陳娟

摘 要：作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要載體，土地是一種有限但不可再生的資源，對(duì)土地資源進(jìn)行合理的分配利用能夠有效促進(jìn)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了規(guī)范土地市場(chǎng)的良好運(yùn)行，提高土地的利用率，國(guó)家出臺(tái)一系列政策，將土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)分離開(kāi)來(lái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成為土地市場(chǎng)上市的必要條件。

關(guān)鍵詞：軌道交通；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)；成本控制；策略探討

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，土地在很大程度上只是生產(chǎn)建設(shè)的附屬品，其本身的價(jià)值不能得以體現(xiàn)，用地單位獲取土地多以協(xié)議的方式，由此出現(xiàn)了土地閑置和浪費(fèi)的現(xiàn)象，造成土地的利用效率低下，國(guó)家為了改善這一現(xiàn)象，采取了一系列的措施辦法，比如對(duì)土地管理法進(jìn)行修訂、明確土地儲(chǔ)備制度等，對(duì)經(jīng)營(yíng)者在用地方面的要求和程序更為嚴(yán)格，使土地市場(chǎng)的運(yùn)行更加規(guī)范化。

1 構(gòu)成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容和含義

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，在開(kāi)發(fā)的流程上、資金管理上以及運(yùn)作模式上積累了很多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)施過(guò)程中，從開(kāi)始到結(jié)束一直貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的就是成本問(wèn)題，從開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段到開(kāi)發(fā)實(shí)施階段的費(fèi)用共同組成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本。由于在實(shí)際的操作中所發(fā)生的成本與項(xiàng)目實(shí)施之前預(yù)測(cè)的成本之間必然會(huì)出現(xiàn)差，因此，我們要在不同的階段控制成本出現(xiàn)出入過(guò)大的情況，盡量減少兩者之間的差異。

一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。具體說(shuō)就是由政府或者經(jīng)過(guò)政府授權(quán)委托的企業(yè)，依據(jù)城市的總體規(guī)劃、年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及市政地下基礎(chǔ)設(shè)計(jì)配套指標(biāo)的要求，對(duì)確定存量的國(guó)有土地、農(nóng)轉(zhuǎn)用土地和擬征用土地，統(tǒng)一組織拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)建設(shè)和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，從而達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。

2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本控制

2.1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的特點(diǎn)

企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程發(fā)生的全部費(fèi)用綜合構(gòu)成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本，作為一項(xiàng)綜合性的工程，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)首先是對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，通過(guò)行政審批，然后進(jìn)入征地拆遷階段，獲取建設(shè)用地批準(zhǔn)書，接下來(lái)就是通過(guò)市政建設(shè)，達(dá)到三通一平或者七通一平的標(biāo)準(zhǔn)，最后對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，審核成本，驗(yàn)收完成確保達(dá)到上市的標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)過(guò)程形成了一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的特點(diǎn)。

一般來(lái)說(shuō)一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目運(yùn)作周期在三到五年，這還是在項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行的比較順利的情況，如果一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題使得項(xiàng)目受到阻礙或停止，這會(huì)對(duì)后續(xù)環(huán)節(jié)的持續(xù)進(jìn)行有很大的影響，再者如果時(shí)間上超過(guò)了相關(guān)審批手續(xù)的截止日期，就需要重新辦理審批手續(xù)，這些情況的出現(xiàn)會(huì)嚴(yán)重影響成本的核算時(shí)間，成本的核算時(shí)間變長(zhǎng)會(huì)加大成本的管理難度。另外，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程包含了很多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的費(fèi)用類型、歸集方法有著比較明顯的差異。成本所包含的內(nèi)容不僅繁多而且較為復(fù)雜。

2.2 土地一級(jí)成本開(kāi)發(fā)的構(gòu)成

構(gòu)成土地一級(jí)成本開(kāi)發(fā)的內(nèi)容較多，主要包括以下幾個(gè)方面：首先是前期的包括交通、環(huán)境等影響評(píng)估費(fèi)；其次是征地拆遷過(guò)程中發(fā)生的各種補(bǔ)償支出；對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、收回和置換的過(guò)程中發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用；在做市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用；在對(duì)土地的招標(biāo)、拍賣和交易過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用；在土地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程發(fā)生的審計(jì)、律師和工程監(jiān)理的費(fèi)用以及企業(yè)貸款所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，另外，很多經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)財(cái)政部門和土地主管部門核準(zhǔn)的其他不可預(yù)見(jiàn)的支出及其稅費(fèi)都是構(gòu)成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本的重要部分。

3 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本控制的相關(guān)策略

通過(guò)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管理存在一些問(wèn)題，綜合來(lái)說(shuō)主要體現(xiàn)在成本的管理環(huán)節(jié)較為薄弱；前期對(duì)成本的預(yù)測(cè)只注重形式不注重內(nèi)容；對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)不足且控制力度不夠，針對(duì)這些問(wèn)題，企業(yè)要嚴(yán)肅看待并予以正視，積極改善。

3.1 成立相關(guān)的管理部門，不斷對(duì)成本進(jìn)行分析與考核

成本管理在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的作用越來(lái)越明顯，企業(yè)可以依據(jù)自身的情況，成立專門的成本管理職能部門，明確職責(zé)，避免與其他部門產(chǎn)生交叉，關(guān)于成本方面的工作要讓其他部門與本部門相配合，鼓勵(lì)企業(yè)全員參與。雖然在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的主體是政府，但是作為實(shí)施的主體，企業(yè)提供合理適當(dāng)?shù)某杀緵Q策建議也是非常必要的，企業(yè)要積極發(fā)揮自身的主觀能動(dòng)性，在前期的可行性研究分析中著重成本控制，及時(shí)調(diào)整成本計(jì)劃中的差異，為后期項(xiàng)目的順利實(shí)施鋪好橋梁。再者，企業(yè)可以在不斷分析中找出影響成本的因素，不斷尋找有效降低成本的方法。

3.2 積極參與成本預(yù)測(cè)過(guò)程，有效借助政府力量

在前期對(duì)項(xiàng)目可行性研究的調(diào)研工作中，成本管理部門可以積極參與到其中，掌握成本預(yù)測(cè)的基本工作且在第一時(shí)間獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)，為后期成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。企業(yè)要學(xué)會(huì)借助政府部門在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)作用，充分利用政府的力量，對(duì)當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)域的地上情況做好了解，從而更加合理有據(jù)地進(jìn)行征地拆遷的成本預(yù)測(cè)。

3.3 制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化核算的對(duì)象，加強(qiáng)成本控制力度

成本管理部門的主要任務(wù)就是進(jìn)行成本的核算，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性因素較多，成本管理部門可以對(duì)成本的核算對(duì)象進(jìn)行細(xì)化，這樣會(huì)更加確保核算信息的準(zhǔn)確性。確定了成本計(jì)劃，還要制定成本控制的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，讓各部門有章可循，從而順利開(kāi)展成本控制。最后，建立動(dòng)態(tài)的成本管控，對(duì)那些不可預(yù)見(jiàn)的支出嚴(yán)格審核，對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的支出具象化、透明化，不斷加強(qiáng)成本的控制力度。

4 結(jié)語(yǔ)

社會(huì)的不斷發(fā)展對(duì)土地市場(chǎng)的管理越來(lái)越規(guī)范，土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)政策也在不斷發(fā)生變化和改進(jìn)，企業(yè)要想提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，走上可持續(xù)發(fā)展的道路，首先要從根本上做好一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管理工作，這就要求企業(yè)加強(qiáng)成本管理的意識(shí)，做好成本管理各個(gè)環(huán)節(jié)的銜接，及時(shí)梳理各部門的職能，優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，做好成本預(yù)測(cè)，不斷提高企業(yè)成本管理水平，提升企業(yè)的綜合實(shí)力。

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