甄雅琴　楊銳

摘 要：為了切實(shí)有效地解決我國(guó)中低收入階層的住房困難問(wèn)題，我國(guó)開始施行住房保障制度。然而在住房保障制度的相關(guān)政策制定、制度施行的過(guò)程中卻出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。為有效解決這些問(wèn)題，應(yīng)將住房保障制度的公平性放在首位；明確保障對(duì)象；加大開發(fā)投資；加強(qiáng)監(jiān)管；推進(jìn)信息公開工作；完善住房公積金制度。

關(guān)鍵詞：住房保障制度；保障性住房；住房公積金制度

我國(guó)住房保障制度經(jīng)歷了實(shí)物配給、改革探索以及市場(chǎng)供給三個(gè)階段，形成了以住房公積金和經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房等保障性住房體系為主要內(nèi)容的住房保障制度。

一、將住房保障制度的公平性放在首位

建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)是我們的追求和責(zé)任，作為社會(huì)保障體系不可或缺的住房保障制度無(wú)疑是保證該目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵一環(huán)。雖然改革開放三十年以來(lái)人們的生活水平特別是居住水平有了大幅度的增長(zhǎng)，但由于我國(guó)住房保障制度起步較晚、發(fā)展緩慢，至今未能建立一個(gè)完善的住房保障體系，使得很多低收入群體被排斥在保障目標(biāo)群體之外，這不僅違背了建立該制度的初衷——切實(shí)解決城鎮(zhèn)中低收入群體的住房問(wèn)題，也不利于一個(gè)良好的社會(huì)的建立。因此從政府到國(guó)民樹立起建立一個(gè)公平、公正的住房保障體系的觀念至關(guān)重要，它從根本上決定了住房保障制度為誰(shuí)建立、為誰(shuí)服務(wù)、誰(shuí)會(huì)從住房保障制度中收益，決定了這個(gè)制度是否會(huì)產(chǎn)生“福利倒置”、誘致“福利損失”，甚至對(duì)社會(huì)安定、和諧產(chǎn)生一定影響。

二、 明確保障對(duì)象

對(duì)于不同類型的保障性住房來(lái)說(shuō)，其保障對(duì)象各不相同。因此要根據(jù)保障性住房各自的定位、功能來(lái)明確保障對(duì)象，確保真正的住房困難群體得到幫助。首先，并軌后公共租賃住房的保障對(duì)象，由原廉租住房保障對(duì)象和原公共租賃住房保障對(duì)象兩部分組成，即符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭，及符合規(guī)定條件的新就業(yè)無(wú)房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。其次，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房與限價(jià)商品房而言，存在購(gòu)房者資格難以確定的問(wèn)題。這是由于相關(guān)的準(zhǔn)入退出機(jī)制設(shè)計(jì)不科學(xué)造成的，因此應(yīng)從以下三個(gè)方面科學(xué)地設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的準(zhǔn)入退出機(jī)制：第一科學(xué)劃分及界定個(gè)人收入標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確定位經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品房制度的目標(biāo)群體；第二明確審核主體，科學(xué)設(shè)定審核程序；第三對(duì)已確定的準(zhǔn)入人群進(jìn)行嚴(yán)格審核。

三、加大開發(fā)投資

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)中中低收入家庭約占總?cè)丝诘?0%～80%，而要滿足這70%～80%人口的住房需求無(wú)疑需要大規(guī)模的保障性住房，而今我國(guó)保障性住房的開發(fā)及投資不容樂(lè)觀。

（一）加大經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)及投資

對(duì)來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房說(shuō)，雖然住建部明確規(guī)定在各地住宅中經(jīng)濟(jì)適用住房要占據(jù)一定的比例，但在實(shí)際建造中，經(jīng)濟(jì)適用住房只占各地住宅建造中很小的部分。因此要從政府層面來(lái)加大經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)及投資力度：首先，政府可以通過(guò)提高經(jīng)濟(jì)適用住房在房地產(chǎn)開發(fā)、投資、建造中的比例；其次，出臺(tái)優(yōu)惠的土地、稅收政策來(lái)吸引房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、投資經(jīng)濟(jì)適用住房；最后，對(duì)那些經(jīng)濟(jì)適用住房在住宅建造中所占比例達(dá)不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行處罰等措施來(lái)確保經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和投資。

（二）加大對(duì)公共租賃住房的資金支持

公共租賃住房的發(fā)展與完善離不開資金的支持，對(duì)此可以從以下四個(gè)方面來(lái)解決公租房建造經(jīng)費(fèi)不足的狀況：第一，應(yīng)加大對(duì)公共租賃住房的資金支持和財(cái)政補(bǔ)貼，建立、健全公共租賃住房的公共財(cái)政投入機(jī)制；第二，應(yīng)完公共租賃住房的債券融資機(jī)制；第三，應(yīng)拓寬公共租賃住房的籌資渠道，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量來(lái)進(jìn)行投資和管理，充分運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作這一模式來(lái)推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)；第四，要求金融機(jī)構(gòu)給公租房建設(shè)提供貸款。

（三）加大對(duì)限價(jià)商品房的政策支持

在住房保障工作開展、進(jìn)行中二三線城市的地方政府出現(xiàn)不同程度的“不積極”“懈怠”現(xiàn)象。限價(jià)房尤其如此，由于限價(jià)房屬于沒(méi)有被列入“硬性任務(wù)”的“政策商品房”，因此很多城市持觀望態(tài)度，推進(jìn)工作不積極，尤其是在二三線城市，限價(jià)商品房受到了“冷遇”。針對(duì)這種情況，政府可通過(guò)出臺(tái)相關(guān)政策，將推動(dòng)住房保障制度的發(fā)展、保障性住房的建設(shè)納入地方政府的政績(jī)考核中，以此來(lái)確保限價(jià)商品房工作的順利進(jìn)行和開展。

四、加強(qiáng)監(jiān)管

（一）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的有效監(jiān)管和控制

主要從以下兩個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的有效監(jiān)管和控制：

1、強(qiáng)化對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用住房的需求監(jiān)管是指對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)人進(jìn)行的監(jiān)管，包括：對(duì)準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)進(jìn)行的監(jiān)管。由于經(jīng)濟(jì)適用住房目標(biāo)群體的真實(shí)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況難以掌握及獲取，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房在準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)出現(xiàn)難以監(jiān)管的現(xiàn)象。以下幾種措施可以在一定程度上改變這種狀況：第一科學(xué)的個(gè)人收入標(biāo)準(zhǔn)的劃分是準(zhǔn)確界定經(jīng)濟(jì)適用住房目標(biāo)群體的前提；第二完善個(gè)人收入申報(bào)制度及信用評(píng)估體系；第三建立經(jīng)濟(jì)房公開申請(qǐng)、搖號(hào)的制度；第四出臺(tái)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入、分配、退出等環(huán)節(jié)的法律條文，健全經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管體系。

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的供給監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給監(jiān)管指對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房供給主體進(jìn)行的監(jiān)管，包括對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建造質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及價(jià)格等的監(jiān)管?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面來(lái)完善：第一增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建造等環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理；第二加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)施環(huán)節(jié)的監(jiān)管；第三建立經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目監(jiān)管例會(huì)制度。

（二） 加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房的有效監(jiān)督和管理

主要包括一下三個(gè)方面：

1、完善輪候制度。各地區(qū)依據(jù)實(shí)際情況，確定合理的公租房輪候期，對(duì)已經(jīng)登記的申請(qǐng)人，要保證在輪候期內(nèi)予以安排。要完善輪候制度，對(duì)滿足規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難的家庭應(yīng)優(yōu)先考慮，對(duì)其他城鎮(zhèn)住房救助對(duì)象，要做到應(yīng)保盡保。

2、科學(xué)設(shè)計(jì)公共租賃住房的租金與租期。（1）科學(xué)設(shè)計(jì)公共租賃住房的租金。公共租賃住房的租金設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮保障目標(biāo)群體的承受能力，應(yīng)依據(jù)以下兩條原則：第一，租金要低于市場(chǎng)價(jià)；第二，不能讓開發(fā)商賠錢建房要保障開發(fā)商的利潤(rùn)。（2）科學(xué)設(shè)計(jì)公共租賃住房的租期。地方政府要出臺(tái)相關(guān)文件明確規(guī)定公共租賃住房的租期，針對(duì)不同的申請(qǐng)群體規(guī)定不同長(zhǎng)度的租期。

3、加強(qiáng)使用退出管理。首先，公共租賃住房的供應(yīng)方應(yīng)依據(jù)相關(guān)合同約定，按時(shí)提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)來(lái)確保房屋的安全可??；其次，完善城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的資格復(fù)核制度，及時(shí)根據(jù)家庭收入狀況的變化來(lái)調(diào)整租金；最后，對(duì)不再符合公共租賃住房保障條件或違反有關(guān)規(guī)定的承租人，要退出應(yīng)退出公共租賃住房保障。

（三） 科學(xué)設(shè)計(jì)限價(jià)商品房的定價(jià)機(jī)制

有學(xué)者認(rèn)為，限價(jià)商品房可以在限套型的基礎(chǔ)上采用“先競(jìng)房?jī)r(jià)，后競(jìng)地價(jià)”的方式1這樣既不會(huì)使房?jī)r(jià)過(guò)高以致?lián)p害普通民眾的權(quán)益，也不會(huì)使房?jī)r(jià)過(guò)低損害土地價(jià)值。此外科學(xué)的定價(jià)機(jī)制允許房地產(chǎn)開發(fā)商賺取合理的利潤(rùn)，為限價(jià)商品房的質(zhì)量提供了保障。

五、推進(jìn)信息公開工作

信息公開是保障性住房建設(shè)工作得以順利開展的必要條件，因此要進(jìn)一步全面、詳細(xì)的公開保障性住房的相關(guān)信息，如各類保障性住房的年度建設(shè)計(jì)劃、完成情況以及分配信息等。另外還要保證投訴監(jiān)督渠道的便利、暢通，使得相關(guān)部門可以及時(shí)收到民眾的建議與意見，接受社會(huì)監(jiān)督。

六、 完善住房公積金

（一）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面

當(dāng)前我國(guó)住房公積金覆蓋面過(guò)于狹窄，只覆蓋了部分城鎮(zhèn)具有勞動(dòng)能力的在職職工，而數(shù)量龐大的農(nóng)民工、自由職業(yè)者以及民營(yíng)企業(yè)員工均無(wú)法從該制度中獲益。因此應(yīng)進(jìn)一步拓寬其覆蓋范圍，使全體勞動(dòng)者均能從這一住房保障制度中獲益。

（二）拓寬住房公積金的籌資渠道

針對(duì)住房公積金籌資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題，可以將住房公積金納入社會(huì)保障制度之下，從宏觀上進(jìn)行一個(gè)總體把握，將住房與養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等結(jié)合為一體，建立起一個(gè)覆蓋全國(guó)的、一體的公積金制度。

（三）完善住房公積金的管理機(jī)制

目前我國(guó)住房公積金大多是各個(gè)住房公積金管理機(jī)構(gòu)在各自的行業(yè)和地域進(jìn)行封閉的、獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)及管理，這無(wú)疑不利于提高住房公積金資金的利用效率，在一定程度上造成資源浪費(fèi)。因此應(yīng)：第一建立全國(guó)性住房公積金管理中心，對(duì)住房公積金進(jìn)行統(tǒng)一管理；第二提高住房公積金資金的統(tǒng)籌層次；第三建立住房公積金跨地域、跨機(jī)構(gòu)調(diào)劑制度；第四擴(kuò)大住房公積金的使用范圍；第五進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉曉云：首批限價(jià)房初十開售1573戶通過(guò)審核.南方都市報(bào)，2008.2.3）。