李淑萍

摘要：隨著近年來全我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)持續(xù)升值，能夠帶來增加資產(chǎn)和利潤的效應(yīng)，越來越多的企業(yè)推崇這種投資方式。2006年第3號會計準則《投資性房地產(chǎn)》將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分解出來，并明確規(guī)定可采用公允價值計量模式，推動了我國會計準則與國際接軌的進程；2014年又頒布了第39號會計準則《公允價值計量》，對原有準則進行了補充和修改，使這種計量模式更準確、更完備。本文闡述了在我國現(xiàn)階段采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的條件，對存在的問題進行研究和探索，并對未來公允價值計量模式發(fā)展提出符合目前實際狀況的建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價值 公允價值計量模式 成本計量模式

2006年和2014年頒布的會計準則對于投資性房地產(chǎn)以及公允價值計量模式是一個重大突破。通俗來講，公允價值就是交易雙方皆認可的交易價格。在房地產(chǎn)交易市場異軍突起的經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)也迅速升值。此時，仍然采用購買或建造時所付出的成本——也就是入賬價值——進行后續(xù)計量并定期計提折舊顯然無法正確地衡量投資性房地產(chǎn)在當(dāng)前這個時點的價值，也就是說，以一成不變的賬面價值進行計量的成本模式的弊端和劣勢逐漸突顯出來。由于公允價值對交易市場的敏感性更高，其應(yīng)用會增強信息的即時性和可比性，有利于管理者和決策者更加關(guān)注市場環(huán)境變化，對公司發(fā)展做出預(yù)測，規(guī)避風(fēng)險。本文從我國現(xiàn)階段采用公允價值計量模式的條件入手，對該模式存在的問題進行研究和探索，并對未來公允價值計量模式發(fā)展提出符合目前實際狀況的建議。

一、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)，指的是企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)可采用的后續(xù)計量模式有兩種，一是成本模式，另一種是公允價值模式。成本模式是以購買時所支付的價款或在建成時所花費成本作為初始成本入賬，分期計提折舊，基本不考慮金額的變動。而公允價值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一時點交易雙方共同認可的價值來計量，也可以近似地理解成資產(chǎn)的市場價值。

自2007年以來，我國房地產(chǎn)交易市場瞬息萬變，賬面價值一成不變的成本模式顯然已經(jīng)無法準確地反映出投資性房地產(chǎn)的真實價值。作為一個動態(tài)的價值指標，公允價值能夠反映出一項資產(chǎn)的價格隨時間、市場環(huán)境的變化的波動情況，能夠更準確地衡量經(jīng)濟業(yè)績，幫助會計信息使用者進行預(yù)測并做出正確的決策。

二、公允價值計量模式運用的局限分析

公允價值作為一個動態(tài)指標，能夠更及時、更準確地反映出資產(chǎn)的實際價值和復(fù)雜多變的市場環(huán)境，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下又可以增加利潤。然而，目前絕大多數(shù)上市公司仍采用成本模式的后續(xù)計量模式，采用公允價值模式可謂少之又少。經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)目前我國采用公允價值后續(xù)計量模式仍然存在一些問題，使得公允價值暫無法完全普及。

（一）會計準則中的嚴格規(guī)定及公司自身的條件不足

會計準則中對于公允價值模式運用比較嚴格。首先，一、二線城市的房地產(chǎn)交易市場較完備，更易符合采用公允價值計量模式的前提條件；而地處三線、四線城市的上市公司，由于資產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級也稍遜于發(fā)達城市，可能難以準確衡量房地產(chǎn)的公允價值。其次，房產(chǎn)位置、樓層、朝向的差異對評估價值影響很大，在缺乏公開的市場報價的現(xiàn)狀下，必須有足夠大的樣本量才能準確估計其公允價值。這一方面對評估人員的專業(yè)技能是個考驗，另一方面，公允價值的確定要花費更多代價，從成本效益原則出發(fā)，企業(yè)更大可能采用成本模式。

（二）公允價值隨經(jīng)濟環(huán)境波動而易變且難以掌控

與歷史成本價值相比，公允價值一大優(yōu)勢在于它是面向未來的、動態(tài)的評價指標，因此采用公允價值計量模式更有利于企業(yè)管理者進行預(yù)測、做出決策、規(guī)避風(fēng)險。然而，投資性房地產(chǎn)相較于其他資產(chǎn)自有其特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，與國計民生息息相關(guān)，也因此國家會出臺相關(guān)政策對房價進行宏觀調(diào)控。

我國房地產(chǎn)市場一直處于政府的監(jiān)管之下，自2007年起國家多次進行宏觀政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。而公允價值計量模式受市場行情波動的影響較大（投資性房地產(chǎn)市場價格變動會計入當(dāng)期損益），相當(dāng)于把這種房地產(chǎn)市場行情的波動風(fēng)險引入了公司業(yè)績，使得公司凈利潤的不可預(yù)見性增大。由于成本模式向公允價值模式的變更是不可逆的，那么上市公司對計量模式的改變保持謹慎的態(tài)度也在情理之中了。

三、推動投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計量模式的建議

通過上述論述可知，投資性房地產(chǎn)公允價值模式是一種動態(tài)的指標，更客觀可比，能夠更準確得反應(yīng)出市場環(huán)境的變化，順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。但這種核算模式的實務(wù)應(yīng)用并未完全成熟的，還應(yīng)當(dāng)進一步完善。故提出以下建議：

（一）改進和完善相關(guān)的會計準則與會計制度

《企業(yè)會計準則第39號——公允價值》規(guī)定了三個層級的披露，該準則的復(fù)雜性要求財務(wù)人員要有更高層次的專業(yè)性和技術(shù)性。為保障新準則的有效實施應(yīng)盡快修訂和完善準則及配套的準則指南、案例講解等材料，提供可以參考的標準和規(guī)范。除此之外，現(xiàn)行的會計準則中仍有一些概念尚不清晰。比如，作為條件之一的“活躍的交易市場”中，“活躍”一詞是一個模糊的界限，如果能從交易規(guī)模、交易頻率、供需比例等指標上做出更細致的界定，相關(guān)的規(guī)定就能更細致、明朗，有利于更準確地進行評估。

（二）提高價值評估的規(guī)范程度

公允價值計量模式在活躍的交易市場下才得以通行，因此，構(gòu)建一個開放、透明、可比的市場就顯得尤為重要。由于投資性房地產(chǎn)公允價值的確認一般委托評估機構(gòu)進行評估，因此只有評估機構(gòu)提高估值技術(shù)與手段、相關(guān)部門加強監(jiān)管與輔助力度，才能提高企業(yè)公允價值計量的可靠性。此外，有關(guān)部門還應(yīng)組織專業(yè)的機構(gòu)，建立起價值評估的數(shù)據(jù)庫、信息庫，收入各個評估案例，記錄下不同時點、不同地理位置的價格數(shù)據(jù)，整理相應(yīng)的模型、建立信息共享平臺，有效地提高公允價值計量模式應(yīng)用的可操作性，降低公允價值的評估成本，向信息使用者提供真實、有效、及時、透明、集中的會計信息。這對公允價值計量模式的推廣應(yīng)用毫無疑問是有著積極意義的。

（三）加強估值技術(shù)的披露及相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德培養(yǎng)

對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估屬于會計估計的范疇，帶有一定的主觀性，這就要求相關(guān)的會計人員有較高的職業(yè)能力和判斷力，能夠根據(jù)自身的從業(yè)經(jīng)驗對要評估的資產(chǎn)的公允價值做出準確判斷；在會計準則補充或變更時企業(yè)財務(wù)人員也要及時對公司的估值技術(shù)進行更新，以適應(yīng)最新的法律法規(guī)。同時，公允價值模式計量下的投資性房地產(chǎn)，其公允價值變動計入當(dāng)期損益，直接影響到當(dāng)年利潤，因此，要提防被企業(yè)管理者利用，成為財務(wù)報表粉飾、造假的工具來修飾掩蓋真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。因此，要想遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生，必須提高會計從業(yè)人員的職業(yè)道德，拒絕參與財務(wù)報表粉飾行為。從而杜絕公允價值模式下可能出現(xiàn)的利潤操縱問題的產(chǎn)生。同時國家相關(guān)監(jiān)管部門和會計師事務(wù)所也應(yīng)加強對審計人員的再教育和培訓(xùn)以使得審計監(jiān)管力度能夠一并加強。

總而言之，在經(jīng)濟全球化進程加速推進的今天，我國會計準則只有與國際會計準則不斷交流，兼收并蓄，注入新鮮血液，才能不斷發(fā)展和完善。公允價值計量模式的日趨完善，意味著在借鑒先進的國際會計經(jīng)驗的路上，我們又邁出了重要一步。這樣的發(fā)展趨勢令人欣喜，然而我們不能忽視這一計量模式不成熟、不完善之處。我們只有正視它存在的問題并積極思考解決對策，才能進一步完善這一計量模式，提高會計信息質(zhì)量。從微觀上來說，這有利于信息使用者做出正確的決策；宏觀上來說，只有這樣，我國的會計準則才能擁有更長久的生命力。

參考文獻：

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