王玥菡

摘要：2015年，政府正式將房地產(chǎn)企業(yè)作為“營改增”的試點工程。根據(jù)調(diào)查，“營改增”的實行對于房地產(chǎn)企業(yè)的自身完善和調(diào)整起到了很大的作用，當然了，凡事有利必有弊，“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)試行的過程中也產(chǎn)生了一些沒辦法避免的問題，這些問題肯定也會對房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展帶來很大的挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行“營改增”時，要正確的對待“營改增”，要及時發(fā)現(xiàn)“營改增”產(chǎn)生的問題。因此，本文從“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響入手并對稅收的影響作了詳細的分析，根據(jù)現(xiàn)階段“營改增”在房地產(chǎn)試行階段的狀況提出了相應的對策。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對策

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，對“營改增”的重視程度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”的實行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實行“營改增”改革后，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在實行“營改增”之前的一年銷售額達到500萬人民幣以上的企業(yè)，必須要像國家稅務單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒有實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營業(yè)稅的銷售總收入來計算稅；“營改增”以后，計算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實行的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開始是對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實行中所帶來的稅收影響籌劃了相應的對策，希望對今后我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

對于任何一個企業(yè)來說成本都決定著企業(yè)的利潤，然而“營改增”的實行對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因為在房地產(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個企業(yè)購買，都需要從各個不同的企業(yè)購買，但是，其中有好多材料都是從個體的小商戶手中購買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒辦法在納稅時把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來自全國各地的農(nóng)村，他們沒有專門的勞務公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開出增值稅的發(fā)票，沒辦法進行相應的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負。“營改增”的實行不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對房地產(chǎn)稅負也有很大的影響。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，政府正在進行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟進步的腳步，政府提出“營改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營改增”可以較少企業(yè)對稅收的壓力?？墒?，“營改增”是否真正對房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？

當“營改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實行的時候，得到了各個行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過程中慢慢體現(xiàn)出來。在實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅率哲定為11%。下面對“營改增”對房地產(chǎn)稅負的影響進行舉例說明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬，相關(guān)成本為300萬，增值稅銷項稅率按11%計算，進項統(tǒng)一按17%計算，不考慮其他的變動因素。

則：“營改增”之前應交稅費=800*5%=40

“營改增”之后應交稅費=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對于小規(guī)模的納稅人而言，實行“營改增”對他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營改增”的實行而減少。然而，對于一般納稅人來說，即年銷售額超過500萬元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過會計的核算能提供準確的納稅資料的企業(yè)，只有當進項可扣金額大于營業(yè)收入相對較大的比例時，才能使“營改增”的實行達到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來的影響還是很大的，實際上，并沒有完全達到預期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會導致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負擔，增加了企業(yè)效益。

“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對房地產(chǎn)各個方面的要求越來越高。“營改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒辦法開正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機制，一定會在“營改增”工作的開展中受益。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對策

（一）開發(fā)成本的稅收籌劃對策

房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中需要的時間很長，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過程中如果對各個環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預算，那么一定就會降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時，由于“營改增”是要對增值稅進行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開，便可對增值稅進行平均抵消，從而也就降低了稅負。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負的增加會造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一定要做好籌劃。

（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理

“營改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營改增”制度，對企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓，使大家對“營改增”有簡單的認識和了解，讓每個員工都認真學習“營改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營改增”的推行中去。

“營改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對增值稅進行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對增值稅進行嚴格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認供貨商是一般納稅人之后再進行合作，這樣才能最大限度的抵扣進項，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會利用價格優(yōu)勢拒絕開增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長遠，不能只看眼前的一點利益而接受商戶不合理的建議。管理好進項，在實行“營改增”過程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

三、結(jié)束語

據(jù)現(xiàn)實情況，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業(yè)帶來一定的風險，但是也為企業(yè)帶來了降低稅負的可能性。所以說，“營改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營改增”帶來的風險。因此，希望通過本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014

[2]謝嚴.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015

[3]吳小紅.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及其對策[J].企業(yè)導報，2015

[4]楊圣宏.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響及對策[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2015