黃曉莉

【摘 要】《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，課程內(nèi)容具有極強(qiáng)的規(guī)范性和應(yīng)用性。為了便于非法律專業(yè)的學(xué)生學(xué)習(xí)，有必要對(duì)教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方式等進(jìn)行設(shè)計(jì)與改革，以幫助學(xué)生全面理解和掌握物業(yè)管理法規(guī)的應(yīng)用，為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理法規(guī) 課程設(shè)計(jì) 教學(xué)改革

基金項(xiàng)目：校級(jí)重點(diǎn)科研項(xiàng)目“我校重點(diǎn)專業(yè)與特色專業(yè)建設(shè)研究——以物業(yè)管理專業(yè)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：11-04-A07）；“高等職業(yè)教育核心課程開發(fā)研究——以我校物業(yè)管理專業(yè)核心課程開發(fā)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。

中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

《物業(yè)管理法規(guī)》是大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)的核心課程之一，在物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)體系構(gòu)架中處于重要地位，承擔(dān)著培養(yǎng)學(xué)生法制意識(shí)和依法辦事能力的重要任務(wù)[1]，該門課程具有極強(qiáng)的理論性、實(shí)效性和應(yīng)用性。對(duì)該課程內(nèi)容的掌握將引導(dǎo)學(xué)生深入專業(yè)體系，有助于學(xué)生全面了解物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)范開展，并為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打好基礎(chǔ)。對(duì)于非法律專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，該課程內(nèi)容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規(guī)和政策的應(yīng)用，僅靠聽取教師課堂上對(duì)一般理論的講授往往達(dá)不到學(xué)習(xí)目的，所以有必要對(duì)課程教學(xué)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)和改革。

課程特點(diǎn)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程內(nèi)容主要是各種與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)在物業(yè)管理活動(dòng)中的具體應(yīng)用，它以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展為主線，規(guī)范物業(yè)管理各具體業(yè)務(wù)操作的合法邊界。課程知識(shí)面極廣，涉及幾十個(gè)法律法規(guī)，在表述法律概念的同時(shí)又強(qiáng)調(diào)法律的應(yīng)用性。在物業(yè)管理專業(yè)體系中，物業(yè)管理法律法規(guī)的應(yīng)用是貫穿物業(yè)管理業(yè)務(wù)始終的隱形線索，所以對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，掌握課程內(nèi)容是進(jìn)行規(guī)范的物業(yè)管理業(yè)務(wù)操作的前提，也是全面理解和掌握業(yè)務(wù)處理的關(guān)鍵所在。

在物業(yè)管理專業(yè)課程體系中，《物業(yè)管理法規(guī)》是物業(yè)管理專業(yè)多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續(xù)課程，比其他核心課程開設(shè)的時(shí)間都要早，這個(gè)相對(duì)前位的核心課程，對(duì)于學(xué)生后續(xù)課程的學(xué)習(xí)，具有極其重要的作用。該課程的設(shè)置與學(xué)習(xí)，對(duì)于學(xué)生全面了解物業(yè)管理行業(yè)、掌握物業(yè)管理業(yè)務(wù)會(huì)起到非常積極的作用，也會(huì)為后續(xù)課程的學(xué)習(xí)打下良好的基礎(chǔ)。因此，對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程進(jìn)行設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，有利于強(qiáng)化物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的法律意識(shí)、培養(yǎng)學(xué)生規(guī)范的物業(yè)服務(wù)意識(shí)，同時(shí)也符合課程的教學(xué)目標(biāo)與要求，課程教學(xué)改革的實(shí)施則可以增強(qiáng)學(xué)生的職業(yè)能力，助力學(xué)生的職業(yè)發(fā)展。

教學(xué)內(nèi)容整合與設(shè)計(jì)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的質(zhì)量會(huì)直接影響學(xué)生對(duì)物業(yè)管理行業(yè)及業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)與理解，而課程質(zhì)量會(huì)在一定程度上取決于教材質(zhì)量。對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)教師來(lái)說(shuō)，一般選用何種教材主要是側(cè)重于考慮教材內(nèi)容是否符合專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程教學(xué)目標(biāo)以及實(shí)際應(yīng)用效果。教師普遍希望教材內(nèi)容能夠全面、正確且重點(diǎn)突出，并能關(guān)注物業(yè)管理專業(yè)的新動(dòng)向、追蹤相關(guān)熱點(diǎn)。但是現(xiàn)有的任何一本《物業(yè)管理法規(guī)》教材都不能說(shuō)是毫無(wú)缺陷的。相關(guān)教材編寫的相對(duì)滯后其實(shí)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及法律法規(guī)的頻繁修改相關(guān)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)到目前為止還沒(méi)有出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)管理法，目前應(yīng)用的諸多法律如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等和物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的一些法律法規(guī)及政策的約束力相對(duì)有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動(dòng)太快。這就使市面上現(xiàn)有的《物業(yè)管理法規(guī)》教材內(nèi)容很難做到與時(shí)俱進(jìn)、確保內(nèi)容正確。所以任課教師首先要明白，無(wú)論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I(yè)管理專業(yè)，課程教學(xué)都要緊緊圍繞物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)講法律，該課程首先培養(yǎng)的是物業(yè)管理專業(yè)人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規(guī)的時(shí)效性要求教師與時(shí)俱進(jìn)，隨時(shí)掌握法制建設(shè)動(dòng)態(tài)，不斷補(bǔ)充更新知識(shí)，不斷完善教學(xué)內(nèi)容；第三，要注意培養(yǎng)學(xué)生的法律應(yīng)用能力和遵法守法意識(shí)，以加強(qiáng)法律應(yīng)用為重點(diǎn)，突出相關(guān)法律法規(guī)在物業(yè)管理中的全面理解與深刻應(yīng)用，教學(xué)的目的是以法律的靈活應(yīng)用為主，而不是強(qiáng)調(diào)法理和法條意義。最后，有必要對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行整合與設(shè)計(jì)，拓展教學(xué)內(nèi)容，在強(qiáng)化教學(xué)重點(diǎn)的同時(shí)增大教學(xué)信息量，擴(kuò)大學(xué)生的視野。

通過(guò)對(duì)《物業(yè)管理法規(guī)》課程的設(shè)計(jì)，可確定課程的核心主要是物業(yè)管理活動(dòng)的三大要素：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理活動(dòng)。課程的主線是物業(yè)管理活動(dòng)中的雙方主體（業(yè)主-物業(yè)公司）的法律關(guān)系，教學(xué)內(nèi)容以物業(yè)管理活動(dòng)中各個(gè)主體的權(quán)利與責(zé)任為核心來(lái)組織，重點(diǎn)內(nèi)容在于各方主體對(duì)權(quán)利與責(zé)任的認(rèn)識(shí)，以及因權(quán)責(zé)處理不當(dāng)而引發(fā)糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎(chǔ)是認(rèn)識(shí)物業(yè)管理法律法規(guī)的模塊，其余模塊分別是物業(yè)管理活動(dòng)雙方主體——物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治管理；雙方的關(guān)系與責(zé)任——物業(yè)管理法律關(guān)系、物業(yè)管理法律責(zé)任；雙方關(guān)系的起源與確定——物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；雙方關(guān)系中的糾紛與處理——物業(yè)交易法律制度、物業(yè)質(zhì)量管理法律制度、物業(yè)管理糾紛的處理。在雙方的關(guān)系中，貫穿著物權(quán)法、民法、行政法等十幾種法律以及物業(yè)管理?xiàng)l例等20多條行政法規(guī)與政策的應(yīng)用，所以在具體教學(xué)過(guò)程中，要處理好各模塊之間內(nèi)容的銜接與內(nèi)在聯(lián)系，還要注意處理好與后續(xù)課程相關(guān)內(nèi)容的區(qū)分。

教學(xué)方法設(shè)計(jì)與應(yīng)用

1.多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合

多媒體教學(xué)與案例教學(xué)相結(jié)合，要求教師要提前做好設(shè)計(jì)，對(duì)于課程內(nèi)容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對(duì)性、新穎實(shí)用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規(guī)的描述和實(shí)際物業(yè)管理工作的要求，并能考慮到學(xué)生的認(rèn)知特點(diǎn)。

針對(duì)課程內(nèi)容理論性強(qiáng)的特點(diǎn)，可在每節(jié)課前設(shè)計(jì)引導(dǎo)案例，通過(guò)案例引出要學(xué)的知識(shí)。對(duì)于課程中的熱點(diǎn)問(wèn)題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動(dòng)，或?qū)⒏蓾姆芍R(shí)與現(xiàn)實(shí)生活中生動(dòng)的案例結(jié)合起來(lái)。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，還可以讓學(xué)生感性地理解和掌握法律法規(guī)的內(nèi)容。對(duì)于課程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題則可以通過(guò)精心整合的典型案例分析及熱點(diǎn)問(wèn)題討論，讓學(xué)生進(jìn)入角色積極思考，培養(yǎng)學(xué)生提出不同見解的能力，讓學(xué)生在分析討論中澄清模糊認(rèn)識(shí)，鞏固物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)。而對(duì)于一些需要深入探討或者當(dāng)前有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題，可設(shè)計(jì)3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，有些學(xué)生主張其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，有些學(xué)生覺(jué)得應(yīng)該屬于業(yè)主，還有其他的觀點(diǎn)等，就不同的觀點(diǎn)可讓學(xué)生分組展開辯論，最后由教師點(diǎn)評(píng)并給出正確意見。

2.項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合

項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)，是當(dāng)今國(guó)際教育界十分盛行的一種教學(xué)法[2]。任務(wù)驅(qū)動(dòng)法是由學(xué)生組成項(xiàng)目小組，承擔(dān)一項(xiàng)或多項(xiàng)工作實(shí)踐任務(wù)，深入實(shí)際，學(xué)生在解決問(wèn)題的同時(shí)學(xué)習(xí)和應(yīng)用知識(shí)，在實(shí)踐的第一線提升綜合能力。項(xiàng)目教學(xué)與任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)相結(jié)合，是指在教學(xué)中把教學(xué)內(nèi)容隱含在每個(gè)項(xiàng)目中，以具體項(xiàng)目的實(shí)施來(lái)完成教學(xué)任務(wù)的一個(gè)過(guò)程。這就要求教師教學(xué)目的要明確，每個(gè)任務(wù)都要以項(xiàng)目來(lái)引領(lǐng)，項(xiàng)目選擇要圍繞課程重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)選取，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要精心；任務(wù)設(shè)計(jì)要有實(shí)踐性和創(chuàng)新性，項(xiàng)目實(shí)施程序要周密。

項(xiàng)目任務(wù)驅(qū)動(dòng)法的突出特點(diǎn)之一，就是合作學(xué)習(xí)[3]。在完成任務(wù)的項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中，學(xué)生可以獲取理解和把握課程要求的知識(shí)和技能，體驗(yàn)成功感和團(tuán)隊(duì)合作的力量，培養(yǎng)分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。這種教學(xué)方法不僅能幫助學(xué)生變被動(dòng)接受知識(shí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)知識(shí)，還可以培養(yǎng)學(xué)生整合知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的能力，以及活學(xué)活用的能力。例如讓學(xué)生主動(dòng)進(jìn)社區(qū)調(diào)研，收集現(xiàn)實(shí)中存在的各種物業(yè)管理糾紛，或引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和圖書館資料，查閱典型案例，再運(yùn)用所學(xué)法律知識(shí)正確進(jìn)行分析，并選擇適當(dāng)?shù)耐緩浇鉀Q物業(yè)管理糾紛，培養(yǎng)學(xué)生在工作、學(xué)習(xí)中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題的能力以及運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)解決糾紛的能力。

3.情景模擬教學(xué)與現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)相結(jié)合

情景模擬教學(xué)法讓枯燥晦澀的法律法規(guī)學(xué)習(xí)變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學(xué)生分組模擬實(shí)際工作場(chǎng)景，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理模擬與訓(xùn)練中掌握運(yùn)用物業(yè)管理法規(guī)的基本技巧，這種學(xué)習(xí)的趣味性和主動(dòng)性，對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生應(yīng)用法律解決實(shí)際問(wèn)題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學(xué)生分組扮演物業(yè)管理人員和業(yè)主，就裝修中常見的問(wèn)題或糾紛及其處理來(lái)設(shè)計(jì)雙方的臺(tái)詞和行為，然后現(xiàn)場(chǎng)演練，其他學(xué)生觀看并評(píng)價(jià)，最后由老師點(diǎn)評(píng)作總結(jié)。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節(jié)合理，問(wèn)題解決有始有終。而現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)是讓學(xué)生身臨其境，在實(shí)際的物業(yè)小區(qū)或?qū)懽謽菂⒂^、考察或接觸工作崗位，臨時(shí)承擔(dān)工作任務(wù)，聽取物業(yè)公司人員講解，與企業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)交流或與業(yè)主直接打交道，理論和實(shí)際工作相聯(lián)系，看、聽、學(xué)和用同時(shí)進(jìn)行，使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)的學(xué)習(xí)得到深化。例如有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題，是當(dāng)前的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，可以安排學(xué)生走訪小區(qū)業(yè)主順便作訪談，了解收集業(yè)主的意見，再參觀物業(yè)公司，聽取物業(yè)管理人員的觀點(diǎn)，然后要求學(xué)生根據(jù)所學(xué)的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)，對(duì)比雙方的意見，形成自己的觀點(diǎn)，最后參照物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，檢驗(yàn)觀點(diǎn)的正確性。

傳統(tǒng)考核方式改革

傳統(tǒng)的考核方式一般是在課程結(jié)束后安排理論的筆試考試，通過(guò)學(xué)生書面答卷的分?jǐn)?shù)來(lái)確定學(xué)生學(xué)習(xí)的效果。這種理論考核方式往往忽略了學(xué)生平時(shí)的成績(jī)，容易導(dǎo)致一些學(xué)生平時(shí)不注重學(xué)習(xí)，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復(fù)習(xí)要考的內(nèi)容；而且就算學(xué)生考試及格，但不會(huì)運(yùn)用法律法規(guī)的情況仍然普遍存在，這就說(shuō)明書面考試顯然考核不出學(xué)生對(duì)法律法規(guī)的運(yùn)用情況。這種情況對(duì)于《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》等后續(xù)課程的學(xué)習(xí)極為不利。如果物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)掌握不扎實(shí)，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)操作以及公司運(yùn)營(yíng)等是否規(guī)范就無(wú)從談起，所以學(xué)生的后續(xù)學(xué)習(xí)困難就更大，甚至有些學(xué)生干脆就會(huì)放棄學(xué)習(xí)。

因此，可以考慮改革傳統(tǒng)的筆試考試方式，從結(jié)果考核轉(zhuǎn)向過(guò)程考核，強(qiáng)調(diào)學(xué)生平時(shí)的學(xué)習(xí)，在總成績(jī)里增加平時(shí)成績(jī)的比例。課程總成績(jī)包含平時(shí)成績(jī)和期末考試成績(jī)兩大項(xiàng)，平時(shí)成績(jī)與期末考試成績(jī)各占50%。平時(shí)成績(jī)可包含平時(shí)上課出勤率、回答問(wèn)題及作業(yè)成績(jī)、參加情景模擬、案例分析和討論的表現(xiàn)、參觀物業(yè)公司等活動(dòng)的成績(jī)，甚至可以設(shè)計(jì)一些專項(xiàng)考察項(xiàng)目。

結(jié) 語(yǔ)

《物業(yè)管理法規(guī)》課程學(xué)習(xí)的效果將直接影響物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的掌握與應(yīng)用，為了提高教學(xué)效果，大學(xué)教師必須考慮專業(yè)特點(diǎn)與培養(yǎng)目標(biāo)，進(jìn)行課程設(shè)計(jì)與教學(xué)改革，并將課程改革措施落實(shí)于課程教學(xué)活動(dòng)中?！段飿I(yè)管理法規(guī)》課程因其教學(xué)內(nèi)容的規(guī)范性、應(yīng)用性，對(duì)于教學(xué)改革有其內(nèi)在的要求，本文只是在教學(xué)內(nèi)容的整合與設(shè)計(jì)上、教學(xué)方法的設(shè)計(jì)與應(yīng)用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續(xù)研究還將有待于進(jìn)一步深入和細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]李娜、岳娜：《從行業(yè)需求論<物業(yè)管理法規(guī)>課程的教學(xué)改革》，《陜西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何紅：《物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)改革》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2014年第7期。

[3]胡秋月：《教學(xué)方法在物業(yè)管理課程教學(xué)中的整合應(yīng)用》，《現(xiàn)代科技》2010年7月（7）。

作者單位：陜西廣播電視大學(xué)工商管理系 陜西西安