徐秋玲

摘要：隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，稅收措施也逐漸隨之發(fā)展。從我國(guó)改革開放后，稅收措施逐漸面臨改革，1994年的營(yíng)改增稅收措施就是一項(xiàng)重大的稅收改革。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增稅收措施能夠減輕企業(yè)在納稅方面的負(fù)擔(dān)，對(duì)于過去稅收制度中曾經(jīng)出現(xiàn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象可有效的避免，但又由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言有利也有弊。本文主要分析營(yíng)改增稅收措施，闡述了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。針對(duì)這種影響本文作者提出自己的思考觀點(diǎn)，以供參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收措施

一、前言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長(zhǎng)，稅收也越來越趨向規(guī)?；同F(xiàn)代化。從我國(guó)改革開放后，稅收措施逐漸面臨改革，1994年的營(yíng)改增稅收措施就是一項(xiàng)重大的稅收改革。隨著不斷有新的行業(yè)和企業(yè)加入營(yíng)改增稅收措施的試點(diǎn)中，面對(duì)新的稅收措施，如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的稅收措施成為了企業(yè)和各行各業(yè)需要面對(duì)的新問題。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入營(yíng)改增試點(diǎn)同樣面臨著問題，因此在營(yíng)改增稅收措施正式實(shí)施前，需要對(duì)此進(jìn)行深入研究，根據(jù)可能的形勢(shì)制定出適合房地產(chǎn)發(fā)展的稅收籌劃，以達(dá)到減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的，使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)可持續(xù)的發(fā)展。

二、營(yíng)改增稅收措施的意義

自2012年起，全國(guó)推行營(yíng)改增試點(diǎn)，全國(guó)稅收措施改革成文必然的趨勢(shì)。營(yíng)改增具體指營(yíng)業(yè)稅改增值稅：營(yíng)業(yè)稅主要是指在國(guó)內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所得營(yíng)業(yè)額征收的一種稅務(wù)類型；增值稅主要是以商品在流動(dòng)過程中產(chǎn)生的增值額作為稅務(wù)依據(jù)，而對(duì)其征收的一種流轉(zhuǎn)稅，增值稅是對(duì)商品在流傳過程中產(chǎn)生的附加值的征稅，實(shí)際由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，若商品在流轉(zhuǎn)過程中并未產(chǎn)生價(jià)值則無(wú)對(duì)其征稅。增值稅客觀意義上是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅主要由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中主要為分為中央財(cái)政收入，次要為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。增值稅的通用計(jì)算方法主要是將銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷售稅額，然后扣除取進(jìn)項(xiàng)稅額，增值部分應(yīng)交的稅額是其差額。增值稅目前只限于服務(wù)和產(chǎn)品增值部分進(jìn)行納稅，對(duì)以往稅收措施中存在的重復(fù)稅收情況有較好的改善。我國(guó)實(shí)行營(yíng)改增主要是為了減輕我國(guó)企業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，逐漸根據(jù)我國(guó)發(fā)展情況完善我國(guó)稅收制度，在稅收面扶持我國(guó)企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。營(yíng)改增稅收措施是一項(xiàng)重大的稅收改革，能夠減輕企業(yè)在納稅方面的負(fù)擔(dān)，對(duì)于過去稅收制度中曾經(jīng)出現(xiàn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象可有效的避免，使企業(yè)整體的稅收負(fù)擔(dān)降低，使成本下降，更利于企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上抑制的了通貨膨脹的情況。

三、營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

我國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)以來，各行各業(yè)都加入進(jìn)來，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入營(yíng)改增試點(diǎn)大本營(yíng)是必然的趨勢(shì)，營(yíng)改增稅收措施勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響，在這些影響中有利有弊，因此，以下對(duì)利弊做出相關(guān)研究。

（一）營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正面影響

營(yíng)改增稅收措施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來與以往最大的不同是避免了重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，增值稅在商品流通過程中真正實(shí)現(xiàn)了每道環(huán)節(jié)征稅，每層稅務(wù)可抵扣的作用。營(yíng)改增稅收措施也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格體系產(chǎn)生了影響，將以往營(yíng)業(yè)稅變化為增值稅，同時(shí)稅收主體由價(jià)內(nèi)稅變化為價(jià)外稅，將增值稅與銷項(xiàng)之間建立了抵扣關(guān)系，由此促進(jìn)可房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。營(yíng)改增的稅務(wù)措施還會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，優(yōu)勝劣汰，將以往房地產(chǎn)企業(yè)的稅率繳納變換為進(jìn)項(xiàng)抵扣，因此從整體上，促使企業(yè)更加重視如何設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程，如此以來，可使市場(chǎng)中管理不到位，規(guī)模小、不正規(guī)的企業(yè)逐漸淘汰。

（二）營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響

在營(yíng)改增逐漸試行的階段會(huì)出現(xiàn)一些不可避免的問題。比如在營(yíng)改增稅收措施過渡期中，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增未實(shí)行前完工了一套產(chǎn)品，但在營(yíng)改增后才開始進(jìn)行銷售環(huán)節(jié)，稅率以下增加，沒有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，由于價(jià)格也不能改，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)損失；營(yíng)改增后建筑企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)開發(fā)商，而有建筑部門的房地產(chǎn)企業(yè)則無(wú)法轉(zhuǎn)移，會(huì)收到較大影響；營(yíng)改增后材料和勞務(wù)費(fèi)不能獲得增值稅發(fā)票或者抵扣有限，這使得其不能開發(fā)票，增加了房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)；加大了房地產(chǎn)企業(yè)合作的風(fēng)險(xiǎn)性，聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目無(wú)法取得增值稅發(fā)票，則會(huì)使增值稅的進(jìn)項(xiàng)額變小，抵扣稅款減少，繳納稅款變多，可能導(dǎo)致稅款超過利潤(rùn)率。

四、營(yíng)改增稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生有利影響或不利影響，因此為了使房地產(chǎn)企業(yè)在新的稅收措施下科學(xué)的可持續(xù)發(fā)展，因此以下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施進(jìn)行研究。

（一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行營(yíng)改增知識(shí)的普及，提高業(yè)務(wù)技能

由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當(dāng)營(yíng)改增稅收措施實(shí)施，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此并未給予重視，因此導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)流程不規(guī)范。在營(yíng)改增后需要企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，調(diào)整相關(guān)流程，改變相關(guān)思維方式來適應(yīng)新的稅收政策。房地產(chǎn)企業(yè)的工程量較大，整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，從項(xiàng)目開始到完工出售通常情況下都在3年以上，在此時(shí)間內(nèi)會(huì)產(chǎn)生大量的成本費(fèi)用，因此這段時(shí)間內(nèi)只會(huì)產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅。面對(duì)新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識(shí)以及業(yè)務(wù)流程，以減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。

（二）與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動(dòng)

由于營(yíng)改增稅收措施實(shí)施后，地方稅收機(jī)關(guān)變?yōu)閲?guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，因此，在溝通方面，房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系需要加強(qiáng)，及時(shí)了解增值稅的項(xiàng)目變化，學(xué)習(xí)相關(guān)增值稅知識(shí)，對(duì)注意事項(xiàng)引起注意，保障企業(yè)健康發(fā)展。

（三）稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)方提供物資材料時(shí)可進(jìn)行相關(guān)比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時(shí)間的延遲，以此可最大限度的進(jìn)行靈活的稅務(wù)籌劃。

（四）營(yíng)銷策略方面的改變

營(yíng)改增措施可帶給房地產(chǎn)企業(yè)一定的利潤(rùn)，但同時(shí)又會(huì)使不同企業(yè)的成本不同程度的上升。因此需要企業(yè)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和政策的影響調(diào)整相關(guān)營(yíng)銷策略，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)施混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式或多元化房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行擴(kuò)張。

（五）房地產(chǎn)方向改變的其它措施

營(yíng)改增計(jì)劃中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多索要增值稅發(fā)票，其次對(duì)于旗下有建筑業(yè)務(wù)的對(duì)其進(jìn)行剝離。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增稅收措施能夠減輕企業(yè)在納稅方面的負(fù)擔(dān)，在國(guó)家稅收方面具有重要意義，是一次重大的改革。與過去稅收制度相比較，中曾經(jīng)出現(xiàn)的重復(fù)征稅現(xiàn)象可有效的避免，但又由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言有利也有弊。營(yíng)改增稅收措施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正面影響為：避免了重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅和不能抵扣稅款以及退稅的現(xiàn)象，促進(jìn)可房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化。營(yíng)改增的稅務(wù)措施還會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性；負(fù)面影響為：在營(yíng)改增稅收措施過渡期中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)損失；有建筑部門的房地產(chǎn)企業(yè)則無(wú)法轉(zhuǎn)移；營(yíng)改增后材料和勞務(wù)費(fèi)不能獲得增值稅發(fā)票或者抵扣有限；加大了房地產(chǎn)企業(yè)合作的風(fēng)險(xiǎn)性。解決措施主要為：提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)技能、與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動(dòng)和稅收籌劃以及營(yíng)銷策略方面的改變，能改善營(yíng)改增所帶來的負(fù)面影響。

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