Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang（浙江省建筑科學設計研究院有限公司，浙江杭州310012）

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綠色建筑物業(yè)管理的評價體系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艷艷,張美鳳,劉 峰,李 飛,邱建華,肖文芹,楊宗放
XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang
（浙江省建筑科學設計研究院有限公司，浙江杭州310012）

摘 要：研究基于綠色建筑評價體系的綠色建筑的物業(yè)管理，闡述了綠色建筑的物業(yè)管理的概念和內(nèi)容，從綠色建筑的管理體系、技術(shù)體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業(yè)管理進行了研究，并建立了綠色建筑的物業(yè)管理評價體系。

關(guān)鍵詞：綠色建筑；物業(yè)管理；評價體系

隨著我國建設節(jié)約型社會的全面開展，我國進入新型城鎮(zhèn)化建設和應對氣候變化挑戰(zhàn)的新時期，綠色建筑作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，已上升到國家戰(zhàn)略。國務院以國辦發(fā)［2013］1號文件轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部《綠色建筑行動方案》，提出了開展綠色建筑行動的指導思想、主要目標、基本原則、重點任務和保障措施等。對具體的綠色節(jié)能標準、措施以及補貼政策作出詳細要求，綠色建筑政策支持力度呈現(xiàn)加強態(tài)勢，這標志著綠色建筑發(fā)展逐步由規(guī)劃層面走向了實際操作層面。隨著我國綠色建筑發(fā)展速度的加快，面對越來越多綠色建筑的建造完成，對傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提出了更多的挑戰(zhàn)，特別是物業(yè)管理脫節(jié)等需要解決的問題。

1 綠色建筑物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延

綠色建筑的物業(yè)管理是基于綠色建筑物業(yè)的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求而提出的［1］，綠色建筑物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務質(zhì)量等基本要求的前提下，從綠色建筑項目的各階段，憑借科學的管理體系和技術(shù)體系，最大限度地節(jié)約資源和保護環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)的物業(yè)管理活動。

從綠色建筑指標體系角度分析，物業(yè)管理服務活動即屬于建筑的運營管理階段范疇，也就是說綠色建筑指標體系中的各個分項指標均涉及到物業(yè)管理服務活動。因此，綠色物業(yè)管理可最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材），保護環(huán)境和減少污染，從每一棟建筑每一個小區(qū)做起，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供健康、適用和高效的使用空間［2］，是落實綠色建筑不同星級設計目標的保證措施，是綠色建筑功能在運營階段的具體體現(xiàn)。

2 綠色建筑物業(yè)管理的內(nèi)容

綠色建筑物業(yè)管理體系要圍繞綠色建筑星級設計目標開展工作，主要包括：組織管理、實施管理、目標管理、評價管理、培訓管理、宣傳管理六大方面。

2.1 組織管理

根據(jù)物業(yè)項目用能及環(huán)境現(xiàn)狀制定相應的管理制度和考核激勵機制，確定負責人，配備專門的管理人員和技術(shù)人員，有組織、有計劃地開展符合綠色建筑要求的節(jié)能減排工作。

2.2 實施管理

根據(jù)不同項目類型與不同壽命周期的特點，因地制宜的編制項目綠色管理方案，并對其進行全面控制。綠色管理方案應包括以下內(nèi)容：

1）節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等資源節(jié)約與綠化的操作管理制度不能僅擺在文件柜里，必須成為指導操作管理人員工作的指南，應掛在各個操作現(xiàn)場的墻上，促使值班人員嚴格遵守規(guī)定，以有效保證工作的質(zhì)量。

2）可再生能源系統(tǒng)和雨廢水回用系統(tǒng)的運行維護技術(shù)要求高，維護的工作量大，無論是自行運維還是購買專業(yè)服務，都需要建立完善的管理制度，并制定設備系統(tǒng)的應急預案。日常運行中應做好記錄。

2.3 目標管理

綠色建筑物業(yè)管理應完成綠色建筑設計的以下目標：

1）質(zhì)量目標 包括年能耗量、單位面積能耗量、各系統(tǒng)效率等目標值。

2）經(jīng)濟目標 包括資源、使用成本降低的百分比、投資回報率和回收期等目標值。

3）實施資源管理激勵機制 管理是運行節(jié)能的重要手段，必須在管理業(yè)績上與節(jié)能、節(jié)約資源情況掛鉤。因此要求物業(yè)在保證建筑的使用性能要求和投訴率要低于規(guī)定值的前提下，實現(xiàn)物業(yè)的經(jīng)濟效益與建筑用能系統(tǒng)的耗能狀況、水和辦公用品等使用情況直接掛鉤。

2.4 評價管理

對照綠色建筑物業(yè)管理評價標準體系，結(jié)合項目實際，對項目綠色物業(yè)管理的各項指標進行綜合評價。

2.5 培訓管理

定期對管理人員和技術(shù)人員進行綠色建筑物業(yè)管理教育培訓，增強綠色物業(yè)管理意識和能力，此外還可邀請廣大業(yè)主參與其中，共同營造低碳、綠色、和諧的環(huán)境。

2.6 宣傳管理

建立綠色教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。在建筑物長期的運行過程中，用戶和物業(yè)管理人員的意識與行為，直接影響綠色建筑的目標實現(xiàn)，因此需要堅持綠色理念與綠色生活方式的教育宣傳制度，形成良好的綠色行為與風氣。

3 綠色建筑物業(yè)管理評價指標體系的主要內(nèi)容

綠色建筑物業(yè)管理評價體系主要通過一些指標來體現(xiàn)，應從社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境、人員、設備、材料等方面進行分析，建立在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務評價的基礎上，再按照體現(xiàn)綠色建筑物業(yè)管理的更高層次指標進行服務評價［3］。

綠色建筑物業(yè)管理評價指標分為兩級，其中一級指標有5個，包括管理體系指標、節(jié)能與能源利用指標、環(huán)境營造及保護指標、安保系統(tǒng)智能化指標、精神文明建設指標。每個一級指標包含2～5個二級指標，二級指標均為客觀評價指標。力求通過這樣的研究框架以及一套完整的指標體系設計來分析和評價城市低碳的發(fā)展水平。

1）管理體系指標 該指標主要考察物業(yè)服務企業(yè)在管理制度方面的完善程度。包括組織管理、實施管理、目標管理、評價管理、培訓管理和宣傳管理等。

2）節(jié)水、節(jié)能與能源利用指標 該指標主要考察物業(yè)服務企業(yè)在開展物業(yè)管理工作中為節(jié)約能源而采取的措施和最終效果。它包括節(jié)能設備的各類記錄和優(yōu)化控制策略等。

3）環(huán)境營造及保護指標 該指標主要考察物業(yè)服務企業(yè)在開展物業(yè)管理工作過程中為環(huán)境的營造及保護所作的努力和最終效果。包括園區(qū)環(huán)境氛圍營造，垃圾分類處理、回收、利用，對綠化植物按時按需進行灌溉、修剪、美化，存活率維持在較高的水平，減少噪聲污染措施及實施效果，減少空氣污染措施及實施效果，環(huán)境清掃、保潔情況等。

4）安保系統(tǒng)智能化指標 該指標主要考察物業(yè)服務企業(yè)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的智能化程度。包括消防系統(tǒng)的智能化、門衛(wèi)和巡更系統(tǒng)的智能化、安全防范設備設施的智能化等。

5）精神文明建設指標 該指標主要考察物業(yè)服務企業(yè)在開展物業(yè)管理工作過程中為豐富精神文化生活所作的努力。包括提高居民身體素質(zhì)和文化素質(zhì)的文體活動和心理健康咨詢等。

具體的綠色建筑物業(yè)管理評價指標體系見表1。

表1 綠色建筑物業(yè)管理評價指標體系表

4 綠色建筑物業(yè)管理的評級方法確定

綠色建筑物業(yè)管理評價指標體系由管理體系指標、節(jié)能與能源利用指標、環(huán)境營造及保護指標、安保系統(tǒng)智能化指標、精神文明建設指標五類指標組成。每類指標的總分為100分。綠色建筑物業(yè)管理評價按總得分確定評價等級?？偟梅钟晌孱愔笜说梅旨訖?quán)平均得到。

評價指標體系五類指標各自的評分項得分為Q1、Q2、Q3、Q4、Q5，評價指標體系五類指標評分項的加權(quán)得分率應按式1計算

其中權(quán)重Q1～Q5為各類指標的得分，權(quán)重系數(shù)W1～W5按表2取值。

表2 綠色建筑物業(yè)管理分項指標權(quán)重

綠色建筑物業(yè)管理的評價分為一星級、二星級、三星級三個等級，等級說明見表3。

表3 評價等級及說明

5 綠色建筑物業(yè)管理建議

推動綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實施，不是僅靠著物業(yè)服務企業(yè)一方的力量就可以實現(xiàn)的，而是要多方參與，通力合作，共同推動。

1）政府層面 由于綠色建筑在我國剛剛興起，

對于綠色建筑物業(yè)管理制度的制定較少，綠色建筑物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)尚不健全，需要進一步完善政策、法規(guī)，加強綠色建筑物業(yè)管理法制建設；制定統(tǒng)一的綠色建筑物業(yè)管理標準，使得物業(yè)管理企業(yè)有可依據(jù)的標準，能夠進一步規(guī)范綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的各項管理和服務，并提升物業(yè)管理企業(yè)整體服務意識和服務水平。

2）物業(yè)管理公司層面 將環(huán)境保護、節(jié)約資源、以人為本、可持續(xù)發(fā)展等思想融入到物業(yè)服務企業(yè)的管理理念中去，形成有利于綠色建筑物業(yè)管理更好發(fā)展的管理理念；制定體現(xiàn)環(huán)境保護、可持續(xù)的思想、優(yōu)化資源配置、提高效率的物業(yè)管理制度；應針對綠色建筑的特殊性，采用高新技術(shù)，實現(xiàn)智能化管理，用科學的方法提供物業(yè)管理服務。

參考文獻

［1］韓國波.物業(yè)管理的升級版：綠色物業(yè)管理［J］.中國房地信息，2005（4）：18-19.

［2］饒春平.物業(yè)管理工作中如何體現(xiàn)綠色建筑思想［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2006（10）：46.

［3］盛筠，丁猛，寧艷杰.綠色建筑評價體系對綠色物業(yè)管理的啟示［J］.現(xiàn)代物業(yè)，2011，10（1）：62-63.

3）業(yè)主層面：增強環(huán)保節(jié)能意識；充分發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督作用，對物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主公約的實施進行監(jiān)督。

中圖分類號：TU201

文獻標志碼：A

文章編號：1008-3707（2016）02-0055-03

收稿日期：2015-07-06

基金項目：浙江省重大科技專項“夏熱冬冷地區(qū)綠色低碳建筑關(guān)鍵和共性技術(shù)研發(fā)及示范”（2012C01030-2）

作者簡介：邢艷艷（1983—），女，內(nèi)蒙古通遼人，工程師，從事建筑節(jié)能咨詢服務工作。