李曉杰

[摘 要]鐵路房屋租賃不僅能為鐵路企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，盤活鐵路固定資產(chǎn)，同時也能實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。由于鐵路房屋租賃涉及的單位多、分布范圍廣、房屋數(shù)量多、歷史遺留問題情況復雜，管理工作中遇到的困難和問題就會很多，因此如何更好地加強鐵路房屋租賃的管理也是勢在必行。本文以北京局天津區(qū)域為例，根據(jù)近幾年鐵路房屋租賃管理工作經(jīng)驗，總結(jié)歸納了鐵路房屋租賃管理工作過程中存在的主要問題，從歷史遺留問題方面、管理人員存在畏難情緒、承租場所從業(yè)人員安全意識不強等方面進行了原因分析，提出了加強各租賃單位內(nèi)部管理、加大檢查力度、完善合同管理等三個方面的建議。

[關(guān)鍵詞]鐵路房屋 租賃 管理

中圖分類號：C913.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）02-0149-01

引言

鐵路房屋租賃管理工作是一項系統(tǒng)工程，也是確保國有資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)性工作。將鐵路閑置房屋用于租賃經(jīng)營，不僅能夠充分挖掘和發(fā)揮房屋資產(chǎn)效能，為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，盤活鐵路固定資產(chǎn)，同時也能為國有資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值。以下以北京局天津區(qū)域為例，對鐵路房屋租賃管理過程中存在的主要問題進行系統(tǒng)地歸納總結(jié)并進行原因分析，提出加強房屋租賃管理的建議。

1.房屋租賃管理現(xiàn)狀

經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計北京局天津房產(chǎn)管理部門管轄區(qū)域內(nèi)鐵路房屋租賃共涉及34個單位，房屋租賃共計851處，租賃面積約20萬㎡，每年可收入租金約1億元。從調(diào)查總體情況看房屋租賃涉及單位多、分布范圍廣、數(shù)量多、面積大、房屋資產(chǎn)價值較高，房屋租賃管理工作中遇到的困難和問題也比較多。由于鐵路房屋租賃工作歷史性遺留問題涉及的情況復雜，如果處置不當就會造成潛在的經(jīng)濟損失，同時也給后續(xù)的租賃經(jīng)營和盤活帶來了一定的難度。

2.房屋租賃管理中存在的主要問題

2.1房屋租賃合同期限長、經(jīng)營收益低

在檢查過程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)單位都能夠按照路局文件要求對房屋租賃采取按期簽訂租賃合同，新簽訂的合同租期一般為1年，但是仍有個別單位簽訂租賃合同時，未考慮房屋的升值空間和市場化價值，為了爭取長期穩(wěn)定的租金收入，以及承租方投入的裝修資金需要一定的回收期，簽訂租賃合同時未考慮周全，有的租賃時間長達15年，甚至20年，且合同約定的租金金額為單一固定數(shù)值，不能隨時間和物價水平增長而遞增，因此經(jīng)營收益較低。

2.2房屋租賃未嚴格按規(guī)定執(zhí)行，易出現(xiàn)法律風險

房屋租賃分為經(jīng)營用房租賃和居住用房租賃，對于鐵路運輸企業(yè)來講，經(jīng)營用房租賃居多。房屋租賃引起的法律風險較多，主要包括：科室、車間、班組等不具備資格條件的內(nèi)部組織擅自出租房屋；承租人資格不明情況下盲目出租房屋；承租人延付或拒付租金；承租人擅自轉(zhuǎn)租或不當使用房屋；出租危房、臨時房屋引發(fā)安全事故；承租人擅自搬離不知去向；未兌現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營的事前承諾等。

2.3房屋安全性能較差，存在安全隱患

在過去兩年的現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)部分單位租賃房屋為出租單位自建房屋，不是統(tǒng)管房，沒有建立技術(shù)臺賬，因而沒有納入正常的維修周期。由于有的房屋為簡易結(jié)構(gòu)，房屋建成年代久遠，房屋破舊老化，安全性能較差，房屋未得到及時維修，導致有些房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施不符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的條件，有的甚至有危及人身安全的隱患，這樣的房屋沒有達到租賃的安全條件，需投入資金維修進行整治。

2.4功能分區(qū)不合理，存在消防安全隱患

鐵路租賃房屋地點一般呈現(xiàn)相對集中的分布特征，各出租單位將帶有獨立院落的房屋或者整棟房屋出租后，承租方就會各自為政，經(jīng)常在對既有建筑擅自改建或者增加夾層的同時，又或者利用空余場地作為堆料場地，甚至建造簡易貨棚，破壞了原有的防火分區(qū)，擠占了防火間距。例如經(jīng)營旅館、家庭式的小作坊、倉庫和從業(yè)人員住宿為一體的“多合一”性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營場所，廠房內(nèi)設(shè)備陳舊，原材料性能復雜，倉庫內(nèi)物品堆放混亂，存在較大的火災隱患。

3.造成存在問題的主要原因分析

3.1片面追求短期效益，造成歷史遺留問題較多

由于鐵路房屋租賃管理工作并不是鐵路運輸單位的主營業(yè)務(wù)，因而各運輸站、段往往忽視制度的建設(shè)和管理，而只是將房屋租賃作為單位盤活資產(chǎn)的主要方式，存在著一些錯誤的觀念，例如認為只要將房屋租賃就能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，片面追求房屋租賃所帶來的短期經(jīng)濟收益，沒有考慮長期的經(jīng)營規(guī)劃，不求投入產(chǎn)出效益；同時由于歷史遺留問題例如以前簽訂的長期租賃合同條款嚴密性不足，合同版本多樣，內(nèi)容不一，造成部分房產(chǎn)存在合同糾紛，對房產(chǎn)盤活造成一定困難。

3.2租賃關(guān)系復雜，房屋租賃管理人員存在畏難情緒

在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的承租方是自然人，不具備法人資格，沒有營業(yè)執(zhí)照；有的承租方承租房屋后違反租賃合同約定擅自將房屋分租、轉(zhuǎn)租，造成二級租戶較多，而且流動性大、隱蔽性強，因而對當事人的監(jiān)督管理受到限制，管理起來存在一定難度，隱患問題得不到及時整改。由于這些承租方長期不繳租金、拖欠租金，或者合同到期后還占用租賃房屋等問題，針對這些承租方，房屋租賃管理人員往往存在畏難情緒，在放寬條件、降低標準、簡化程序上產(chǎn)生松動思想，容易發(fā)生房屋租賃風險。

3.3承租場所的從業(yè)人員或居住人員消防安全意識不強

有的承租場所諸如家庭式的小作坊、倉庫和從業(yè)人員住宿為一體的“多合一”性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營場所，像這樣的承租場所中的從業(yè)人員或居住人員大多數(shù)為臨時雇傭人員，他們的文化水平和收入水平都不高，沒有經(jīng)過專門的消防、安全知識技能培訓，缺乏必要的消防安全知識技能、自我保護意識和防災避險能力，發(fā)生火災時不能及時報警、滅火、逃生自救和互救。

4.加強鐵路房屋租賃管理的建議

4.1加強各租賃單位內(nèi)部管理，避免房屋租金流失

鐵路各房屋租賃單位應(yīng)加強內(nèi)部控制和管理，尤其應(yīng)加強財務(wù)部門管理和民主監(jiān)督。財務(wù)部門也要加強對房屋租賃管理部門的監(jiān)督和控制，對已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃行為，要準確掌握合同簽訂和租金應(yīng)收、實收和欠收情況，防止造成應(yīng)收租金實際不收和租金收入不入帳的現(xiàn)象。民主監(jiān)督主要是針對房屋資產(chǎn)價值較高，房屋出租面積超過200㎡的，房屋租賃價格應(yīng)經(jīng)過單位房屋租賃管理部門和領(lǐng)導人員參加討論后集體決定，并進行公開、公布。

4.2加大檢查力度，消除租賃房屋安全隱患

要加強各房屋租賃項目的日常安全檢查和定期專項檢查，尤其是人員密集場所、餐飲、醫(yī)院等場所的安全檢查，落實檢查責任，做好檢查記錄，及時消除安全隱患。重點針對存在消防安全隱患的區(qū)域和場所，例如旅館、制造加工廠、小型廣告制作公司、餐飲場所等，這些場所通常存在消防疏散系統(tǒng)設(shè)計不合理，消防通道被封堵、占用、封閉，違規(guī)使用明火，消防設(shè)施和器材設(shè)置不足，室內(nèi)裝修材料、電線路設(shè)備老化失修，私拉亂接臨時電線、可燃雜物堆積等問題。

4.3完善租賃合同管理，避免出現(xiàn)租賃風險

出租方和承租方應(yīng)當依法簽訂房屋租賃合同及綜治、消防、安全協(xié)議。租賃合同內(nèi)容應(yīng)包含承租人基本情況、房屋位置及現(xiàn)狀、租金及支付方式、租賃期限和用途、違約責任、爭議解決方式等條款。要根據(jù)待出租房屋的安全狀態(tài)、使用功能、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等實際情況，確定合適的承租方。

因此要做到鐵路房屋租賃管理的規(guī)范化，避免房屋租賃風險，提高房屋租賃收益，必須抓好基礎(chǔ)管理工作，嚴格按照房屋租賃管理工作流程，把控鐵路各單位內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)；加大現(xiàn)場檢查力度，對租賃房屋進行定期安全檢查，做好檢查記錄，及時消除建筑、消防和治安安全隱患；對承租人使用的出租房屋情況進行合同執(zhí)行全過程監(jiān)督，杜絕以租代管，杜絕非法群租，禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋結(jié)構(gòu)和非法經(jīng)營等行為，確保出租房屋資產(chǎn)安全和使用安全，保障企業(yè)的正當權(quán)益。

參考文獻

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