李　強(qiáng)　蔣玉石

(西南交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院， 四川 成都　610031)

?

·經(jīng)濟(jì)研究·

國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的比較分析及對成都養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議*

李強(qiáng)蔣玉石

(西南交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院， 四川 成都610031)

摘要：從市場、政策、融資渠道和運(yùn)營模式等方面對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了對比分析，闡述了成都發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性，并從政府政策、融資方式和渠道、運(yùn)營模式等方面提出了發(fā)展成都養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；比較分析；對策建議

一、引言

隨著中國社會逐步步入老齡化階段，部分地區(qū)呈現(xiàn)出老齡化速度逐漸加快的現(xiàn)象，與此同時，中國的老齡化進(jìn)程還受到歷史政策調(diào)控作用的影響，年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變較為急劇，針對龐大老齡人口的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和各方面配套尚未完全建立，社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)繁重。由于老齡化帶來的影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)是否將隨著中國人口的衰老一并進(jìn)入衰退？

成都作為西部省會城市，老齡化程度深，呈現(xiàn)出典型的“未富先老”危機(jī)，亟需大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的誕生和發(fā)展是積極適應(yīng)市場需求轉(zhuǎn)變的表現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是指將房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)整合在一起的，為解決龐大老齡人口的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和配套問題而出現(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)對于社會層面的意義則在于可有效地滿足一部分中高端老齡人口的養(yǎng)老需求，在一定程度上減輕社會整體養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，降低老齡化對社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消極影響。[1]雖然各級政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展持鼓勵和促進(jìn)態(tài)度，但針對具有商業(yè)盈利屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，尚未有具體可執(zhí)行的鼓勵或約束措施，難以進(jìn)行有深度的規(guī)范的項目開發(fā)和運(yùn)作。[2]本文在對國內(nèi)外有代表性的幾個國家和地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行對比分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合成都市養(yǎng)老地產(chǎn)項目的情況，提出了發(fā)展成都養(yǎng)老地產(chǎn)市場的對策建議。

二、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)市場的對比分析

(一)有代表性的國外養(yǎng)老地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

國外比較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)市場以美國和日本為代表，本文主要以這兩個國家在養(yǎng)老地產(chǎn)類型、盈利模式、融資模式和相關(guān)政策方面與國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場相比較，目的為發(fā)展國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場提出相應(yīng)的政策建議。

1.美國

據(jù)新華房產(chǎn)網(wǎng)報道， 美國的養(yǎng)老地產(chǎn)依照服務(wù)專業(yè)程度不同，可以分為五種類型。第一類主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務(wù)有日常娛樂活動，豐富老人的生活。第二類主要為老年人提供家政服務(wù)、三餐和交通，這類地產(chǎn)大多是出租為主。第三類可以提供更多服務(wù)，主要群體有老年癡呆癥患者等沒有生活自理能力的老年人。第四類可提供最高等級服務(wù)的社區(qū)，必須獲得州政府的許可才能營業(yè)；主要為老人提供日常的醫(yī)療服務(wù)，出院后護(hù)理、恢復(fù)；這類社區(qū)的支出大部分由美國社會醫(yī)療保險承擔(dān)。第五類可以提供一站式服務(wù)，可以說是以上四種類型的綜合體。此外還有綜合型老年住宅小區(qū)，由成百上千戶老年住宅和大規(guī)模商業(yè)、體育設(shè)施、文化娛樂設(shè)施構(gòu)成。在美國，開發(fā)養(yǎng)老類地產(chǎn)需層層審批，并存在運(yùn)營、市場滲透風(fēng)險。[3]

在盈利模式方面，目前主要發(fā)達(dá)國家的成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利方式包括常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入、物業(yè)租賃收入和養(yǎng)老地產(chǎn)項目在運(yùn)營中產(chǎn)生的付費(fèi)服務(wù)收入、合作管理分成收入，以及長期的資產(chǎn)增值收入等，這幾種盈利方式可單獨(dú)使用，但在實際運(yùn)作中更多為結(jié)合運(yùn)用，而結(jié)合方式包括橫向、縱向和交叉等形式。[4]對于美國來說，養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括非盈利性和盈利性兩種，非盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府、宗教機(jī)構(gòu)或慈善團(tuán)體投資建設(shè)。盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營方由開發(fā)商、投資商和運(yùn)營商共同組成，其運(yùn)營模式主要有：銷售模式、凈出租模式、委托經(jīng)營模式、租賃經(jīng)營模式以及增值模式等。除此之外，美國還普遍采用了一種養(yǎng)老加地產(chǎn)的商業(yè)模式，即將保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起，保險行業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會員管理費(fèi)用的收益模式進(jìn)行投資資金回籠，同時還為公司吸收高端養(yǎng)老保險客戶。[5]

從融資模式來看，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，巨大的資金需求量是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須解決的問題，所以，要做養(yǎng)老地產(chǎn)，首先就是要解決資金來源的問題。由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資大，資金回收周期長的特點，依賴傳統(tǒng)的銀行借貸融資就顯得比較困難，積極探索多種融資渠道才能解決養(yǎng)老地產(chǎn)的資金問題。[6]國外的養(yǎng)老地產(chǎn)起步較早，有很多值得借鑒的地方。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)投資的主要來源包括房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、私募基金和非營利性組織，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的。其中REITs作為上市公司，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有，也更加關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性；而私募基金則更強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣以實現(xiàn)資產(chǎn)升值的收益；至于非盈利性組織則是為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老，主要的資金來源為捐贈和政府補(bǔ)貼。[7]

在促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展政策方面，作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的先鋒，美國在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營方面積累了大量經(jīng)驗，它們在市場化養(yǎng)老的背景下，走出了一條依靠REITs創(chuàng)新的獨(dú)特賺錢模式，這與REITs的企業(yè)所得稅免征制度密切相關(guān)。美國的REITs在稅法上是一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅，就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅，這一政策促使資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。政府和金融機(jī)構(gòu)還提供如“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款等相關(guān)金融政策扶持，以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

2.日本

聯(lián)合國《世界人口展望》雜志數(shù)據(jù)顯示，日本是歐美發(fā)達(dá)國家中老齡化速度最快、老齡化指數(shù)最高的國家。雖然日本先于中國29年步入老齡化社會，但是其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績，同樣，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也得到迅猛發(fā)展。

在養(yǎng)老模式方面，日本有三種養(yǎng)老模式。第一種是提供給患病老人入住的全面照護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理團(tuán)隊為入住者提供看護(hù)服務(wù)，這一類養(yǎng)老院通常與大型醫(yī)院或醫(yī)療機(jī)構(gòu)有固定協(xié)作關(guān)系。第二種是供身體狀況正常的老年人居住的半自理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，院方在老人需要看護(hù)服務(wù)時進(jìn)行上門照料和提供臨時看護(hù)服務(wù)。第三種是類似于賓館酒店的自理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，護(hù)理人員對老年人的日常家務(wù)進(jìn)行打理，但不負(fù)責(zé)照顧入住者的日常起居。[8]

日本的老年住房主要包括在宅養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、兩代居這三種模式。如果說中國臺灣的養(yǎng)老地產(chǎn)多是由醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的集中式老年人社區(qū)，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)模化的小區(qū)。原因在于，中國臺灣走的是美國式養(yǎng)老道路(建持續(xù)照料退休社區(qū))，而日本卻和北歐國家一樣，注重老年人生活的常態(tài)化及其獨(dú)立性的保持。

在日本養(yǎng)老地產(chǎn)中，占主導(dǎo)地位的是近年來日本政府大力推行的服務(wù)型高齡者住宅，服務(wù)型高齡者住宅是指與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)的無障礙結(jié)構(gòu)性住房。它是如今日本政府、社會團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項目，濃縮了日本人對于老年住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備，并有二級以上的護(hù)理方面的專業(yè)人員提供服務(wù)。與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院不同，服務(wù)型高齡者住宅如一般的租賃住宅一樣，老人可以單獨(dú)出門、無門禁、無會客時間上的限制，而所享有的服務(wù)也可根據(jù)個人不同進(jìn)行添加(收取相應(yīng)費(fèi)用)。這些自選的服務(wù)包括提供飲食、上門醫(yī)療、照顧生活等各方面。不僅如此，多數(shù)的“服務(wù)型高齡住宅”的同一棟樓里都會有居家養(yǎng)老中心、日間照料中心、診所等設(shè)施。在日本，養(yǎng)老地產(chǎn)基本都采取出租經(jīng)營模式而非出售產(chǎn)權(quán)。在由開發(fā)商建造老年人居住設(shè)施的“機(jī)構(gòu)設(shè)施”模式中，開放商便通過向入住老人收取一次性的“入住金”來回籠大部分資金，再通過運(yùn)營中每個月收取的管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)來維持日常開支和回收其他投資成本。[3]此外，日本政府為了推進(jìn)服務(wù)型高齡者住宅的建設(shè)，對該住宅有著相應(yīng)的補(bǔ)助政策。由于其建設(shè)費(fèi)或改造費(fèi)等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

在融資模式方面，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)融資多是由政府通過制定相關(guān)政策來鼓勵民間社會資本參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中，充分利用民間資金來發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，此外，日本政府自身也會投入資金參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營。[9]

而對于日本的養(yǎng)老政策來說，政府非常重視為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立堅實的政策保障機(jī)制與社會環(huán)境基礎(chǔ)。除此以外，日本對老年住宅的建設(shè)給予相當(dāng)大的財政金融支持：凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左右。對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦a(bǔ)貼或低息貸款。日本還對老年住房改擴(kuò)建予以扶持。

(二)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國老齡化問題逐漸顯露，據(jù)中國老齡委辦公室公布消息，預(yù)計到2025年，中國老年人口總數(shù)將突破3億人，2033年將超過4億人，平均每年我國將增加1000萬老年人口。老年人口市場基數(shù)龐大，社會老齡化程度高，趨勢明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，對于養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的需求越來越多，國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足社會的需要。[10]

在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面，我國主要有三種類型：一是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)相對較低，二是民辦小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以社區(qū)敬老院為主，收費(fèi)中低等，有專門的服務(wù)團(tuán)隊，享受政府補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，半數(shù)處于虧損狀態(tài)。三是民辦大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以一線二線城市為主，由地產(chǎn)、保險等大型企業(yè)投資，吸取發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗，醫(yī)療、配套、娛樂設(shè)施多，前期通過會員制或銷售形式回籠后期建設(shè)需要的資金，費(fèi)用較高，入住率中等。而在養(yǎng)老地產(chǎn)項目方面，部分地產(chǎn)項目在已建社區(qū)中添加養(yǎng)老配套服務(wù)功能，為建設(shè)養(yǎng)老項目積累經(jīng)驗。也有部分開發(fā)商主打養(yǎng)生養(yǎng)老度假概念的地產(chǎn)和旅游景區(qū)，實質(zhì)也是主要針對老年市場的銀發(fā)產(chǎn)業(yè)。[11]

近年來，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立，老年消費(fèi)市場初步形成，老齡事業(yè)發(fā)展取得顯著成就。但總體上看，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出。

表1　養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量變化(單位：萬個)

數(shù)據(jù)來源：2014年民政部《社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報統(tǒng)計》

從表1我們可以看到，雖然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量在逐年遞增，并且國內(nèi)各地產(chǎn)大亨、保險公司、房地產(chǎn)私募基金、國外養(yǎng)老投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)都紛紛涉足國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)，但成果并不顯著，遠(yuǎn)趕不上老年人口的增長速度，并且由于老年人消費(fèi)觀念的改變，對服務(wù)消費(fèi)的接受度更高，養(yǎng)老地產(chǎn)長期經(jīng)營性有一定的需求保障，尤其是在北京及長三角等發(fā)達(dá)地區(qū)，高收入老年人對高端養(yǎng)老院等長期性服務(wù)需求在穩(wěn)定增長，所以我國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場的缺口比較大。[12]

而我國的養(yǎng)老模式受中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念影響，主要模式是家庭養(yǎng)老，靠子女贍養(yǎng)老人，但隨著城市中工作生活節(jié)奏的加快，許多子女無法在工作的同時獨(dú)立完成對老人的貼心照料，需要雇傭保姆、社工或社區(qū)服務(wù)來完成。[13]

從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式來看，目前國內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”[14-15]。三種盈利模式各有優(yōu)劣，其對比見表2。

表2　國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式對比

在融資模式方面，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金主要是由開發(fā)商自籌完成。隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的逐漸升溫，各方資金都在躍躍欲試，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道并不寬廣，還需要積極拓展。[16]目前的融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本(政府財政投入和國企投入的資金)、房地產(chǎn)投資信托、信托融資和眾籌融資等。

在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展政策方面，針對全國日益嚴(yán)重的老齡化趨勢和日趨形成的“421“家庭結(jié)構(gòu)，政府不斷推出相關(guān)政策，扶持社會化養(yǎng)老事業(yè)。[17]從2000年到現(xiàn)在，政府不斷推出關(guān)于養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的意見，從以下幾個方面對我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供政策上的支持和方向上的指引。

在稅收政策方面，政府對養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅進(jìn)行減免。在財政補(bǔ)貼政策方面，通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)等方式，支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，開展養(yǎng)老服務(wù)。[18]

在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地方面，對于土地出讓金、社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。對于土地規(guī)劃，各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地要納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求。[19]民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。[20]

在投融資政策方面，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，開放社會養(yǎng)老服務(wù)市場，引導(dǎo)和支持社會力量興辦各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。[21]通過充分發(fā)揮專業(yè)化社會組織的力量，不斷提高社會養(yǎng)老服務(wù)水平和效率，促進(jìn)有序競爭機(jī)制的形成，實現(xiàn)合作共贏。

在金融創(chuàng)新政策方面，金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。[22]加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。[23]開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險，保險公司承保責(zé)任保險。地方政府發(fā)行債券應(yīng)統(tǒng)籌考慮養(yǎng)老服務(wù)需求，積極支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)及無障礙改造。

在人才培養(yǎng)和就業(yè)方面，各級政府和部門大力培養(yǎng)專業(yè)人才，制定優(yōu)惠政策，鼓勵大專院校對口專業(yè)畢業(yè)生從事養(yǎng)老服務(wù)工作。加強(qiáng)老年護(hù)理人員專業(yè)培訓(xùn)，對符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定的從業(yè)人員按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)開發(fā)公益性崗位，吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力、城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員等從事養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)科學(xué)設(shè)置專業(yè)技術(shù)崗位，重點培養(yǎng)和引進(jìn)醫(yī)生、護(hù)士、康復(fù)醫(yī)師、康復(fù)治療師、社會工作者等具有執(zhí)業(yè)或職業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員。對在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。[24]

由以上分析可以看到，我國現(xiàn)行的養(yǎng)老服務(wù)政策及相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策太強(qiáng)調(diào)服務(wù)活動的福利性和公益性，但已經(jīng)出臺的相關(guān)政策和意見也只是點到為止，不夠細(xì)致，適應(yīng)性較差；并且法規(guī)政策整體配套性差，不能完全實施落地；另外對一些具體問題并無政策支持也無明確限制，如對養(yǎng)老地產(chǎn)視同住宅銷售、涉及養(yǎng)老服務(wù)及其運(yùn)營公司等。[25]要使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在我國得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，還需一些強(qiáng)有力的的政策方面的支持。

三、目前成都養(yǎng)老地產(chǎn)市場的概況

據(jù)成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：2000年成都市65歲以上人口占常住人口比例為7.96%，而2010年該比例已上漲至9.71%，至2024年，這一比例將突破20%，成都將逐步進(jìn)入深度老齡化社會，養(yǎng)老形勢嚴(yán)峻。1981年開始實行的獨(dú)生子女政策在城市得到了嚴(yán)格的執(zhí)行，經(jīng)過逾三十年的發(fā)展，成都市的人口自然增長率從1978年的4.3‰，下降至2012年的0.1‰，幾乎出現(xiàn)人口零增長狀態(tài)；此外，成都市的家庭平均人口數(shù)自2000年至2011年始終低于3人/戶(2013年成都市統(tǒng)計局《成都市統(tǒng)計年鑒》)，呈現(xiàn)出典型的獨(dú)生子女政策效應(yīng)。家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變已開始造成獨(dú)生子女養(yǎng)老壓力增大，或因身在外地?zé)o法實現(xiàn)贍養(yǎng)義務(wù)的困境，因而傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式也需要主動進(jìn)行轉(zhuǎn)變，尋求更多的社會協(xié)助和備用方案。家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的轉(zhuǎn)變使得老人無法得到良好生活照料或精神慰藉，因此，一些老人及其子女選擇了社區(qū)養(yǎng)老方式提供輔助照料，或者直接住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，接受全天候養(yǎng)老服務(wù)。

當(dāng)前成都的老齡人口基數(shù)巨大并且還在不斷擴(kuò)大，養(yǎng)老服務(wù)需求也將隨之增長，然而由于此前幾十年的社會發(fā)展和變革，導(dǎo)致不同的老人群體在經(jīng)濟(jì)狀況、文化背景、受教育程度、生活觀念、習(xí)慣愛好等多個方面都存在巨大差異，因此目前老人群體的養(yǎng)老需求也涵蓋了從基本的生活照護(hù)到針對個體量身定做的高端“享老”服務(wù)，這就要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從業(yè)者必須要根據(jù)各個群體的需求特征提供既有針對性又具備復(fù)合性的養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)，而為了確保產(chǎn)品和服務(wù)定位的準(zhǔn)確，首先應(yīng)對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供給主體及其負(fù)責(zé)的領(lǐng)域進(jìn)行劃分，即政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基本養(yǎng)老服務(wù)；民營機(jī)構(gòu)在得到政府扶持的基礎(chǔ)上負(fù)責(zé)中端養(yǎng)老市場；高端人群的養(yǎng)老服務(wù)則由專業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營商等商業(yè)機(jī)構(gòu)通過盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)的形式進(jìn)行滿足。[26]

因地處西部內(nèi)陸，成都的整體經(jīng)濟(jì)水平尤其是老年人可支配的資金與一線城市相比仍處于較低位置，且市場理念和老年人的觀點還相對比較滯后，這就在一定程度上制約了商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)在成都市場上的起步和發(fā)展。因此，雖然早在2000年，成都就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，且十年前也已經(jīng)有企業(yè)就成都的養(yǎng)老地產(chǎn)項目進(jìn)行了論證，但目前本地尚沒有真正意義上由開發(fā)商打造、由專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。因此，居住在成都具備良好經(jīng)濟(jì)條件的老人群體中一部分仍采用傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的方式，另有部分則旅居于外地的條件更好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由此反映出現(xiàn)階段成都的高端養(yǎng)老需求并未得到基本滿足，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍是一片“藍(lán)?！薄?/p>

進(jìn)入2012年，隨著市場各方面條件的逐步成熟和養(yǎng)老地產(chǎn)供求矛盾日益凸顯，開始陸續(xù)有約20家國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商或服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入成都養(yǎng)老地產(chǎn)市場進(jìn)行深度調(diào)研，截至2013年末，已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目進(jìn)入實際開發(fā)及市場營銷階段。[5]

據(jù)了解，成都到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個養(yǎng)老設(shè)施項目，總占地11709畝。[6]目前，成都養(yǎng)老院共46家，分布在成都市各區(qū)縣，還有一些以“養(yǎng)老地產(chǎn)”為宣傳點的項目正處于推廣期，其在宣傳中著重強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵詞包括“星級養(yǎng)老地產(chǎn)”、“投資回報率24%”、“絕佳居住環(huán)境”等，但都未提及“管理”、“服務(wù)”等養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。本文以其中兩個項目為例進(jìn)行了對比分析。

表3　成都養(yǎng)老地產(chǎn)案例基本信息(項目名稱為化名)

從表3可以看出，作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這兩個項目在銷售和后期運(yùn)營過程中均存在一定的不確定性和隱患。

從成都市養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，現(xiàn)階段市場的主要特點可概括為：需求快速增長、供應(yīng)尚需時日、政策作用不明顯。盡管目前市場供應(yīng)狀況和政策環(huán)境不容樂觀，但在不斷增長的需求的支撐下，市場的空間是極為可觀的。

四、發(fā)展成都養(yǎng)老地產(chǎn)市場的對策建議

(一)切實細(xì)分養(yǎng)老服務(wù)市場，政府和企業(yè)滿足不同服務(wù)對象的需求

政府在養(yǎng)老地產(chǎn)市場中的作用是為基本和低端養(yǎng)老需求提供服務(wù)，而企業(yè)則通過商業(yè)運(yùn)作滿足中高端養(yǎng)老需求，從而實現(xiàn)資源的有效配置和產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位。在不同的養(yǎng)老模式中，政府應(yīng)扮演不同的角色。

(二)建設(shè)以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老模式

未來一段時間還是以居家養(yǎng)老為主，這種方式優(yōu)點是老人可以得到親情關(guān)懷，對于國家來說充分利用個體和家庭的優(yōu)勢，降低養(yǎng)老問題風(fēng)險，減少養(yǎng)老的財政支出。但這種養(yǎng)老方式偏重于家政服務(wù)和簡單照料，缺少專業(yè)的護(hù)理、醫(yī)療服務(wù)及精神慰藉，并缺乏相應(yīng)的急救措施。因而未來以社區(qū)為單位的養(yǎng)老服務(wù)和專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將獲得越來越多的發(fā)展空間。

(三)配套政策需盡快出臺

目前的成都乃至中國的養(yǎng)老地產(chǎn)市場可概括為“市場落后于需求，政策落后于市場”，因此政府應(yīng)盡快出臺具有可執(zhí)行性的政策，從準(zhǔn)入、約束、鼓勵、退出等幾個方面規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展的方向和效果，確保養(yǎng)老地產(chǎn)項目能逐步消化部分老人群體的需求。政府應(yīng)該在以下幾個方面提供立法保障功能：

1.通過法律法規(guī)的形式統(tǒng)一市場準(zhǔn)入條件和規(guī)劃配套標(biāo)準(zhǔn)。成都的養(yǎng)老地產(chǎn)市場龐大，但目前還缺少一個統(tǒng)一的市場標(biāo)準(zhǔn)體系，對于經(jīng)營性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目政府要統(tǒng)一市場準(zhǔn)入條件和規(guī)劃配套標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)老地產(chǎn)項目，要設(shè)定資格門檻，限制沒有投資能力的開發(fā)商進(jìn)入，以避免爛尾工程；要設(shè)定投資規(guī)模和投資強(qiáng)度，防止一哄而上、品質(zhì)低劣。養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老功能要名副其實，不能在新建項目中弄幾間房作為診所、圖書室、健身房、老年活動室等就稱之為“養(yǎng)老地產(chǎn)”，應(yīng)該對養(yǎng)老地產(chǎn)有一個統(tǒng)一的規(guī)劃配套標(biāo)準(zhǔn)。從養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計、建造和運(yùn)營都應(yīng)該由政府通過制定相應(yīng)的法律法規(guī)來加以保證和規(guī)范，如規(guī)定選址、規(guī)模、投資標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定更高的綠地率、更嚴(yán)格的無障礙通行標(biāo)準(zhǔn)，方便安全快捷的智能化控制、呼叫及響應(yīng)模塊，根據(jù)規(guī)劃容量配套相應(yīng)資質(zhì)等級的醫(yī)院、專業(yè)護(hù)理、社區(qū)服務(wù)管理、家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、康復(fù)康體、文化娛樂等設(shè)施和機(jī)構(gòu)。

2.政府要扶持養(yǎng)生、健康管理等服務(wù)的專業(yè)公司，使之能夠為養(yǎng)老地產(chǎn)提供更專業(yè)的服務(wù)，這也是專業(yè)分工的需要。養(yǎng)老地產(chǎn)很難做到面面俱到，這就需要分工，運(yùn)營上也會更有效率。

3.加大稅收、金融、醫(yī)保政策支持。首先要對養(yǎng)老地產(chǎn)實行稅費(fèi)優(yōu)惠。如實行對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)給予減免，對養(yǎng)老服務(wù)用房、用地，免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；經(jīng)營性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)免征營業(yè)稅、減征企業(yè)所得稅。其次要適當(dāng)增加經(jīng)營服務(wù)性養(yǎng)老地產(chǎn)項目的信貸投入，適當(dāng)放寬養(yǎng)老地產(chǎn)項目貸款條件并提供優(yōu)惠利率，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)項目提供融資支持。對特定養(yǎng)老服務(wù)項目和養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營機(jī)構(gòu)貸款，可以采取財政貼息貸款方式支持，并應(yīng)鼓勵實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。最后經(jīng)營服務(wù)性養(yǎng)老地產(chǎn)項目內(nèi)設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)納入到醫(yī)保定點范圍，在定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)用，按照醫(yī)保規(guī)定支付，優(yōu)化醫(yī)療保險報銷程序和結(jié)算方式，實現(xiàn)跨地區(qū)醫(yī)療保險支付結(jié)算。

4.另外可以扶持一些特色養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以豐富成都的養(yǎng)老市場，打造成都品牌，如政府積極引導(dǎo)發(fā)展中醫(yī)藥健康養(yǎng)老服務(wù)，提供準(zhǔn)入、資本等政策支持發(fā)展中醫(yī)藥特色養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，促進(jìn)中醫(yī)藥與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。

(四)養(yǎng)老地產(chǎn)項目周期中，運(yùn)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)

但在目前中國市場上成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)，因此成都未來要投運(yùn)及開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目可嘗試與中國臺灣、日本等專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作(聯(lián)營、深度顧問、委托管理等方式)，這種方法可能會造成項目投運(yùn)前期成本加大，但從長遠(yuǎn)來看則是非常有必要的。在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式上，可以面向不同收入的老年群體進(jìn)行：面向高收入人群，可以設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，通過提供相對完善的服務(wù)，收取更高的價格；對于大量中等收入群體，可以在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓，同時可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居??；對于低收入老年人，應(yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。當(dāng)然，這三種模式都需要高規(guī)格的服務(wù)，所以培養(yǎng)護(hù)理型人才也是刻不容緩的事情。

(五)加快養(yǎng)老金改革和“以房養(yǎng)老”試點進(jìn)程，通過多種方法提高老人收入，創(chuàng)造購買養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

其中“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)有制約因素涉及到老年人的心理問題，以及土地使用年限、房屋年限、房價長周期波動等深層次問題，短期內(nèi)難以有改變，但可以嘗試在現(xiàn)有條件下對具體操作方式進(jìn)行部分調(diào)整和變通。例如通過分散抵押房屋的區(qū)域分布來降低價格波動風(fēng)險，通過將房屋抵押貸款證券化的方式來應(yīng)對金融機(jī)構(gòu)流動性風(fēng)險，以及通過人壽保險等方式分散因借款人預(yù)期壽命不確定而帶來的風(fēng)險等。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱中一.房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)[J].特別關(guān)注，2014(6)：17-19.

[2]孫玉.房企險企央企千億資金逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn)[N].證券時報,2013(5).

[3]孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究[D].北京交通大學(xué),2011.

[4]朱光.國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對我國的啟示[J].上海房地，2013(5):51-53.

[5]顏培.國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)比較分析[D].河北工業(yè)大學(xué),2013.

[6]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].地產(chǎn)金融，2012(197)：66-67.

[7]杜麗虹．養(yǎng)老地產(chǎn)這么做[J]．新財富，2011(8).

[8]馬智利,何婷.養(yǎng)老地產(chǎn)新型融資模式——房地產(chǎn)投資信托(REITs)[J].商業(yè)銀行，2014(3):44-47.

[9]任建通,趙曉明，馮景.國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策比較研究——以中日養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策比較為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2012(35).

[10]崔歡歡.我國養(yǎng)老社區(qū)地產(chǎn)項目運(yùn)營管理模式研究[D].東北財經(jīng)大學(xué)，2013.

[11]蓋國鳳,丁莉,鄧湘雪.中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究綜述[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報，2013，4(29)：35-37.

[12]徐云.養(yǎng)老地產(chǎn)：房地產(chǎn)市場新領(lǐng)域[J].中國房地產(chǎn)金融，2011(12):16-19.

[13]柴曉曉.中國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境及對策建議[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014(9):80-81.

[14]呂紅軍,李孟剛,萬立軍.城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究[J].學(xué)習(xí)與探索,2013(4):86-88.

[15]鄒毅,劉力.養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式[J].產(chǎn)業(yè)界，2013(12):62-63.

[16]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].地產(chǎn)金融，2012(197)：66-67.

[17]劉亭.上海親和源股份有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].華東理工大學(xué)，2012.

[18]胡俊英.售后回租在養(yǎng)老地產(chǎn)中的運(yùn)作機(jī)制研究[D].重慶大學(xué),2013.

[19]李蕊.我國城市社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究[D].北京工業(yè)大學(xué)，2013.

[20]孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究[D].北京交通大學(xué)，2011.

[21]李正偉.養(yǎng)老地產(chǎn)PFI模式研究[D].重慶大學(xué),2013.

[22]陳金保.美國和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗[EB/OL].http://Blog.caijing.com.cn.

[23]來自美國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗的啟示：政策支持是關(guān)鍵[EB/OL].http://fj.winshang.com/news-280120.html.

[25]養(yǎng)老地產(chǎn)國內(nèi)外案例[EB/OL].http://wenku.baidu.com/link?url=aBnIJ3jcpFmGQpbAEaQ1mpXGKmxNEL4cS6fmxv-srq4bGE7G-TgnLFsZrAjvfIzOa9xCLz92YyeA4Jlb-kjIxINCIWp-K8NC71ikOXiSqQDoy.

[26]王寒凝.成都市養(yǎng)老地產(chǎn)項目CCRC模式分析[D].西南交通大學(xué)，2014.

(責(zé)任編輯：張蕾)

Comparative Analysis of Domestic and Foreign Elderly-oriented Real Estate Development and Proposals for the Development of Elderly-oriented Real Estate in Chengdu

LI QiangJIANG Yushi

(School of Economic and Management, Southwest Jiaotong University, Chengdu, Sichuan, 610031)

Abstract:This paper compares the elderly-oriented real estate of China with that of the other countries from the market,policy,financing channels,operation mode and other aspects.Then,it expounds the necessity of developing the elderly-oriented real estate in Chengdu and offers some proposals about it from the aspects of government policy,financing mode and channel,operation mode and so on.

Key words:elderly-oriented real estate;comparative analysis;proposal

中圖分類號：F293.30；D669.6

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1004-342(2016)02-39-09

作者簡介：李強(qiáng)(1970-)，男，西南交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，碩士；蔣玉石(1979-)，男，西南交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，博士。

收稿日期：2016-02-15