)管，干擾城市土地管理部門(mén)信息分析，容易發(fā)生用地?cái)?shù)據(jù)偏差，對(duì)地區(qū)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)產(chǎn)生誤判。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，有助于厘清土地資源，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康運(yùn)行。除此之外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，還能降低政府行政運(yùn)行成本，最大限度利用信息資源，完善政府運(yùn)行機(jī)制，提高相關(guān)領(lǐng)域的治理效率和水平。

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