解友玲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要的地位，一方面，它是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的牽引力，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中具有一定的主導(dǎo)性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈條上鋼鐵、建材、裝修等行業(yè)的變動(dòng)。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收益并不樂觀；本文以下針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響因素 解決對(duì)策

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的趨勢(shì)，一方面是快速增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)總量，另一方面則是落后的市場(chǎng)及監(jiān)管體制，盲目投資和建設(shè)最終導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫，并造成房?jī)r(jià)虛高、過(guò)度建設(shè)、剛需下降等問(wèn)題。與其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)類型的差異在于，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資源和資金大量消耗，但收益時(shí)間較長(zhǎng)的；同時(shí)，大量資源的獲取受到限制，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求存在矛盾。如土地資源的獲取，就需要復(fù)雜的審批手續(xù)；諸多因素集中一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體處于穩(wěn)定時(shí)期，但導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素依然存在，并且不斷變化，主要的影響因素有以下三個(gè)方面。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的一部分，受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，早期過(guò)度的涉及金融資本，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行、民間借貸等領(lǐng)域交集甚密，并度過(guò)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“蜜月期”；而在后期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國(guó)家政策限制等原因，造成房地產(chǎn)企業(yè)生存困境，而大量資金被投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)作失靈。

（二）土地因素

房地產(chǎn)行業(yè)提供的商品為房產(chǎn)建筑，房屋不可能是“空中樓閣”，無(wú)論是高層建筑或其他形式都需要占用大量的土地資源。但相對(duì)而言，我國(guó)的可利用土地資源并不豐富，如此一來(lái)造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)土地資源供求矛盾；如果資源利用不合理，會(huì)造成一些優(yōu)質(zhì)土地的浪費(fèi)和破壞。

相應(yīng)的，土地作為一種不可再生資源，受到國(guó)家和政府的嚴(yán)格監(jiān)管，尤其是近年來(lái)農(nóng)村土地政策的大幅度變動(dòng)，企業(yè)在獲得使用權(quán)之后只能在一定范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)交易，如果在商品交換中，土地資源出現(xiàn)利用不合理的問(wèn)題，那么勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不可避免地產(chǎn)生波動(dòng)。

（三）市場(chǎng)因素

市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，但市場(chǎng)影響因素卻不局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括建材市場(chǎng)、鋼鐵市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等，都存在一定的波動(dòng)機(jī)制。例如勞動(dòng)力市場(chǎng)的波動(dòng)，由于大量從事基礎(chǔ)建設(shè)的農(nóng)民工會(huì)受到季節(jié)性影響，勞動(dòng)力成本會(huì)呈現(xiàn)間歇性變化，進(jìn)而影響到不同時(shí)期建設(shè)的成本。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景核心要素的剛需，而不是經(jīng)濟(jì)投資，圍繞著剛需來(lái)分析市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)居民消費(fèi)能力是產(chǎn)生波動(dòng)的主要原因。例如，在市場(chǎng)需求方面，可以通過(guò)分析未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)走向，確定范圍后再進(jìn)行資源配置，可對(duì)資源體系進(jìn)行合理的評(píng)估。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的解決對(duì)策

（一）逐步完善經(jīng)濟(jì)管理體制

事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的密切度越高，受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響的可能性就越大。換句話說(shuō)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的任何行業(yè)產(chǎn)生波動(dòng)（較大波動(dòng)），都會(huì)直接或間接的影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，尤其當(dāng)前重點(diǎn)突出城市化建設(shè)的階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加敏感；要避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，可以進(jìn)行如下的對(duì)策：

第一，合理控制房?jī)r(jià)，豐富優(yōu)惠途徑。例如居民針對(duì)居住的要求是經(jīng)濟(jì)適用，那么在工程規(guī)劃期間，就可以選擇經(jīng)濟(jì)適用房為主要建設(shè)對(duì)象。

其次，構(gòu)建完善的金融管制體系，在結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)要求的同時(shí)，要結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理體制的要求，做好細(xì)節(jié)完善工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）優(yōu)化土地資源政策內(nèi)容

土地是寶貴的不可再生資源，鑒于其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)性作用，要根據(jù)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)現(xiàn)有的土地管理政策和體系進(jìn)行優(yōu)化，要堅(jiān)決避免可耕地的商用化，建立嚴(yán)格的土地審批制度。

同時(shí)，要加強(qiáng)針對(duì)土地資源的監(jiān)管力度，將現(xiàn)有的規(guī)章制度落實(shí)到實(shí)處，提高管理人員的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

（三）調(diào)整行業(yè)投資管理政策

資本助力是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)空前發(fā)展的主因，但同時(shí)，也造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中大量的不穩(wěn)定因素；如大量熱錢、民間資本等，這些投資本身缺乏渠道管理，在操作中也有不符合金融體制的因素存在，產(chǎn)生波動(dòng)的可能性很大。針對(duì)波動(dòng)問(wèn)題，首先要遏制風(fēng)險(xiǎn)較高的資本進(jìn)入該領(lǐng)域，其次要明確投資管理政策，在不同的領(lǐng)域展開針對(duì)性的規(guī)章制度，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問(wèn)題，需要結(jié)合多方面的因素綜合考慮，遵循可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求展開。如加強(qiáng)宏觀調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)步、優(yōu)化市場(chǎng)供求體系等，在多種協(xié)調(diào)因素發(fā)展的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，為我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性做出貢獻(xiàn)。

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